전 문
[회신]
주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 건설회사로부터 건설용역을 제공받아 건축한 주택을 조합원 및 일반인에게 분양하는 경우에는 두가지의 거래가 발생하게 됩니다. 하나는 조합과 조합원 또는 일반인과의 거래이며, 또 하나는 조합과 건설회사와의 거래입니다. 조합이 조합원에게 완성된 주택을 분양(관리처분계획에 의한 지분을 초과하여 분양하는 경우 포함)하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 건설회사가 조합에 제공하는 건설용역은 당해 주택이 조합원 분양분인지 또는 일반인 분양분인지에 불문하고 국민주택 규모를 초과하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이므로 당해 건설회사는 조합원 분양분인 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건설용역 제공에 대하여도 당해 조합으로부터 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며, 당해 조합은 조합원 분양분과 관련하여 건설회사에 지급한 부가가치세(매입세액)는 매출세액에서 공제받을 수 없는 것입니다.
1. 질의내용에 대한 자료
가. 유사사례
○ 부가46015-4954, 1999.12.17
주택재건축조합을 통한 주택재건축 사업의 경우 두가지의 거래가 발생하게 됩니다. 하나는 조합원과 조합의 거래이며, 또 하나는 조합과 건설업자와의 거래입니다. 조합이 조합원에게 완성된 주택을 분양하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 건설업자가 조합에 대하여 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건설용역을 제공하는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이므로 당해 건설업자는 당해 조합으로부터 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것입니다. 다만, 당해 조합이 거래징수 당한 부가가치세를 누구에게 부담시킬 것인지에 대하여는 부가가치세법에 별도로 규정하고 있지 않습니다.
○ 부가46015-1405, 1999.5.18
주택건설촉진법에 의한 ″재건축조합″이 재건축구역안의 주택을 인도받아서 종전의 낡은 주택을 철거한 후에 주택과 상가를 신축하여 조합원 및 일반인에게 분양함에 있어 국민주택규모를 초과하는 주택을 관리처분계획에 의하여 종전 주택의 소유자인 당해 조합원에게 분양하는 경우에는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, ″건설업자″가 공급하는 당해 주택(관리처분계획에 의하여 조합원에게 분양하는 국민주택규모를 초과하는 주택)의 건설용역은 부가가치세가 과세되는 것으로 당해 건설업자는 당해 건설용역의 공급에 대한 부가가치세를 당해 조합으로부터 거래징수하는 것이나 당해 ″조합″이 거래징수 당한 부가가치세를 실제로 누구에게 부담시킬 것인지에 대하여는 부가가치세법에 별도 규정하고 있지 아니함을 알려드립니다
○ 부가46015-1855, 1994.9.10
주택건설촉진법에 의한 재건축조합이 재건축구역안의 주택을 인도받아서 종전의 낡은 주택을 철거한 후에 재건축사업을 시행하여 신축한 국민주택규모 초과의 주택을 관리처분계획에 의하여 종전 주택의 소유자인 당해 조합원에게 분양하는 경우에는
부가가치세법 제6조
규정의 ´재화의 공급´에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이며,
또한, 이 경우 조합이나 조합원이 교부받은 세금계산서상의 매입세액은 공제되지 아니하는 것입니다.
○ 부가46015-1782, 1995.9.28
【질의】
1. 질의) 재건축 조합의 부가가치세 신고시 매출세액에 대한 매입세액 공제여부임. 조합원에게 분양되는 부분 : 일반 분양되는 부분
| 국민주택규모 초과 | A | B | | E 상 가 |
| 국민주택규모 이하 | C | D |
| | | | |
| | F 토지 | G 토지 | H 토지 |
※ B, D, G, H는 재건축 조합에서 일반분양하여 시공회사의 공사비에 충당함. 즉, 시공회사는 재건축조합이 일반분양한 부분이 매출액이 됨.
(갑설) 매출세액은 재건축 조합이 일반분양한 B, D, G, E, H이며 D, G, H는 면세이며 B, E는 과세이므로 매출세액는 B, E가 됨.
매입세액은 재건축 조합에서 일반분양하여 시공회사의 공사비에 충당하는 B, D, G, E, H가 되며 B와 B건물의 부속토지에 해당하는 G 토지부분과 E 및 E에 부속토지에 해당하는 H는 시공회사에서 부가세 10%가 포함된 것으로 간주하여 세금계산서를 발행하여야 하며, D와 D건물의 부속토지에 해당하는 G토지부분은 면세임으로 계산서를 발행해야 함.
따라서 매출세액을 발행하며 A, C, F는 세금계산서, 계산서 발행(공사비 청구)시 포함되지 않음.
(을설) 매출세액은 갑설과 동일하며 매입세액은 시공회사에서 세금계산서, 계산서 발행이 일반분양되는 부분만 해당되는 것이 아니고 A, B, C, D, E, F, G, H 모두 과세, 면세를 구분하여 과세APT, 상가에 대해서는 10%의 부가세가 포함된 것으로 간주하여 세금계산서를 발행(공사비 청구)해야 하며, 면세APT는 계산서를 발행(공사비 청구)해야 함.
즉, 재건축 부가세신고시 매출세액은 B, E이며 D, G, H는 면세, 매입세액 A, B, E가 되며 C, D, F, G, H는 매입계산서임으로 면세가 됨.
2. 질의) 재건축 조합의 부가가치세 과세대상 여부
당초 재건축 조합원에게 전용면적 85㎡만 APT 무상보상을 해주기로 했으나, 조합원이 전용면적 100㎡ APT을 원함에 있어 85㎡와 100㎡의 분양가 차액을 조합에서 받아 증평했을때 부가세 과세여부임.
(갑설) 조합원이 분양받은 부분은 비과세임으로 증평(85㎡→100㎡)해도 비과세임.
(을설) 85㎡의 분양가와 100㎡의 분양가의 차액분만 부가세 과세됨.
(병설) 100㎡으로 증평했기 때문에 100㎡의 당초 분양가로 부가세 과세됨.
【회신】
1. 건설업법ㆍ
전기공사업법
또는 소방법에 의하여 면허를 받은 자와 전기통신공사업법에 의하여 허가를 받은 자 및 주택건설촉진법에 의하여 등록을 한 자가 공급하는 국민주택(1세대당 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택)건설용역은 조세감면규제법 제100조 제1항 제1호 및 같은법시행령 제96조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 국민주택규모를 초과하는 주택 및 사업용건물(상가)의 건설용역은 부가가치세가 과세되는 것임.
2. 재건축조합이 주택과 상가를 재건축하여 조합원 및 일반인에게 분양함에 있어 동 주택을 관리처분계획에 의하여 조합원에게 분양하는 경우에는
부가가치세법 제6조
의 "재화의 공급"에 해당하지 아니하여 부가가치세가 과세되지 아니하는 것이나, 국민주택규모를 초과하는 잔여주택과 상가를 일반인에게 분양하는 경우에는 같은법 제6조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임.