상가와 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업자가 신축공사용역을 제공한 건설업자에게 지불하지 못한 공사비를 일부 상가와 오피스텔로 대물변제한 경우는 사업양도에 해당하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
상가와 오피스텔을 신축하여 분양하는 사업자가 신축공사용역을 제공한 건설업자에게 지불하지 못한 공사비를 일부 상가와 오피스텔로 대물변제한 경우는 부가가치세법 제6조 제6항 규정의 사업양도에 해당하지 아니하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
1. 현황
가. 당사(이하“갑”이라한다)는 종합건설업을 영위하는 법인으로 도급인 ○○대표 ○○○(이하 “을”이라한다)로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○번지 대지 573평에 연건평 4,626평의 건물(상가, 사무실, 오피스텔, 부대시설( 신축공사를 도급받아 ‘90. 4. 17일 도급계약을 체결하고 ’92. 4. 20일 준공하였음.
나. “갑”은 계약 내용에 따라 공사대전은 “을”의 분양수입금으로 회수하기로 하였으나 분양실적이 저조하여 준공시까지 도급금액 9,516백만원중 7,205백만원의 미수금이 발생하였음.
다. “갑”은 미분양건물중 일부에 대하여 근저당설정등기를 하고 공사비지급을 계속하여 촉구하였음에도 불구하고 “을”이 부동산 경기하락,동종유사건물의 공급물량 과다등에 의한 미분양을 이유로 채무이행을 하지아니 할 뿐만아니라 미분양 건물중 일부를 임대하여 임대보증금을 수령하고도 공사비를 상환하지 않아 “갑”은 부득이 정상적인 공사비 회수가 어렵다고 판단하여 ‘94. 12. 7일 법원에 담보물건 임의 경매를 신청하였음.
라. “갑”이 경매를 강행할 경우 “을”이 수령한 경매물건상의 임대보증금을 반환하여야 하나 “을”이 무자력 상태임으로 전세입주자들이 “갑”에게 민원을 야기할 것이 예상되고 “을”도 정신적ㆍ육체적 고통이 예상되어 “을”이 그 대책으로 공사미지급금 7,205백만원과 미분양 건물에 근저당이 설정되어 있는 금융기관 차입금 11억원과 임대보증금 22억원을 “갑”이 인수하고 그 댓가로 “을”의 미분양건물중 일부를 제외하고 교환(대물변제)하자는 “을”의 요청이 있어 “갑”은 위의 설명과 같이 다수의 영세 세입자등의 민원과 최근 법원경매시 경락이 잘 안되고 있는 점등을 고려하여 대물변제를 받기로 합의하였음.
마. “갑”은 “을”의 채무중 대물변제시 법적으로 직접 문제가 되는 근저당 설정 채무와 임대보증금만 인수하였지 “을”이 보유하고 있는 “갑”이 인수하지 아니한 일부 미분양상가등 자산일체와 기타 부채는 인수하지 아니하였음.
바. 동시에 “갑”은 “을”이 고용하고 있는 인적자원인 종업원은 한명도 승계하지 아니하였고 “갑”은 대물변제후 지하1층과 4층에 세든 임차자를 임차만료전에 계약 해지하여 지하1층은 “갑”이 직접 수퍼마켙을 직영하였으며 지상4층은 다른 곳에 있는 유통본부를 이전하여 직접 사용하였음.
2. 질의
가. 위의 현황과 같이 “을”은 당초부터 부동산을 신축하여 분양할 생각 즉 부동산 매매업을 영위할 목적으로 상가를 신축하여 분양하였으나 최근 부동산 경기의 침체등으로 일부만 분양되고 나머지는 미분양으로 계속하여 공실로 둘수 없어 만부득이 일시적으로 임대하였던 것이며,
나. “갑”은 부실채권이 예상되어 “을”이 분양하고 남은(분양분은 부동산 매매임) 미분양분(임대및 보유분)중 전부가 아닌 일부를 대물변제 받은 것으로 대물변제시 위에서 설명한 채무이외의 다른 자산과 부채및 “을”에 고용되어 있는 임직원등을 일체 승계하지 아니하였음.
다. 더불어 “갑”은 “을”이 임대했던 상가의 일부를 직접 직영슈퍼마켙이나 사무실로 직접 사용하였을 경우
부가가치세법 시행령
제12제2항의 규정에 의한 사업의 양도에 해당되는지 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
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부가가치세법 제6조 제6항