전 문
[회신]
건설업을 영위하는 사업자가 건설용역을 제공하고 당해 용역의 대가로 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 대물변제로 공급받는 경우 부가가치세법시행령 제48조의2제4항의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하되 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
(사실관계)
- 당 법인은 근린생활시설(지하1층 지상8층)건물을 신축하면서 시공회사에 건축 공사비로 신축건물 지하1층, 지상1층, 지상2층, 지상3층의2분지1, 지상4층, 지 상5층 전부를 대물변제로 지급하기로 하는 계약을 1999년 9월 6일 체결함.
- 당초 건축도급계약은 1998년10월15일 체결되었으며 2000년 4월26일 본 신축 건물이 준공됨.
(질의사항)
- 대물변제되는 재화의 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세표준액에 따라 계산한 가액 에 비례하여 안분계산한다에서 어느 시점의 지방세법에 의한 과세표준액을 적 용할 것인지 여부
(갑설) 대물변제계약일인 1999년 9월 6일 현재의 지방세법에 의한 과세표준액 을 적용한다.
(을설) 대물변제에 의한 재화의 거래시기는 대물변제하는 신축건물의 준공일이 므로 2000년4월26일 현재의 지방세법에 의한 과세표준액을 적용한다.
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
부가가치세법시행령
제48조 의2 【과세표준의 안분계산】
나. 유사사례
○ 부가46015-4109,1999.10.09
사업자가 토지와 그 토지 위에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우 동 건물의 공급가액은
부가가치세법시행령 제48조
의 2 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액에 의하되 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임. 이 경우 토지와 건물의 공급가액의 구분이 되어 있는지 여부는 여러가지 사항을 종합하여 사실판단할 사항임.
○ 국심95경1743,1995.09.02
【제목】
부동산으로 대물변제하는 경우 그 부동산의 소유권 이전 등기가 완료되야 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸되므로 그 등기 경료시에 부동산이 양도되고 그 대가의 지급시기가 됨
【사건개요】
o 사실관계
쟁점(1)부동산 : ○○시 ○○동 ○○번지 ○○쇼핑센타 건물 11,255.3㎡(대지 2,123,6㎡, 지하 2층, 지상6층)중 지상 4~6층 건물 4,113.58㎡
쟁점(2)부동산 : 동소 지하 1층 1,451,62㎡중 1/2지분 725.81㎡
- 1985. 5. 18 : 쟁점상가 준공
- 1988. 12. 23 : 청구외 (주)○○건설기술공사와 쟁점(1)부동산 매매계약(1988. 12. 23 계약금 1억4천만원, 1989. 6. 30 중도금 5억4천만원, 1989. 7. 31 잔금 1억2천만원)
- 1989. 8. 3 : 쟁점(1)부동산을 청구외 황○○에게 소유권이전등기 후 동일자로 양수인에게 소유권이전등기
- 1989. 8. 17 : 시공자인 청구외 ○○산업(주)에 쟁점(2)부동산 소유권이전등기(사유 : )
o 과세표준
처분청은 ○○지방국세청의 조사결과 통보내용에 의하여 쟁점부동산의 공급시기를 1989. 7. 31과 1989. 8. 17로 하고, 건물부분의 과세표준 신고누락수입금액 679,235,145원에 대하여 1995. 1. 5 청구인들에게 1989년 제2기분 부가가치세 88,300,560원을 결정고지함.
o 청구주장
① 쟁점(1)부동산의 매매는 중간지급조건부 거래로서 재화의 공급시기는 대가의 각 부분을 받기로 한 때이므로 계약금 중도금은 부과제척기간이 경과되었음에도 일반거래로 보아 잔금지급일을 공급시기로 본 처분은 부당하며,
② 쟁점(2)부동산은 1988. 4.에 대물변제키로 약정하였는 바, 이날이 공급시기가 되어 부과제척기간이 도과하였음에도 소유권이전등기접수일을 공급시기로 본 처분은 부당함.
【심판결정이유】
1. 청구인들이 쟁점(1)부동산을 (주)○○건설기술공사에 양도함에 있어 청구인들 중 일부가 동 부동산을 법인에게 양도허가를 회피함에 따라 청구인들 중 대표 정○○이 청구외 황○○ 명의로 소유권명의로 소유권이전등기를 한 후 황○○이 (주)○○건설기술공사로 소유권이전등기하고, 매매대금은 양수자인 동 법인이 청구인들에게 직접 지급한 사실등이 1993. 9. 양수자의 확인서 및 청구주장 등에 의하여 확인되고 이에 대하여는 다툼도 없으므로, 등기부상에는 청구인들이 황○○에게 양도한 것으로 되어 있지만 사실상은 (주) ○○건설 기술공사에 직접 양도하였음을 알 수 있고, 건축물관리대장, 양도시 검인계약서 및 1993. 9. 양수자의 사실확인서에 의하면 청구인들은 쟁점(1)부동산을 1985. 5. 18 준공하여 1988. 12. 23 (주)○○건설기술공사에 8억원(1988. 12. 23 계약금 1억4,000만원, 1989. 6. 30 중도금 5억4,000만원, 1989. 7. 31 잔금 1억2,000만원)에 양도하기로 매매계약을 체결하고, 사실상 대금지급은 1988. 12. 23 계약금 1억4,000만원, 1988. 12. 26~1989. 7. 31 기간에 7회에 걸쳐 중도금 5억4,000만원, 1989. 7. 31 잔금 1억2,000만원을 수령하였음이 확인되는 바, 쟁점(1)부동산의 경우는 완성된 건물의 매매로서 그 대금지급기간이 장기간이 아니므로 일종의 특수한 거래형태인 중간지급조건부 거래로 볼 수 없고 일반적인 대금의 지급형태의 부동산 거래에 속한다 할 것이므로 대금이 청산되어 재화가 이용가능케 된 때인 1989. 7. 31이 공급시기가 된다 하겠다.
○ 심사부가98-618, 1998.11.06
【제목】
주택재개발조합이 시공회사에 대한 공사비 대가를 신축상가로 대물변제하는 경우 재화의 공급으로서 과세되는바 그 공급시기가 구청으로부터 상가분양 승인받은 날이 되는 경우
【주문】
본 심사청구를 기각한다.
【이유】
1. 처분내용
처분청은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에 소재한 △△ 제2구역 제1지구 주택개량재개발조합(대표조합장 이○○, 이하 “청구법인” 이라 한다)이 아파트와 상가의 신충공사를 도급받은 청구외 ○○토건(주)(본점 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, 대표이사 조○○, 이하 “시공회사”라 한다)에 공사비는 체비건축시설의 분양으로 상환한다는 참여 계약조건에 따라,
청구법인이 신축한 상가 3,277.65평 중 1,438.56평(시공회사 지분 1,750.64평 중 일부로 이하 “쟁점상가” 라 한다)을 관할 ○○구청의 분양 승인일에 청구법인이 시공회사에 이를 공급한 것으로 보아 1998. 7. 16 1993. 1기분 부가가치세 804,139,340원을 경정 결정고지하였다.
청구법인은 이에 불복하여 1998. 9. 15 본 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
(1) 공사비를 신축한 상가로 대물변제한 경우 부가가치세의 납세의무자는 이를 수령한 시공회사이고,
(2) 청구법인이 대물변제한 상가의 평가금액에는 토지지분권의 가액이 포함되어 있으므로 부가가치세 과세표준에서 이를 제외하여야 하며,
(3) 청구법인이 신축한 상가를 시공회사에 공사비의 상환으로 대물변제한 날 1991. 5. 31이므로 부과제척기간이 경과되었다.
3. 처분청 의견
(1) 공사비의 일부를 신축한 상가로 지급하는 경우, 재화의 공급에 해당하고,
(2) 당초 결정한 부가가치세 과세표준에 토지지분권의 가액을 포함한 것은 잘못으로 이를 재경정 결정하였으며,
(3) 대물변제한 상가의 공급시기는 관할 구청의 분양 승인일이므로 당초 처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
시공회사에 공사비의 일부를 신축한 상가로 상환한 경우, 재화의 공급에 해당하는지 여부와 이의 공급시기를 가리는 데 있다.
나. 관계법령
부가가치세법 제6조
【재화의 공급】제1항에서,
『① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.』라고 규정하고 있고,
부가가치세법시행령 제14조
【재화공급의 범위】에서
『법 제6조 제1항에 규정하는 재화의 공급은 다음 각호에 게기하는 것으로 한다.
1.~3. (생략)
4. 공매ㆍ경매ㆍ수용ㆍ현물출자 기타 계약상 또는 법률상의 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것』라고 규정하고 있으며,
부가가치세법 제9조
【거래시기】제1항에서,
『①재화가 공급되는 시기는 다음 각호에 규정하는 때로 한다.
1. 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 때
2. 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때
3. 제1호와 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 재화의 공급이 확정되는 때』라고 규정하고 있고,
부가가치세법시행령 제21조
【재화의 공급시기】제1항 제3호에서,
『①법 제9조 제1항에서 규정하는 재화의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한다(단서생략)
3. 반환조건부 판매ㆍ동의조건부 판매 기타 조건부 및 기한부 판매의 경우에는 그 조건이 성취되거나 기한이 경과되어 판매가 확정되는 때』라고 규정하고 있다.
다. 사실관계 및 심리판단
먼저 사실관계를 본다.
청구법인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 일원의 399필지에 구주택 등을 철거하고 지상에 684가구의 아파트와 상가 10,835㎡(3,277.65평)를 신축하는 주택개량재개발사업 을 ○○시로부터 1986. 10. 29 인가받고,
시공회사가 사업에 필요한 자금의 대여, 인ㆍ허가 업무 및 이에 따른 경비부담, 불량 건축물의 철거 및 ○○시장이 인가한 건축시설의 설계ㆍ감리 및 신축공사에 참여하는 내용으로 주택개량 재개발 참여계약을 체결하였으며,
이에 따른 참여계약의 조건은 총공사비를 19,050,101천원으로 하고, 공사비는 조합원의 청산금(조합원이 분양받은 건축시설의 가액에서 조합원의 종전 토지 등의 가액을 차감한 금액)과 체비건축시설의 분양으로 상환하기로 약정하였다.
청구법인은 시공회사와 상가 활성화를 위해 시공회사가 지정한 청구외 (주)○○통상(이하 “분양회사”라 한다)과 쟁점상가에 대하여 다음의【표】와 같이 1991. 5. 31 매매약정을 체결하였는 바,
청구법인이 주택개량재개발사업의 관리처분계획을 인가받은 날은 1992. 7. 30이고, 부대복리시설(상가) 분양 승인일은 1993. 2. 25(○○주택 00000-000호)이며, 준공검사필증이 교부되지 아니함에 따라 이의 임시사용을 승인(기간 1993. 4. 17~1994. 4. 16)받은 날은 1993. 4. 16이다.
| 【표】 쟁점상가의 매매약정서 내용 (단위 : 천원) |
| 쟁점상가 | ○○번지재개발 아파트내 주상복합상가 시공회사 지분 1,750평중 1,438.56평 |
| 약정대금 (매매대금) | 8,512,960 (vat 별도) | 약정대금(매매대금)은 시공회사가 수납한다. |
| 매매대금의 납부 | 신고 및 경정결정내용 |
| 계약금 | 2,560,000 | 약정시(1991. 5. 31) | o 계약금은 공급대가로 하여 신고납부 → 나머지는 o 경정과표(6,185,687) = 약정금액(8,512,960) - 신고분(2,327,273 ) |
| 1차 중도금 | 2,560,000 | 관리처분 인가후 1월내 |
| 2차 중도금 | 1,700,000 | 관리처분 인가후 6월내 |
| 잔금 | 1,692,960 | 아파트 및 상가 준공일 |
처분청은 청구법인과 시공회사와의 참여계약 조건 및 위 매매약정서의 내용에 의하여 분양 승인일인 1993. 2. 25을 쟁점상가의 공급시기로 보고, 매매대금 8,512,960,000원 중 1992. 2기 확정신고분 2,327,272,727원을 차감한 6,185,687,273원을 공급가액으로하여 부가가치세를 경정 결정 고지하였다.
청구법인은 이에 대하여 청구주장과 같이 처분청의 당초 처분이 부당하다고 주장하고 있다.
사실관계와 관계법령을 종합하여 살펴본다.
청구주장(1)
청구법인은 공사비를 신축한 상가로 대물변제한 경우 부가가치세의 납세의무자는 이를 수령한 시공회사라고 주장하고 있으나,
재개발사업 시행자가 재개발사업의 시공자인 건설업자에게 건설용역의 대가로 신축건물을 분양하는 경우 관계법령에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이므로, (재경부 소비 22601-1216, 1985. 12. 5 및 부가 46015-2383, 1993. 10. 6)
청구법인이 쟁점상가를 공사비로 상환하는 경우, 청구법인에게도 부가가치세를 거래징수하여 납부할 의무가 있다고 할 것이다.
청구주장(2)
처분청은 당초 경정결정시 과세표준으로 한 6,185,687,273원에 부가가치세가 면제되는 토지지분권의 가액이 포함되어 있어 1998. 9. 25 당초 결정한 과세표준에서 토지지분권의 가액 1,311,137,147원을 차감하는 것으로 재경정 결정하였으므로, 이에 대한 청구주장의 심리는 생략한다.
청구주장(3)
청구법인과 시공회사 및 분양회사가 쟁점상가에 대하여 매매약정서를 체결한 내용을 보면, 분양회사를 지정함에 있어, 청구법인은 시공자 지분에 대하여 시공자가 지정하는 업체에게 등기 이전만을 책임지고, 상가 활성화를 위한 업체 지정에 대한 일체의 사항을 시공회사가 주관하는 것으로 약정하였고,
『청구법인은 시공회사의 상가지분 권리의 일체를 시공회사에 위임하고, 분양회사는 매매약정서상의 청구법인의 상가매매에 관하여 지분 권리자인 시공회사에 사실상의 계약을 이행한다』고 약정하였으며, 쟁점상가에 대한 매매대금은 시공회사가 수납한다고 약정하고 있다.
따라서, 이 건 매매약정서는 시공회사가 쟁점상가를 분양하기 위하여, 분양회사를 선정하고 분양회사와 분양대금의 회수방법을 약정한 것으로, 청구법인이 시공회사에 쟁점상가를 공사비의 일부로 상환하는 약정서라고는 볼 수 없다.
공사비의 상환으로 신축한 상가를 대물변제하는 경우, 이는 재화의 공급에 해당하고,관계법령에서 재화의 공급시기에 대하여, 재화의 이동이 필요한 경우에는 재화가 인도되는 대로, 재화의 이동이 필요하지 아니한 경우에는 재화가 이용 가능하게 되는 때로 규정하고 있는 바,
시공회사의 공사비는 조합원의 청산금과 체비건축시설의 분양으로 상환한다고 약정하고, 쟁점상가 등 체비건축시설의 분양은 ○○시장의 승인을 받아 청구법인 명의로 분양하되 그 업무는 시공회사가 대행한다고 약정하고 있으므로,
쟁점상가는 청구법인이 관할 ○○구청으로부터 승인을 받아야 분양할 수 있다고 할 것이고, 시공회사는 청구법인이 분양 승인을 받은 날 이후부터 쟁점상가를 분양목적등에 이용 가능하게 된다고 할 것이다.
따라서, 처분청은 공사비의 일부로 상환하는 쟁점상가의 공급시기를 관할구청으로부터 분양승인을 받은 날로 본 당초 처분에 달리 잘못은 없다고 보여지고,
청구주장 이유없으므로
국세기본법 제65조 제1항 제2호
에 의하여 주문과 같이 결정한다.
○ 부가46015-2645, 1999.08.31
귀 질의 1,3의 경우에는 유사한 내용의 부가가치세법기본통칙(13-48-1 및 16-58-7)을 참고하기 바라며, 질의 2의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 건축물의 가액의 굽이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.
○ 부가46015-1519, 2000.6.30
1. 사업자가 타인 소유의 토지 위에 건물을 신축하여 일정기간 무상으로 사용후 명도하기로 약정하고 토지 소유자의 명의로 신축 건물을 보존등기 하는 것은
부가가치세법 제6조 제1항
의 규정에 의한 재화의 공급에 해당하는 것으로서 당해 건물이 이용가능한 시기에 당해 건물의 시가를 과세표준으로 하여 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것이며,
2. 토지 소유자가 자기의 토지 위에 다른 사업자로 하여금 건물을 신축하여 일정기간 사용하게 하고 그 대가로 건물의 소유권을 취득하는 것은 토지의 임대에 해당하여
부가가치세법 제7조 제1항
의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것으로서 부가가치세 과세표준은 일정기간 토지의 임대용역에 대한 대가로 건물을 선불 또는 후불로 받는 경우에 해당하여 당해 건물의 시가를 일정기간(2과세기간 이상에 걸침)의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상기간의 합계액으로 하는 것이며 그 공급시기는 동법시행령 제22조 제4호의 규정에 의하여 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일인 것임. 다만, 공급시기가 도래하기 전에 동법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부한 경우에는 그 교부하는 때를 공급시기로 보는 것임.