토지와 건물 등의 함께 공급하는 경우 건물 등의 부가가치세 과세표준

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 부대시설을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분표시하여 양도하는 경우의 과세표준은 그 건물 및 기타 부대시설의 실지거래가액에 의하는 것임.

[회신] 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 부대시설을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분표시하여 양도하는 경우의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 부대시설의 실지거래가액에 의하는 것이나, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용하는 것입니다. 동 조항의 규정을 적용함에 있어 토지와 건물 등의 장부가액이 있는 경우에는 그가액에 비례하여 안분계산한 가액도 동조 제4항의 규정에 의한 실지거래가액으로 보는 것입니다. 이 경우 장부가액은 세무회계상의 장부가액을 의미하는 것입니다. 휴업중인 법인이 자기사업에 사용한 토지와 건물 등을 양도한 경우로서 부가가치세법시행규칙 제6조 제2항의 규정에 의하여 휴업신고서 접수일이 폐업일이 되는 경우에는 동법 제6조 제4항의 폐업시 잔존재화로 부가가치세가 과세되는 것이나, 실질적인 폐업에 해당하지 아니하는 경우에는 동법 제9조에 규정한 공급시기에 세금계산서를 교부하여야 하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 (사실관계1) - 회사는 섬유제조업을 주업으로 하는 중소법인으로 현재 휴업중에 있음(휴업신 고서 제출 필). (질의사항1) - 회사는 업종전환을 모색하기 위하여 휴업기간중 회사가 소유하고 있던 공장(토 지, 건물, 기타 부대시설 포함)을 양도하고자 하는데, 세금계산서 교부 대상인 지 여부 (사실관계2) - 회사가 소유하던 공장부지 1,200평과 공장건물 900평 및 공장의 부대시설(전 기설비, 수도설비, 기타구축물)을 일괄양도함에 있어 1) 매수자측과 합의한 가격은 토지 960,000,000원(평당 800,000원), 공장건물 90,000,000원(평당 100,000원), 공장 내부의 부대시설(전기설비, 수도설비, 기 타 구축물 등) 50,000,000원, 합계 1,100,000,000원인데 이는 인근의 부동산 시세를 따름은 물론, 건물의 가격을 거의 인정하지 않는 일반적인 부동산 거래 관행에 따라 결정한 것임. 2) 회사의 장부상 위 양도부동산의 장부가액은 공장부지 240,000,000원, 건물 900,000,000원, 부대시설 300,000,000원, 합계 1,440,000,000원임. (표 : 양도거래의 내용) | 구 분 | 토 지 | 건 물 | 부대시설 | 합 계 | 비고 | | 매매합의가격 | 960,000,000 | 90,000,000 | 50,000,000 | 1,100,000,000 | | | 장 부 가 격 | 240,000,000, | 900,000,000 | 300,000,000 | 1,440,000,000 | | | 안분계산가격 | 183,333,336 | 687,500,000 | 229,166,664 | 1,100,000,000 | | 3) 위 거래에 있어 공급가액(부가가치세 과세표준)을 결정함에 있어 회사는 부 가가치세법시행령 제48조 의 2(과세표준의 안분계산) 제4항의 규정에 따라 “실 지거래가액”에 의해 세금계산서를 교부하고 부가가치세 신고를 하고자하였으나 4) 부가가치세 과세대상 자산의 장부가액 비율(양도자산의 장부가액 총액 1,440,000,000원 중 건물 및 부대시설의 장부가액 1,200,000,000원이 차지하 는 비율 : 83.33％)이 실지거래가액의 비율(매매합의가격 총액 1,100,000,000 원중 건물 및 부대시설의 가격 140,000,000원이 차지하는 비율 : 12.73％)과 지나치게 차이가 남. (질의사항2) - 위 같은법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제5항 제2호의 규정에 따 라 “장부가액”에 따라 안분계산하여야 한다는 의견이 있어 질의함. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법시행령 제48조 의2 【과세표준의 안분계산】 ○ 부가가치세법시행규칙 제6조 【폐업일의 기준】 나. 유사사례 ○ 부가46015-1193,1997.05.29 1) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우에는 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임. 2) 동 조항의 규정을 적용함에 있어 토지와 건물 및 기타구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 또는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 금액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액도 동조 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 보는 것이나 이 경우 적용순서는 전자의 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 우선 적용하는 것임. ○ 부가46015-2494,1998.11.04 1. 귀 질의1의 경우 사업자가 공장의 토지와 건물 및 기타 재화를 함께 양도하는 경우 부가가치세 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 및 제5항의 규정을 준용하여 실지거래가액에 의하여 계산하는 것이며 동조 제5항의 규정에 따라 장부가액에 비례하여 안분계산한 금액을 실지거래가액으로 하는 경우의 장부가액은 세무회계상의 장부가액을 의미하는 것임. 2. 귀 질의2에 대하여는 붙임 기 질의ㆍ회신문(부가 46015-1198, 1996. 6. 20)을 참조하기 바라며 3. 귀 질의3의 경우 해외현지법인에 대한 출자지분의 양도는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임. 4. 귀 질의4의 경우 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 하기 어려우나 계약금을 지급받고 잔금은 재화가 인도되거나 양도되는 때 받기로 하는 경우 당해 재화의 공급시기는 부가가치세법 제9조 의 규정에 의하여 당해 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때이고 당해 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용가능하게 되는 때인 것임.