중간지급조건부로 취득한 재화를 제3자에게 양도시

사업자가 건설 중에 있는 부가가치세가 면제되는 국민주택규모이하 주택을 설계변경 등에 의하여 부가가치세가 과세되는 오피스텔 등으로 건축ㆍ완공 하는 경우 설계변경 건축허가시점 이전의 건축관련 매입세액은 공제되지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 사업자가 건설중에 있는 미완성 건축물을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 국민주택규모이하 주택을 건설하는 자가 당해 주택을 건설중에 양도하는 경우에는 면세사업에 관련된 재화의 공급으로 부가가치세를 거래징수 하지 아니하는 것입니다. 사업자가 건설 중에 있는 부가가치세가 면제되는 국민주택규모이하 주택을 설계변경 등에 의하여 부가가치세가 과세되는 오피스텔 등으로 건축ㆍ완공하는 경우 설계변경 건축허가시점이전의 건축 관련 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항 제4호의 규정에 의하여 공제되지 아니하는 것이며 설계변경이후 건설 중에 있는 당해 오피스텔 등을 토지와 같이 공급하는 경우의 과세표준은 동법시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 (사실관계) 1) 본인은 부동산 매매 및 임대업, 건축, 토목 등 도급공사 및 자체 토지를 구입 하여 건축물을 분양하는 직영사업 등을 주업으로 하는 종합건설 업체에 근무하 고 있는 세무회계 담당자임. 2) 회사의 사정이 어려워 아래의 진행중인 미완성 건축물을 매각하려 함. 3) 투자비 현황(200억원) 가. 토지비 90억원 나. 건축비 110억원 (예정 건축공사비 250억원의 44% 완성율로 골조공사 완료된 상태임) 예정 순수 건축공사비 250억원 질의와 관련한 미완성 건축물 중 매매 예정가 160억원 4) 당사는 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모의 이하의 주택을 건설하는 자이 나, 위의 질의 예상시설(주택)은 노인복지법에 의한 유료노인복지시설이며 부가 가치세법상 과세에 해당한 85㎡초과 공동주택이 아닌 전세대가 85㎡이하의 관할 지방자치단체의 노인복지시설로 사업승인을 득한 노인복지주택임. (질의사항) - 본 질의와 관련하여 판매예정가(토지포함) 160억원(부가가치세 별도)에 공사중 인 미완성 건축물을 매각할 경우 부가가치세법상 부가가치세 안분방법 및 부 가가치세 과세여부 - 위의 동일 물건을 잔금 수수 이전에 당사 명의시 85㎡초과 주택 또는 오피스 텔 등으로 설계 변경시에 부가가치세법상 안분방법 및 과세여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ○ 조세특례제한법 제106조 【부가가치세의 면제등 <개정 2000.10.21>】 나. 유사사례 ○ 부가46015-342, 2000.02.07 1. 주상복합건물을 신축하여 분양하는 사업자가 건물의 시공자인 건설회사에 미완성 건축물을 양도하는 경우에는 부가가치세법 제9조 의 규정에 의하여 기 교부받은 세금계산서는 수정세금계산서의 교부대상이 되지 아니하는 것이며, 미완성 건축물을 양도하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것임. 다만, 주택건설촉진법에 의한 국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 자가 당해 주택을 건설 중에 양도하는 경우에는 면세사업에 관련된 재화의 공급으로 부가가치세를 거래 징수하지 아니하는 것임. 2. 부가가치세법시행령 제61조 제4항 제3호 의 규정에 의하여 총예정사용면적에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율로 매입세액을 안분계산한 경우에는 과세사업과 면세사업의 공급가액 또는 과세사업과 면세사업의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액을 확정신고하는 때에 동법시행령 제61조의 2 제2호의 규정에 의하여 정산하여야 하는 것임. ○ 부가46015-84, 1994.04.11 사업자가 건설 중에 있는 국민주택을 설계변경 등에 의하여 국민주택규모 초과주택으로 건축ㆍ완공하는 경우 설계변경 건축허가시점이전의 건축관련 매입세액은 부가가치세법 제17조 제2항 제4호 의 규정에 의하여 공제되지 않는 것임. ○ 부가46015-4188, 1999.10.15 1. 사업을 영위하는 자가 계약에 의하여 건설 중인 자산 중 토지를 제외하고 현물출자하는 경우 부가가치세법 제6조 및 동법 시행령 제14조 제4호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 과세표준은 동법시행령 제48조의 2를 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임. 2. 이 경우 계약일 현재 미완성 건물인 경우에는 건축법상의 건축허가 조건에 따른 건물이 완성된 것으로 보아 지방세법에 의한 시가표준액 중 완성된 부분에 대한 시가표준액을 산출하여 적용하고 추후 건축허가 조건이 변경되거나 건축허가 조건과 다르게 준공검사 완료된 경우에는 건축허가 변경 또는 준공검사 완료일에 공급가액이 변경된 것으로 하여 과세표준을 수정하여야 하는 것임. ○ 부가46015-1566,1997.07.11 1. 건설업을 영위하는 사업자가 분양목적의 스포츠센타를 건설 중에 매각하고 양수자 명의로 건축허가 등을 변경한 후 양수자로부터 잔여 건설공사에 대하여 도급을 받아 건설용역을 제공하기로 약정한 경우 기 건설된 건축물양도에 대하여는 부가가치세법 제6조 제1항 의규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 건설 중인 건물의 양도에 대하여는 양수자가 소유권을 행사할 수 있는 날의 전일을 공급시기로 하여 부가가치세법 제16조 에 규정된 세금계산서를 교부하여야 하는 것임. 2. 이 경우 당해 건설업자가 도급받아 제공하는 잔여 건설공사에 대하여는 동법 제7조의 규정에 의하여 과세되는 것이며 세금계산서는 동법 제9조에 규정하는 공급시기에 교부하여야 하는 것임. ○ 부가46015-730, 2000.04.03 사업자가 건축 중에 있는 국민주택을 설계변경 등에 의하여 국민주택규모를 초과하는 주택으로 건축ㆍ완공하는 경우에 설계변경 건축허가시점 이전에 공급한 건설용역에 대하여는 부가가치세법시행령 제59조 의 규정에 의하여 수정세금계산서를 교부할 수 없는 것임. ○ 부가46015-44, 1997.01.08 건설업자가 발주자에게 당초 부가가치세가 과세되는 주상복합건물을 신축하기로 계약을 체결하고 당해 건설용역을 제공하던 중 주택부분에 대한 발주자의 설계변경으로 인하여 부가가치세가 면제되는 국민주택규모 이하의 주택건설용역 제공으로 변경되는 경우 설계변경에 따른 건축허가시점 이전의 과세되는 건설용역에 대하여는 설계변경을 이유로 소급하여 면세를 적용하는 수정세금계산서를 교부할 수 없는 것이며, 설계변경에 따른 건축허가시점에서 발생한 면세전용에 해당하는 재화에 대하여는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법시행령 제15조 제1호의 규정에 의해 부가가치세가 과세되는 것임.