부동산임대업 영위사업자가 간이과세자인 경우 간주임대료에 대한 부가세 여부

부동산임대업을 영위하는 사업자가 간이과세자인 경우에는 임대료에 10%의 세율을 적용한 부가가치세를 거래징수할 수 없는 것이나, 임대료에 부가가치세 명목의 추가적인 대가를 받는 경우에는 임차인으로부터 받은 임대료와 부가가치세 명목의 금액에 임대보증금에 대한 간주임대료를 합계한 총 금액을 과세표준(공급대가)으로 하여 부가가치세법 제26조의 규정에 의하여 납부세액을 계산하는 것임.

[회신] 부동산임대업을 영위하는 사업자가 간이과세자인 경우에는 임대료에 10%의 세율을 적용한 부가가치세를 거래징수할 수 없는 것이나, 임대료에 부가가치세 명목의 추가적인 대가를 받는 경우에는 임차인으로부터 받은 임대료와 부가가치세 명목의 금액에 임대보증금에 대한 간주임대료를 합계한 총 금액을 과세표준(공급대가)으로 하여 부가가치세법 제26조의 규정에 의하여 납부세액을 계산하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 부가46015-231, 1999.1.26 【질의】 1996. 7. 1부로 일반과세자에서 과세특례자로 전환되어 현재까지도 부동산임대업을 과세특례자로 운영하고 있음. 임차인들과 임대차 계약을 할 때에는 월임대료 이외에 부가가치세 별도로 하여 부가가치세는 임차인들이 부담을 하는 조건으로 임대차계약을 작성한 후 일반사업자로 운영을 할 때에는 임차인들에게 간이세금계산서를 교부하여 주었음. (월임대료 500,000원, 부가가치세 50,000원 합계 550,000원을 임차인에게 받았음) 1996. 7. 1 과세특례자로 전환된 후에도 본인은 부가가치세는 10%로 알고 임차인에게 간이세금계산서를 교부하던 중 1997. 7. 5 새로운 점포 임대(임대기간 1997. 7. 5~1998. 7. 4)계약을 하게 되어 임차인이 세금계산서를 요구하기에 세금계산서(일반사업자용 일반사업자번호기재분)를 1997. 7. 5 이후 6개월 교부하다가 후에 잘못교부된 것을 알고 6개월 후부터는 간이세금계산서로 교부하였음. (월임대료 500,000원 부가가치세 50,000원, 합계 550,000원) 그런데 임차인들이 과세특례자는 부가가치세 세율이 2%인데 10%의 부가가치세를 받으면 부당하다고 하기에 본인의 상식으로는 부가가치세 세율은 10%로 과세특례자인 영세사업자에게는 납부할 세액을 공급대가의 2%만 내면 되는 것이고 세금계산서는 교부할 수 없지만 임차인들에게 10%의 부가가치세를 받아 550,000원의 2%인 11,000원만 납부하면 되는 것으로 알고 있음. 상기와 같은 사실에 의거 ① 임대차계약서상 부가세 별도로 계약하였기에 임차인들이 주장하는 대로 과세특례자이기 때문에 월임대료 500,000원의 2%인 10,000원의 부가세를 받아 510,000원의 2%인 10,200원을 납부하여야 하는지. ② 임대차계약서상 부가세 별도로 계약하였으며 부가가치세율은 10%로 월임대료 500,000원의 10%인 50,000원을 받아 550,000원의 2%인 11,000원을 납부하는 것이 정당한지. ③ 일반과세자로 있다가 과세특례자로 전환되는 과정에서 본의 아니게 일반사업자 번호로 임차인에게 세금계산서를 발행하여 주었으며 신고는 과세특례자로 하였음. 세금계산서를 잘못 교부한 것이 세법상 본인에게 어떠한 영향이 있는지. ④ 현시점에서 잘못 교부된 세금계산서의 처리는 어떻게 하여야 하는지. 【회신】 1) 부동산임대업을 영위하는 사업자가 과세특례자인 경우에는 임차료에 추가적으로 부가가치세 명목의 대가를 받을 것인지 등 여부는 계약당사자간의 계약에 의하는 것으로 어느 경우에도 임대사업자가 임차인으로부터 받는 전체 대가를 과세특례자인 임대사업자의 부가가치세 과세표준(공급대가)으로 하여 납부세액을 계산하는 것임. (예시 : 월임대료로 500,000원 외에 부가가치세 명목으로 50,000원을 추가로 받는 경우 1과세기간의 납부세액은 550,000 × 6월 ×2% = 66,000이 되는 것이며, 월 임대료 500,000원에 부가가치세 명목으로 10,000원을 추가로 받는 경우에는 510,000 × 6 × 2% = 61,200원이 납부세액이 되는 것임) 2) 과세특례자는 세금계산서를 교부할 수 없으며 세금계산서를 교부한 경우 당해 세금계산서를 교부받은 사업자는 세금계산서상의 매입세액을 공제받을 수 없는 것임. ○ 부가46015-2853, 1997.12.20 【질의】 내용 : 과세특례자가 부동산 임대업을 하다가 ① 부동산 매각을 하면서 부가가치세법을 잘 몰라 세금계산서를 발행할 수 없는 사항에 세금계산서를 발행하였는데 매수자가 일반과세자라 부가세환급을 받지 못하므로 부가세 금액 환불요청을 하여 세금계산서를 취소하고 부가세 환불을 해 주었음. ② 그런데 과세특례자는 부가세를 받지 아니하였는데 부가세를 2/100를 납부해야 하는지. ③ 공급가액은 어떤 내용인지. ④ 공급대가는 어떤 내용인지. ⑤ 과세특례자에게는 어떤 혜택이 있는지. 만약에 건물가액이 몇 억이라고 하면 공급받는 자한테서 받지 못하고 부당하게 세액을 납부해야 하는지 ⑥ 부동산을 매입할 당시 매입세액을 공제받지 못하고 매각할 시에는 부가세를 환불 받지 못한다는 부가가치세법의 모순점은 아닌지 ⑦ 승용차 구입시 매입세액 환불을 받지 못하고 매각할 시에는 부가세를 받음. 이런 사항에는 부가가치세법 적용이 정당한지 질의함. 【회신】 1. 과세특례사업자의 과세표준은 재화 또는 용역의 공급에 대한 공급대가로 하는 것이며, 당해 대가에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 부가가치세를 별도 거래징수하지 아니하는 것임. 또한 과세특례자의 적용세율은 1000분의 20으로 하는 것이며, 다만 대리ㆍ중개ㆍ주선ㆍ위탁매매와 도급의 경우 적용세율은 1000분의 35로 하는 것임. 2. 과세특례 사업자가 다른 사업자로부터 세금계산서, 신용카드매출전표 또는 금전등록기 계산서(계산서에 공급받는 자의 등록번호와 부가가치세액을 별도로 기재하고 사업자 또는 그 사용인이 서명날인한 것)를 교부받아 당해 세금계산서 또는 매입처별세금계산서합계표, 신용카드매출전표 및 금전등록기계산서를 사업장 관할세무서장에게 제출한 때에는 그 세금계산서 또는 매입처별 세금계산서합계표, 신용카드매출전표 및 금전등록기 계산서에 기재된 매입세액의 100분의 10(1996. 7. 1 이후 거래분일 경우이며, 그 이전 거래분은 100분의 5)에 상당하는 금액을 각 예정신고기간 또는 과세기간에 대한 납부세액에서 공제하는 것임. 다만, 각 과세기간의 납부세액을 초과하는 때에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 하는 것임.