채무자 소유의 부동산을 경락받는 경우 매입세액 공제여부

사업자가 자기 사업과 관련하여 사업자인 채무자 소유의 경매되는 부동산을 경락받고 채무자로부터 세금계산서를 교부받은 경우 매입세액을 공제받을 수 있는 것이고, 건물 및 토지를 일괄 경락받은 경우 경락가액을 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 본문에서 규정하는 실지거래가액으로 볼 수 있는 것임.

[회신] 사업자가 자기 사업과 관련하여 사업자인 채무자 소유의 경매되는 부동산을 경락받고 채무자로부터 세금계산서를 교부받은 경우 매입세액을 공제 받을 수 있는 것이고, 건물 및 토지를 일괄 경락 받은 경우 경락가액을 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 본문에서 규정하는 실지거래가액으로 볼 수 있는 것이며 이 경우 건물의 과세표준은 동법 시행령 제48조의 2 제5항의 규정에 의하여 안분계산하는 것입니다. 1. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 ④사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.(97.12.31 항번호개정 : 종전 ③항) ⑤제 4 항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.(97.12.31 개정 : 종전 ④항) 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다. 3. 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 나. 유사사례 ○ 부가22601-296, 1986.2.17 【요약】 사업자가 자기의 사업과 관련하여 채무자소유의 경매되는 부동산을 경락받고 채무자로부터 세금계산서를 적법하게 교부받은 경우 매입세액 공제받을 수 있음. 【회신】 사업자가 자기의 사업과 관련하여 채무자 소유의 경매되는 부동산을 경락받고 채무자로부터 세금계산서를 적법하게 교부받은 세금계산서상의 매입세액은 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이며, 경락가액에 부가가치세가 포함되어 있는지 여부에 대해서는 별첨 질의회신문(부가1265.1-872, 1983. 5. 10) 사본을 참조하여 주시기 바람. 【참고】 ㆍ 부가 1265.1-87 (1983. 5. 10) 1. 공매 등으로 인하여 재화가 공급되는 경우에도 공급자(채무자)는 세금계산서를 교부하여야 하며, 2. 공급자가 세금계산서를 교부할 수 없는 경우에는 공매를 실시한 관련 또는 당해 기업자가 위탁세금계산서를 교부할 수 있음. 3. 이 때 공급자는 채무자를 공급받는 자는 경락자를 작성일자란에는 재화의 공급시기를 기재하고, 부가가치세액에 대하여는 특별한 약정이 없으면 경락가액의 110분의 10을 부가가치세액으로 기재한 세금계산서를 작성 교부하여야 함. ○ 부가1265.2-2261, 1982.8.28 【요약】 경매재화의 대금에 공급가액과 세액이 별도 표시되지 않았거나 불분명한 경우 경매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보여, 이때 채무자로부터 세금계산서를 교부받아 매입세액 공제받을 수 있음. 【질의】 1. 법원이 채무자인 사업자의 재산을 경매하였을 경우 세금계산서를 경락자에게 교부하고자 할 때 경락대금은 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 포함된 금액인지 그렇지 않으면 부가가치세가 포함되지 않은 공급가액인지 여부 2. 부가가치세법 기본통칙 5-2-17… 16(경매 등에 따른 세금계산서 교부)에 의하여 경락자가 법원에 세금계산서를 교부를 요구한 바 이에 응하지 않을 경우 채무자인 사업자에게 재화공급으로 보아 세금계산서를 교부받았을 경우 매입세액을 공제받을 수 있는지 여부 【회신】 법원 등 권한있는 기관이 채무자인 사업자의 재산을 경매하는 때의 경매대금에 공급가액과 세액의 별도 표시되어 있지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어 있는지가 불분명한 경우에는 경매대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보며, 이때 채무자인 사업자로부터 세금계산서를 교부받아 세금계산서 신고시에 정부에 제출하면 매입세액을 공제하는 것임. 동지: 부가 22601-2131 (1986. 10.27) ○ 부가46015-4742, 1999.11.27 【질의】 경매가 됨으로써 공장 건물에 대한 세금계산서를 발행하여야 한다고 함. 세금계산서를 발행하려면 어떤 기준으로 하여야 하며, 실제거래(경매)일 경우 건물부분을 지방세법에 의한 시가표준 기준으로 세금계산서를 발행하여도 되는지 질의함. 【회신】 법원이 채무자인 사업자의 토지와 그 토지에 정착된 건물을 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 구분 감정 평가한 가액으로 경매함에 있어서 당초 구분된 감정가액이 유찰되어 각각 일정비율만큼 인하된 토지가액과 건물가액으로 경매처분하는 경우에 당해 경락된 건물가액은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 본문에서 규정하는 실지거래가액으로 볼 수 있는 것임. ○ 부가22601-163, 1989.2.1 【요약】 사업관련자산 등을 폐업 전에 법원경매에 의하여 경락자에게 공급하는경우 부가가치세 과세표준은 경락대금을 기준으로 계산하고,법원경매일이전에 폐업하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에의함. 【질의】 본점과 지점인 공장을 두고 제조업을 영위하던 사업자가 1988년 2월부도가 발생하여 공장의 자산을 채권자에게 압류당한 후 동년 3월부터 공장가동이 중단된 상태에서 동년 12월 당해 공장의 건물 및 기계장치 등이 법원경매에 의하여 처분되었을 경우 경매처분된 건물 및 기계장치 등의 부가가치세 과세표준은. 【회신】 1. 사업과 관련된 건물 및 기계장치 등을 폐업 전에 법원경매에 의하여 경락자에게 공급하는 경우 부가가치세 과세표준은 경락대금을 기준으로 계산하되 경락대금에 공급가액과 세액이 별도로 표시되지 아니한 경우와 부가가치세가 포함되어있는지가 불분명한 경우에는 경락대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보는 것이고, 2. 다만, 동 사업자가 법원경매일 이전에 폐업하는 경우 사업에 관련된건물 및 기계장치에 대한 과세표준은 부가가치세법 시행령 제49조 제1항 의 규정에 의하여 계산하는 것임. 동지: 부가 1265.1 - 1994 (1983. 9. 17) 부가 22601 - 1384 (1987. 7. 6) ○ 부가46015-1200, 1995.7.1 【요약】 감정가액유찰로 일정률 인하된 가액으로 경매된 경우 경락가액을 실지거래가액으로 보아 과표안분계산함. 【회신】 법원이 채무자인 사업자의 토지와 그 토지에 정착된 건물을 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 구분 감정평가한 가액으로 경매함에 있어서 당초 구분된 감정가액이 유찰되어 각각 일정 비율만큼 인하된 토지가액과 건물가액으로 경매처분하는 경우에 당해 경락된 건물가액은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항 본문에서 규정하는 실지거래가액으로 볼 수 있는 것임. ○ 국심96부2950, 1996.12.17 【제목】 토지와 건물을 함께 공급한 경우에 건물의 공급가액은 장부상 가액을 적용함이 원칙임 【요약】 ○○○ 세무서장이 1995. 12. 16 청구인에게 부과처분한 1994. 1기분 부가가치세 41,713,100원은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 건물에 대한 공급가액을 청구인이 기장한 장부가액에 의하여 안분계산하여 그 과세표준 과세액을 경정함. 【판결이유】 1. 원처분개요 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 331.1㎡ 및 위 지상에 1991. 5. 8 신축한 건물 1,325,25㎡(이하 "쟁점부동산"이라 함)를 1994. 6. 9 청구외 정○○에게 토지가액 664,400,000원, 건물가액 325,600,000원에 양도하고 건물분 부가가치세 30,500,000원을 자진신고납부하였음. 처분청은 쟁점부동산의 토지 및 건물에 대한 각각의 거래가액이 불분명한 것으로 보아 총매매가액 990,000,000원을 건물 및 토지의 지방세 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액 675,210,089원에 대한 부가가치세 과소납부액에 대하여 1995. 12. 16 청구인에게 1994. 1기분 부가가치세 41,713,100원을 결정고지하였음. 청구인은 이에 불복하여 1996. 2. 8 이의신청 1996. 5. 8 심사청구를 거쳐 1996. 8. 22 이 건 심판청구를 제기하였음. 2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 청구인이 신고한 쟁점부동산 건물 및 토지의 구분가격이 사실을 근거로 한 것인데도 불구하고 처분청이 토지 및 건물 각각의 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 지방세 과세시가표준액으로 안분계산하여 산출된 건물가액으로 과세한 처분은 부당함. 쟁점부동산의 매매계약서 작성 전 가격결정과정에서 합의된 내용은 위 토지는 당시 시세인 ㎡당 2,000,000원으로 하고 건물은 건축당시 건축비가 평당 1,000,000원 정도 들었으나 3년이상 사용하였으므로 평당 850,000원으로 계산하여 10억원으로 하였으나 매수자가 건물상의 하자를 내세워 10,000,000원을 깎아서 990,000,000원으로 최종 결정한 것임. 나. 국세청장 의견 청구인은 토지와 건물을 구분하여 매각하였다고 주장하나 처분청은 청구인이 신고한 공급가액을 부인하고 매매가격을 과세시가표준액으로 안분계산한 건물가액을 공급가액으로 보아 과세함. 부가가치세법에서 토지와 건축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하도록 하고 있고 여기서 실지거래가액은 계약서상의 토지 내지 건물가액에 대한 표면적인 기재내용을 의미한다할 것이나 그 가액은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 각호의 규정과 같이 장부가액 또는 취득가액(2호)을 기준으로 하여 적정하게 반영한 가격이어야 할 것임. 청구인이 신고한 건물의 공급가액은 객관성이 입증되지 않은 가격(시세)을 기준으로 건물 및 토지의 가액을 구분산정하여 각각의 가액을 계약서에 기재한 것에 불과하여 실지거래가액으로 인정하기에는 부족함이 있다고 할 것이고, 검인계약서에는 토지와 건물가액이 구분되지 아니하였으며 쟁점부동산 양도에 전후하여 여러 건의 근저당을 설정한 사실에서 담보설정을 위한 토지 건물 각각의 감정가액이 있을 것이나 이에 대한 입증이 없으므로 처분청이 토지와 건물의 가액이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항의 규정에 의거 매매가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 건물의 가액을 산출하고 이를 공급가액으로 하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없음. 3. 심리 및 판단 가. 쟁점 부가가치세법상 토지와 건물을 함께 공급한 경우에 대하여 건물분 공급가액의 당부를 가리는데 있음. 나. 관련법령 부가가치세법 제13조 에서는 부가가치세 과세표준을 규정하면서 제1항에서는 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 『금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가(1호)』의 합계액으로 하되, 부가가치세는 포함하지 아니한 것으로 규정하고 있고 같은법시행령 제48조의 2 제3항에서 "사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 건축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 건축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다"고 규정하고 있으며 제4항에서 "제3항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 건축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다"고 규정하고 있음. 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 함. 3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점부동산을 청구외 정○○에게 공급하면서 토지와 건물을 합한 매매가액이 990,000,000원이라는 사실은 처분청과 청구인간에 다툼이 없으며, 쟁점부동산은(지하 1층 지상 5층 건물 및 부속토지) 계약금 3억원(1994. 6. 1), 중도금 4억 8천만원(1994. 6. 11), 잔금 2억1천만원(1994. 6. 30) 합계 9억 9천만원(토지 664,400,000원, 건물 325,600,000원)에 청구외 정○○과 매매계약을 체결한 사실이 청구인이 제출한 매매계약서에 의해 확인됨. 청구인은 쟁점부동산의 매매에 관한 사실을 입증하기 위하여 제출한 매수자의 매수사실확인서를 보면 『토지는 당시 시세인 ㎡당 2,000,000원, 건물은 건축비 평당 1,000,000원 정도 들었으나 3년이상 사용된 건물이므로 850,000원으로 계산하여 10억원에 계약하기로 합의하였으나 본인이 건물상의 하자로 10,000,000원을 깎아서 990,000,000원에 최종 결정을 하고 토지가격은 계산상 착오로 약간 차이가 난다』고 확인하고 있으며 청구인이 쟁점부동산 소유권이전시 제출한 검인계약서를 보면 매매대금은 990,000,000원만 기재되었을 뿐 토지와 건물의 가액이 구분되어 있지 않으며 그에 대한 사실을 입증하기 위하여 당시 쟁점부동산의 등기업무를 담당했던 법무사 청구외 민○○의 사실확인내용에 의하면 『당 법무사에서 재작성된 매매계약서는 매매대금, 중도금, 잔급지급기일은 당사자간의 실제계약서와 일치하고 당사자간의 실제계약서에는 구분표시되어 있는 토지 및 건물가액을 편의상 구분표시하지 않고 총액으로 990,000,000원을 표시했다』고 확인되고 있음. 청구인이 쟁점부동산을 매매하면서 매수인이 (주)○○은행 ○○지점에서 대출을 받기 위하여 미리 매수인에게 소유권이전을 해주고 1994. 10. 6 매수인이 ○○원에 감정평가를 의뢰한 사실이 있는 바, 그 감정평가한 금액이 토지는 397,320,000원, 건물은 508,805,600원임이 ○○원 감정평가서에 의해 확인됨. 청구인은 쟁점부동산의 건물을 1991. 5. 8 신축한 이후 1993년까지 그에 관련한 부동산소득을 처분청에 기장에 의해 신고하였고 장부상 토지 및 건물취득가액은 각각 231,770,000원, 248,365,308원으로 확인되고 1993년말까지의 건물에 대한 감가상각충당금 누계액은 11,137,608원으로 1993년말 현재 장부상 건물가액의 잔액은 237,227,700원으로 확인됨. 따라서 위 사실관계를 종합해 보면 쟁점부동산의 매매를 전후하여 6개월 이내에 감정평가한 건물평가액은 508,805,600원이며 또한, 쟁점부동산의 장부상 건물가액은 237,227,700원인데 비해 청구인이 매매한 쟁점부동산의 건물가액은 325,600,000원으로 너무나 많은 차이가 나는 점으로 보아 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 건물가액은 실거래가액이라고 인정하기는 어렵다고 판단됨. 위 전시 법령을 보면 사업자가 토지 및 건물을 함께 공급하는 경우에는 그 공급가액은 실지거래가액에 의하되 그 적용순서는 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 분양하는 주택인 경우 그 분양가액, 장부가액이 있는 경우 그 장부가액 또는 감정평가한 금액이 있는 경우 그 감정가액의 순서에 따라 토지 및 건물가액을 안분계산하도록 규정하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산에 관련한 소득을 기장한 장부가액에 의해 처분청에 신고한 쟁점부동산의 토지 및 건물가액에 의해 안분계산하여야 한다고 판단됨. 따라서 처분청이 지방세 과세시가표준액에 의하여 쟁점부동산의 토지 및 건물가액을 안분계산하여 이 건 부가가치세를 결정처분함은 잘못이 있다고 판단됨. 라. 이 건 심판청구는 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정함. ○ 심사95-742, 1995.8.18 【제목】 토지와 건물 공급가액 불분명시 취득가액으로 안분 【요약】 토지와 건물 공급가액 구분 불분명시 장부가액 있으면 그 가액에 비례하여 안분하고 장부가액 없으면 취득가액을 기준으로 안분 【주문】 ○○ 세무서장이 1995. 5. 2자 청구인에게 결정고지한 부가가치세 118,702,760원(1992년 제2기 70,739,890원, 1993년 제2기 47,962,870원)은 건물의 양도가액을 토지가액 828,656,570원과 건물가액 1,150,500,000원을 안분계산한 가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 【판결이유】 청구인은 ○○시 ○○동 ○○번지에서 상가신축판매업을 영위하는 사람으로서 ○○ 세무서장이 1995. 5. 1 결정고지한 1992년 제2기분 부가가치세 70,739,890원 및 1993년 제2기분 부가가치세 47,962,870원에 대하여 불복한다. 1. 청구주장 처분청은 청구인이 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 750㎡, 건물 1794.764㎡(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 양도한 사실을 가지고 부동산매매업으로 보아 쟁점부동산의 토지와 건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 전시와 같이 과세하였다. 이에 대하여 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 ○○지방국세청장이 청구인의 종합소득세 과세시 쟁점부동산의 양도가액은 2,000,500,000원, 토지의 취득가액은 828,656,570원, 건물의 취득가액은 1,150,500,000원(합계 1,979,156,570원)으로 조사결정하여 귀속연도의 차이로 인한 종합소득세 89,957,440원을 추가결정 고지한 처분에 대하여는 이의가 없으나, 동일 조사자인 ○○지방국세청장이 부가가치세를 결정하면서 종합소득세결정시의 토지가액은 828,656,570원, 부가가치세결정시의 토지가액은 270,046,126원으로 결정하였으나, 쟁점부동산의 경우 토지와 건물의 취득가액이 확인되므로 토지와 건물의 양도가액을 취득가액에 따라 안분계산하여야 한다는 주장이다. 2. 처분청 의견 종합소득세 과세표준 결정시 결정된 토지 취득가액과 건물 취득가액은 사업자가 기장한 취득가액이 아니기 때문에 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제2호에 규정된 취득가액으로 볼 수 없으므로 이 건의 경우 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되므로, 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 가액을 공급가액으로 한 당초 처분은 정당하다는 의견이다. 3. 쟁 점 쟁점부동산의 토지와 건물의 공급가액을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부 4. 심리 및 판단 먼저, 관련 법규정을 보면, 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제3항에서는 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가 표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다” 라고 규정하고 있고, 1990. 12. 31 신설된 같은법시행령 제48조의 2 제4항에서는 제3항의 본문을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다. 1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액 2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 함. 3. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액으로 한다” 라고 규정하고 있다. 다음, 이 건의 경우 실지거래가액에 의한 토지 및 건물의 가액이 구분되는지에 대하여 보면 (1) 청구인은 이 건 토지를 1992. 12. 17 ○○공사로부터 828,656,570원(부대비용 포함)에 취득하였는 바, 이 건 종합소득세 과세시 토지의 취득가액을 828,656,570원으로 한 사실이 소득세 결정결의서에서 확인되고 있으므로, 이 건 토지의 실지취득대금은 828,656,570원임을 알 수 있으며, (2) 처분청 조사에서 이 건 건물을 (주)○○ 주택의 실지 공사하고 건물공사대금으로 이 건 건물의 1층, 2층 상가 1,156.73㎡를 대물변제 받았는 바, 처분청은 그 도급공사금액을 1,150,500,000원으로 하여 부가가치세를 과세하였음이 1992년 제2기 부가가치세 경정결의서에서 확인되고 있으므로 이 건 건물의 실지 취득대금은 1,150,500,000원임을 알 수 있으며, (3) 청구인은 쟁점부동산을 2,000,500,000원에 양도하면서 건물가액과 토지가액을 구분하지 아니하였으나, 동 양도금액 2,000,500,000원은 처분청도 인정하여 이 건 부가가치세 및 종합소득세 과세시 이를 양도가액으로 하여 과세하였음이 확인되고 있다.