건물을 철거하고 건물철거에 따른 멸실보전금을 지급하는 경우 과세 여부

사업자가 토지를 사용하기로 계약을 체결하고 당해 토지와 정착된 건축물 소유자로부터 승낙을 받고 건축물을 철거하는 경우에는 건축물 소유자의 명의로 당해 건축물의 멸실 등기를 하였더라도 당해 건축물의 실질적인 양도에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의에 대해서는, 기존 해석사례(부가46015-1396, 1998.6.25.)를 참조하시기 바라며, 이 경우 귀 질의의 보전금의 성격, 계약의 내용 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단할 사항입니다. ○ 부가46015-1396, 1998.6.25. 1. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건축물을 일괄하여 양도하기로 계약을 체결하고 소유권 이전등기 또는 잔금청산 전에 양수자가 양도자로부터 승낙을 받고 건축물을 철거하는 경우에는 양도자의 명의로 당해 건축물의 멸실 등기를 하였더라도 당해 건축물의 실질적인 양도에 해당하여 부가가치세가 과세되는 것임. 2. 이 경우, 당해 건축물의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항 및 제5항의 규정에 의하는 것이며 매매계약서에 세액이 별도 표시되어 있지 아니하거나 부가가치세가 포함되어 있는지 불분명한 경우에는 거래금액 또는 영수할 금액의 110분의 100에 해당하는 금액이 과세표준이 되는 것임. [관련 참고자료] 1. 사실관계 가. ☆☆마케팅공사(신청인, 이하 “갑”이라고 함)는 ☆☆광역시 산하 지방공기업이며, ☆☆엑스포 입장료수입, 시설임대수입, ☆☆광역시 위수탁 수입이 발생됨 나. “갑”과 재단법인 ☆☆문화산업진흥원(이하 “을”이라 함)은 ☆☆광역시의 시책사업 추진 필요에 따라 “갑”의 소유부지에 “을”이 ☆☆액션영상센터를 건립하고 사용하기로 함 다. 이를 위하여 “을”은 “갑” 명의의 건물을 철거하고, 기존 건물철거에 따른 멸실보전금(영업손실금)을 위탁대행기관을 통해 지급하려고 함 (1) 당해 건물은 1993년 ☆☆엑스포 당시 가설건축물로 신축되었다가, 이후 2003년 건축허가를 통하여 증・개축함 (2) 증・개축이후 벤쳐기업 등에 임대용 건물로 사용함 (3) 당해 건물 철거 등 진행은 ☆☆광역시의 시책사업과 관련임 라. “갑”과 “을”의 토지임대차 계약내용은 아래와 같음 (1) 임대기간은 착공일로부터 30년으로 하며, 계약종료 이전에 상호협의하여 연장 가능 (2) “을”은 “갑”이 소유하는 토지를 사용함에 있어 동 부지에 대한 국토해양부가 고시하는 당해연도 공시지가의 연 1%의 비율에 의한 금액을 부지사용료로 “갑”에게 지급함 (3) ☆☆액션영상센터 건립을 위해 사용부지내 “갑”의 건축물 등을 “을”의 비용부담으로 철거하며, 건축물 철거에 따른 폐기물처리시설 설치 등을 위한 제반 비용은 “을”이 부담 (4) “을”은 “갑”의 건축물 등 철거에 따른 멸실보전금액을 “갑”에게 계약체결일로부터 1년이내 납부하여야 함 (5) “을”은 대부기간이 만료되거나, 본 계약이 해제된 경우에는 “갑”의 입회하에 이 계약의 목적외 설치물은 “을”의 비용으로 철거 또는 원상복구함을 원칙으로 함. 2. 질의내용 ○ 위 “을”이 “갑” 소유의 건물을 철거하고 건물철거에 따른 멸실보전금(손실보상금)을 “갑”에게 납부하는 경우 부가가치세 과세대상인지 여부 3. 관련된 법령 ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 시행령 제14조 【재화공급의 범위】 ① 법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 4. 경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것 ○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. <개정 2000.12.29, 2006.2.9> 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.