담보권을 실행하여 취득한 부동산의 임대 또는 양도시의 부가세 과세여부

상호신용금고법에 의해 설립된 상호신용금고가 채무자의 채무변제불능으로 담보권을 실행하여 취득한 부동산을 임대업에 사용하는 경우 동 자산의 임대에 대하여는 부가가치세가 과세되는 것이며, 부동산임대업에 사용하던 동 부동산을 처분하는 경우에도 당해 재화의 공급은 부가가치세가 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 상호신용금고법에 의해 설립된 상호신용금고가 채무자의 채무변제 불능으로 담보권을 실행하여 취득한 부동산을 임대업에 사용하는 경우 동 자산의 임대에 대하여는 부가가치세법 제1조의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이며, 부동산임대업에 사용하던 동 부동산을 처분하는 경우 당해 재화의 공급은 부가가치세법 제6조 제1항의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 부가46015-1883, 1996.9.11 【질의】 보험회사가 대출채권의 회수를 위해 담보재화의 소유권을 취득한 후 공매처분할 경우 당해 재화의 공급은 금융보험용역에 필수적으로 부수하여 제공되는 재화에 해당되어 부가가치세가면제된다고 회신받았는 바(당사의 질의에 대한 귀청 96. 8. 10자 회신공문 No. 부가 46015-1625),유입 부동산에 다음과 같은 사정이 있는 경우에도 부가가치세가 면제되는지 여부. - 다 음 - - 동 부동산상에는 선순위 임차인(7층 중 3개층을 학원으로 사용)이 있었는데 당사는 경락받은후 전임차인과 보증금 300백만원, 월세 6백만원에 임대차계약을 체결하였음(재임대) - 부동산임대 관련하여 관할세무서에 사업자등록을 한 후 수입임대료에 대하여 부가가치세를 납부하여 왔음. 【회신】 금융ㆍ보험업을 영위하는 사업자가 대출을 받은 자의 채무변제 불능으로 인하여 담보재화의 소유권을 취득한 후 이를 과세사업(부동산 임대업)에 사용한 후 공매처분하는 경우 당해 재화의 공급은 부가가치세법 제6조 제1항 의 규정에 의하여 재화의 공급에 해당되어 부가가치세가 과세되는 것임. ○ 부가22601-599, 1985.4.3 【요약】 채무불이행으로 담보재산을 넘기는 것은 과세이나 금융업자가 담보권실행으로 공급하는 것은 면세임. 【질의】 금융업(은행법에 의하여 설립된 지방은행)을 영위하는 사업자가 대출을 받은사업자의 채무변제불가능으로 담보자산(공장건물 및 기계장치)을 취득한 후(금융업법인으로 소유권이전)경쟁입찰방법에 의하여 매각처분하는 경우 부가가치세를 징수납부하여야 하는지 여부 1. 금융업 사업자가 대출받은 사업자로부터 담보자산을 취득할 때 부가가치세가 과세되는지여부 2. 금융업 사업자가 대출받은 사업자로부터 취득한 담보자산을 부가가치세 과세되는 사업자에게 매각처분하는 때 부가가치세 과세되는지 여부 【회신】 1. 금융업을 영위하는 사업자로부터 재화를 담보로 대출을 받은 사업자가 채무변제불가능으로 담보재화(면세재화 및 면세사업에 관련된 재화제외)를 금융업을 영위하는 사업자에게 소유권이전하여 주는 경우에는 부가가치세가 과세되는 것이며, 2. 금융업을 영위하는 사업자가 담보권의 실행으로 취득한 재화를 공급하는 때에는 부가가치세법 제12조 제3항 의 규정에 의하여 부가가치세가 면제됨. ○ 부가46015-863, 1999.4.1 【질의】 부가가치세법상 금융ㆍ보험업자에 속하는 ○○공사의 부동산 매각 및 임대사업 수행시 부가가치세법상 과세대상 여부 및 사업장의 개념에 대하여 의문사항이 있어 다음과 같이 질의함. Ⅰ. 현황 금융기관 부실자산등의 효율적 처리 및 ○○공사 설립에 관한 법률(이하 “법률” 이라 함)에 의하여 설립된 ○○공사(이하 “공사” 라 함)는 금융기관 부실자산의 효율적 정리와 부실징후기업의 경영정상화를 지원하는 공익적ㆍ비영리적 사업을 추진하기 위하여 공사내에 부실채권정리기금을 두고 이를 설립취지에 맞게 운용하고 있음. 부실채권정리기금은 수익사업을 영위하지 않는 비영리법인에 해당되어 관할세무서로부터 고유번호증을 부여받은 상태이며 부가가치세법시행령 제33조 제3항 의 면세되는 금융ㆍ보험업자에 ○○공사가 포함되어 있으므로 기금도 금융ㆍ보험용역사업을 영위하는 부가가치세 면세사업자에 해당함. 공사는 IMF사태 발생후 금융기관의 유동성부족 등 신용경색상태를 방지하기 위한 정책적 차원에서 금융기관의 부실채권을 인수하여 회수하는 역할을 수행하고 있음. 부실채권의 인수 시에는 이에 담보되어 있는 부동산상의 권리도 승계받으며 5개 정리은행의 경우에는 매각되지 않고 있는 비업무용 부동산은 물론 본점 및 지점 등의 업무용 부동산도 인수하였음. 즉, 공사가 보유하고있는 부동산은 첫째, 금융기관의 부실채권을 인수한 후 채권회수의 과정에서 법원의 배당에 의하여 소유권을 취득한 유입재산과 둘째, 5개 정리은행등의 경우 정책적인 차원에서 본점등의 업무용 및 비업무용 부동산을 대가를 지불하고 소유권을 취득한 인수재산으로 구성되어 있음. Ⅱ. 질의사항 1. 부가가치세 과세대상 여부 상기와 같은 상황에서 공사가 소유권을 취득한 부동산을 매각ㆍ임대시 부가가치세가 과세되는지에 대하여 다음과 같은 이견이 있어 질의함. <갑설> ○○공사의 사업은 면세되는 금융ㆍ보험용역에 포함되므로 과세되지 아니함. (근거) ① ○○공사의 사업은 은행업에 포함됨. 부가가치세법 제12조 (면세) 제1항 제10호의 규정에 의하여 금융ㆍ보험용역으로서 대통령령이 정하는 것은 부가가치세가 면세되며, 부가가치세법 제33조 제1항 에서 “금융ㆍ보험용역이란 은행업자 등과 같이 각호에 규정하는 사업을 하는 자가 제공하는 것으로 한다” 라고 규정되어 있음. 또한, 부가가치세법시행령 제33조 (금융ㆍ보험용역의 범위) 제3항의 규정에 의하면, “금융기관 부실자산등의 효율적 처리 및 성업공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 ○○공사의 사업은 은행업에 포함되는 것으로 한다” 라고 규정되어 있음. ○○공사의 구체적 사업은 “법률” 제26조 내지 제28조에서 열거되어 있는 바, 주요 목적사업을 살펴보면 다음과 같음. - 부실채권의 인수 - 부실징후기업의 경영진단 및 자문 - 비업무용 자산의 관리 및 매각 - 부동산의 임대 및 운영 등의 기타업무 공사는 위에서 보는 바와 같이 금융기관 부실채권의 인수 및 부동산의 매각 및 임대를 통한 자금의 회수를 고유목적사업의 하나로 하고 있음. 부가가치세법시행령 제 33조 제3항에서는 ○○공사가 “법률” 에 열거되어 수행하는 사업은 은행업의 사업에 포함된다고 규정하고 있음. 따라서, ○○공사의 사업은 은행업자가 제공하는 금융ㆍ보험용역에 포함되므로 부가가치세의 과세대상에 해당하지 아니함. ② 소유권을 취득한 재산의 매각 및 임대업무는 면세되는 재화 또는 용역의 공급(채권추심업무)에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급으로 봄. 부가가치세법 제12조 (면세) 제3항의 규정에 의하면 “금융ㆍ보험용역으로서 대통령령이 정하는 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다” 라고 규정되어 있음. 공제가 수행하는 부실채권의 인수 및 채권의 추심업무는 부가가치세가 면세되는 금융ㆍ보험용역에 해당함. 공사가 인수한 채권은 대부분이 금융기관의 부실채권으로서 주된 채권의 회수방법은 담보부동산(유입ㆍ인수재산)의 매각 및 임대하는 것임. 임대의 또다른 중요한 효과로서는 유입ㆍ인수재산은 대부분 기계기구가 설치된 공장으로 임대등을 통하여 계속 가동되도록 함으로써 고가의 장비가 사장되지 않도록 함은 물론, 가동중단으로 인한 기계의 노후화를 방지하여 국가경제에 있어서 중요한 제조업의 생산기반을 유지토록 하는 것임. 그러므로 공사의 경우 채권추심의 방법으로서 담보부동산을 각 및 임대하는 업무는 부가가치세가 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수하여 발생하는 재화 또는 용역의 공급에 해당함. 따라서 공사가 담보부동산을 매각 또는 임대하는 업무는 부가가치세의 과세대상에 해당하지 아니함. ③ 담보부동산의 매각을 위한 일시적 임대는 자가공급에 해당하지 아니함. 금융ㆍ보험용역사업을 수행하는 자가 채권의 회수과정에서 취득한 부동산을 매각시에는 부수용역으로 보아 부가가치세가 면세됨. 부실채권 회수를 위한 공사의 일차적 목표는 담보부동산을 매각하는 것이며, 현재와 같은 경기불황으로 인하여 공매를 통한 매각이 되지 않는 부동산은 관리목적상 매각될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대하고 있음. 관련예규(부가 46015-709, 1994. 4. 12) “사업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 건설경기의 불황으로 분양이 되지 않아 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대하는 경우에는 자가공급에 해당하지 아니하므로 부가가치세의 과세대상이 아님” 에 따라 공사의 임대업무도 일시적ㆍ잠정적인 임대이므로 부가가치세의 과세대상에 해당하지 아니함. ④ 정부의 부실채권 정리에 대한 기본취지 정부에서는 금융기관으로부터 인수한 부실채권을 조기에 회수하는 것을 기본취지로 하고 있기 때문에 공사가 고유목적사업으로 취득한 부동산을 처분시 취득자에 대하여 각 시ㆍ도 조례에 의하여 취득세 및 등록세를 면제하여 주고 있음. 과세형평상의 문제가 있으나 부가가치세를 면세하는 것이 부실채권의 조기회수라는 기본취지에 부합하는 것이라고 사료됨. 결론적으로, 공사가 “법률” 에 규정된 고유목적사업을 수행하는 과정에서 발생된 수입금액은 모두 금융ㆍ보험용역과 관련된 수입으로서 부가가치세의 과세대상에 해당하지 아니함. <을설> 면세되는 금융ㆍ보험용역에 해당하지 아니하므로 과세됨. (근거) 공사가 소유권을 취득한 부동산(인수, 유입재산)을 매각ㆍ임대시는 면세되는 금융ㆍ보험용역으로 볼 수 없고 독립적인 과세사업이므로 부가가치세의 과세대상이 됨. 2. 사업장의 정의 문제 질의사항 1에서 부동산의 임대사업에 부가가치세의 과세대상이 된다고 가정할 때, 사업장의 정의와 관련하여 다음과 같은 이견이 있어 질의함. <갑설> 임대사업에 관한 업무를 총괄하는 장소가 사업장이 됨. (근거) 부가가치세법 제4조 의 규정에 의하여 부가가치세는 사업장마다 납부하여야 함. 부동산임대업의 경우는 사업장의 개념을 동법 시행령 제4조 제1항 제4호에서 다음과 같이 정의하고 있음. “부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상 소재지. 다만, 부동산상의 권리만을 대여하거나 다음 각목의 1에 해당하는 사업자가 부동산을 임대하는 경우에는 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소로 함. - 전기사업자 - ○○공사 - ○○공단 - ○○공사 - ○○공사 - ○○공사 단서 조항을 삽입한 취지는 예시되어 있는 ○○공사등은 부동산이 전국에 산재하여 있는 바, 이 경우 그 부동산의 등기부상 소재지를 사업장으로 간주하여 관할세무서마다 사업자등록을 하고 이를 관리한다는 것이 현실적으로 불가능하기 때문에 지사를 포함하여 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 한 것으로 사료됨. 예시된 공사와 같이, ○○공사도 금융기관의 부실채권을 인수한 후 채권의 회수과정에서 소유권을 취득한 부동산이 전국 각지에 분포되어 있으며 향후에는 금융기관뿐만 아니라 부실징후기업의 부동산도 소유하게 될 것으로 예상됨. 이 경우 극단적으로 보면 전국의 모든 세무서에 사업자등록을 하여야 하는 경우가 발생할 수도 있음. 이는 엄청난 시간과 인력의 낭비이며 현실적으로 이를 관리ㆍ운영한다는 것도 거의 불가능한 일임. 특히 ○○공사는 공기업으로서 세금포탈의 의도도 없으며 단지 신고장소가 문제가 되는 경우이므로 예시된 ○○공사등에 준하여 지사를 포함한 임대사업에 관한 업무를 총괄하는 장소가 사업장이 됨. <을설> 부동산의 등기부상 소재지가 사업장이 됨. (근거) 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 의 단서규정은 열거주의 규정이므로 ○○공사가 임대사업을 수행하는 경우에는 그 부동산의 등기부상의 소재지가 사업장이 됨. 【회신】 금융기관 부실자산등의 효율적 처리 및 성업공사의 설립에 관한 법률에 의하여 설립된 ○○공사가 금융기관의 부실채권 및 부실징후기업의 비업무용 자산 정리등을 지원하기 위하여 금융기관등으로부터 부실채권의 인수와 함께 담보부동산ㆍ비업무용 자산 등을 취득한 후 동 자산을 매각하거나 매각될때까지 임대하는 경우 동 자산의 매각에 대하여는 부가가치세법 제12조 제1항 제10호 및 동법시행령 제33조 제3항의 규정에 의하여 부가가치세가 면제되는 것이나, 동 자산의 임대에 대하여는 부가가치세법 제1조 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것임. 이 경우 임대하는 자산이 부동산인 경우에는 그 부동산의 등기부상의 소재지를 사업장으로 하는 것이며, 임대하는 자산이 동산인 경우에는 그 사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 하는 것임.