미분양주택을 임대업에 사용하다가 주택을 분양하는 경우 부가가치세 과세여부

주택신축판매업자가 분양부진으로 주택임대사업자로 등록하여 미분양주택을 임대로 전환하는 시점에 부가가치세를 신고ㆍ납부한 후 면세사업(주택임대업)에 사용하던 주택을 분양하는 경우에는 국민주택규모 초과분이라도 부가가치세가 과세되지 아니하는 것임.

[회신] 주택신축판매업자가 분양부진으로 주택임대사업자로 등록하여 미분양주택을 임대로 전환하는 시점에 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세를 신고ㆍ납부한 후 면세사업(주택임대업)에 사용하던 주택을 분양하는 경우에는 국민주택규모 초과분이라도 부가가치세가 과세되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 유사사례 ○ 부가46015-1716, 1998.7.28 【질의】 본인은 부동산 임대업을 개시 하기로 하고 약 300평의 근린시설(지층-3층 및 6층은 점포와 사무실, 4, 5층은 주택)을 신축하고 동 건물의 건축에 따른 부가가치세 매입세액은 안분계산하여 점포와 사무실 부분만 환급 받았으나, 건물 신축 후에 사무실이 임대되지 아니하여 부득이 건축허가와 건축물 대장상 용도가 사무실인 3층을 임시로 개조하여 임대기간을 1년으로 하여 주거시설로 임대하고 이 주거시설 임대에 대하여도 사무실 임대에 준하여 부가가치세를 납부 하였음. 이와같은 경우에 다음과 같은 의문점이 있어 질의함. 1. 이미 환급받은 건물신축에 따른 매입세액중 임시로 주거시설로 개조한 3층 부분에 대하여는 매입세액공제가 되지 아니하여 이미 환급받은 매입세액을 다시 납부해야 하는지, 그렇다면 3층주택의 임대부분에 대하여 이미 납부한 부가가치세는 환급되거나 매입세액 불공제로 인하여 납부하는 부가가치세에서 공제할 수 있는지. 2. 개조한 주거시설(3층)에 대한 임대용역에 대하여는 앞으로도 계속하여 부가가치세가 면세되는지. 3. 임시로 개조하여 주거용으로 임대한 3층부분을 다시 사무실로 개조하여 임대하면 건축물 건축에 따른 매입세액을 다시 환급받을 수 있는지, 그러기 위하여는 언제까지 다시 사무실로 개조하여야 하는지 4. 위의 경우에 주거용으로 개조한 3층은 다른 층을 임차하여 사무실 등으로 사용하는 사람에게 주거용으로 임대한 부분과 단순히 주거용으로 임대한 부분이 있는바 이와같은 두가지 경우에 위 1-3호 까지의 질의 내용을 적용하는 때에 차이가 있는지, 있다면 어떠한 차이가 있는지 【회신】 1. 본 질의 1, 2의 경우, 사업자가 주택과 사무실 및 점포 겸용의 복합건물을 신축하여 임대함에 있어서 당해 건물 신축후 사무실 부분이 임대되지 아니하여 동 부분을 상시주거시설로 개조하여 주택으로 임대하는 경우 당해 주택임대분에 대하여는 부가가치세가 면제되는 것이며, 당해 면제분에 대하여 착오로 부가가치세를 신고납부한 경우에는 경정청구에 의하여 환급받을 수 있는 것이나, 동 건물 신축전에 당초 과세사업에 사용할 목적으로 매입세액을 공제받아 신축 후 당해 주택임대에 사용한 경우에는 동 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 부가가치세가 면제되는 사업을 위하여 사용 또는 소비한 것으로 보아 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 부가가치세 과세되는 것임. 2. 본 질의 3의 경우, 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항 제1호의 규정에 의하여 면세전용으로 과세된 분에 대하여 수년 경과 후 다시 과세사업에 사용하는 경우 관련 매입세액의 재공제에 대하여는 현행법상 규정되어 있지 아니함을 알리며, 3. 본 질의 4의 경우에는 기 질의회신문(부가 46015-2559, 1997. 11. 14)을 참조바람. ○ 부가 22601-1282, 1990. 9. 26. ① 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 면세사업에 공하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 의 규정에 의한 자가공급에 해당하는 것임. ② 부동산매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 그 주택분양을 포기하고 임대한 것이 아니라 사업 목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적, 잠정적으로 주택으로 임대하는 경우에는 동법 제6조 제2항에 규정하는 자가공급에 해당하지 아니하는 것임. ○ 부가 46015-2750, 1993. 11. 23. 사업자가 분양목적으로 건축한 주택을 경기 부진 등으로 미분양되어 당해 주택을 분양이 될 때까지 일시 임대한 경우 사업목적이 변경되었는지, 일시적 잠정적인 임대인지의 여부는 부동산매매업을 영위함이 사업자 등록에 의하여 공적으로 확인되거나 법인등기부등본에 의하여 공시되는 경우뿐 아니라 분양공고문 기타 사실에 의하여 사실판단하는 것임. ○ 대법원 1984. 1. 24. 제2부 판결, 83누30 부가가치세 부과처분 취소 주택건설 및 부동산매매를 업으로 하는 원고회사가 분양을 목적으로 신축한 아파트가 경기 침체로 일부분만 분양되자 나머지 아파트의 분양을 포기하고 이를 타에 직접 임대한 것이 아니라 분양이 될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 행위까지 사업자가 자기사업을 위하여 직접 소용ㆍ소비하는 이른바 자가공급에 해당한다고는 볼 수 없음. ○ 부가 1265.1-2315, 1983. 11. 1. 부가가치세가 과세되는 주택을 건설하여 공급하는 사업자가 당해 주택을 부가가치세가 면제되는 주택임대사업에 전용한 경우에는 부가가치세법 제6조 제2항 및 동법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의한 재화의 자가공급으로 봄. ○ 부가 22601-1656, 1990. 12. 18. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 판매목적으로 취득한 건물을 판매할 때까지 일시적으로 임대하다가 판매한 경우, 부동산매매업을 영위함이 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 법인등기부등본에 의하여 공시되는 경우뿐 아니라, 분양공고문 기타 사실에 의하여 부동사매매업을 독립된 사업으로 영위함이 확인되는 경우에는 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 의 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것이므로 계약상 또는 법률상의 공급자가 세금계산서를 교부하는 것임. ○ 대법원 1994. 10. 21. 판결, 94누8617 ① 부동산의 거래행위가 사업활동의 일환으로 이루어진 것으로서 그에 따른 건물의 양도행위가 부가가치세법상의 과세대상이 되는 재화의 공급에 해당하고, 또 그 부동산매매로 인한 소득이 사업소득에 속하는 것인가의 여부는 부동산매매가 수익을 목적으로 하고 그 매매의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성ㆍ반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 동법시행규칙 제1조 제1항의 규정은 부동산매매업을 영위하는 것으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하다. ② 건물을 신축한 후 부동산매매업 사업자등록을 하고 일시 건물을 임대하여 오다가 양도하였다 하더라도, 그것이 부동산매매업자로서의 사업활동에 해당하는 것이라고 볼 수 있는 경우라면 그 소득은 부가가치세법상의 사업소득으로서 과세대상이 된다 할 것이고, 그 양도는 동법 제6조 제6항에서 정한 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당하지 아니한다.