전 문
[회신]
귀 질의의 주택조합이 토지를 매입하여 상가와 아파트를 신축하여 분양함에 있어서 분양하는 당해 상가 중 일정부분을 당초 토지매매 조건부계약에 의해 종전의 토지소유자에게 공급하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제1항 규정에 의해 부가가치세가 과세되는 것이며, 이 경우 부가가치세 과세표준은 동법 제13조의 규정에 의하는 것임.
1. 질의내용 요약
○ 주택조합이 택지를 구입함에 있어 토지소유자인 “갑”이 2,813평 중 2,613평은 매각하되, 200평은 상가를 짓겠다고 팔지 않아 조합은 2,613/2,813평으로 공유등기를 하였으나 건축허가를 받는데 어려움이 있어, 조합은 “갑”에게 나머지200평을 조합명의로 소유권이전 해주면, 건축허가를 얻은 후 아파트 단지 내에 상가를 건축할 토지를 주겠으며, 그 상가건물은 “갑”의 부담으로 건축해야 한다고 하여 교환 계약을 맺었으며, 공증을 하였습니다.
○ “갑”은 200평을 조합명의로 등기를 해 줬으며, 조합은 건축허가를 받아 건축물을 완공하여 아파트와 상가건물 A. B동을 조합명의로 소유권 보존등기(건물)를 한후 아파트는 조합원에게, A동 상가 토지 (200평)와 건물은 “갑”에게, B동 상가 토지, 건물은 일반인에게 분양하였습니다.
○ 조합이 “갑”으로부터 상가건설비와 건물(A동 상가)소유권 보존 등기비를 수령하고 “갑”에게 A동 매매형식으로 하기위해 당초 “갑”토지 10억, A동 상가 토지 10억, A동 상가 건설비 등은 5억으로 한다고 하여 A동 상가는 15억원으로 매매한다는 계약서를 작성하였습니다. 이는 취득세. 등록세의 신고를 위한 것이며, 등기법은 등기원인을 기재하도록 하고 있기 때문입니다.
[공증내용]
○ 조합은 “갑”의 토지 2,813평 중 매수계약은 2,613평에 대해서만 하였는바, 계약 내용에 의해 2,813평 중 조합이 필지분할이 안된 상태에서 도로에 접한 200평을 “갑”에게 할애하기로 하였는바, 도로에 접한 200평은 조합의 사업에 막대한 지장을 초래하는 관계로 “갑”이 200평을 조합에 무상으로 양도하는 대가로 조합은 “갑”에게 아파트 단지 내에 상가건설권을 양도하여 “갑”이 상가건축비를 부담하고 상가를 건축하여, 조합은 추후 조건 없이 상가 전체를 “갑”에게 양도한다.
위의 경우 조합의 A동 상가 토지(200평), 건물의 소유권을 “갑”에게 이전한(소유권)거래에 대한 조합의 부가가치세 납세의무 범위
가. 조합은 A동 상가 토지. 건물의 “갑”에게로의 소유권 이전에 대하여는 부가가치세 납세의무가 없다.
(이유)
가. A동 상가의 소유권 이전은 2개의 거래로 이루어져 있다. A동 상가 토지200평은 당초“갑”토지의 200평과의 교환에 의한 채무의 상환이며, “갑”토지 200평을 교환계약 후 조합에 소유권 이전시 이미 A동 상가토지200평은 “갑”의 소유이며,다만 등기가 상가건물과 함께 이루어진 것이다.
소득세법 제88조
는 등기.등록에 관계없이 유상으로 사실상 이전되는 것을 양도로 보고 있으며, 따라서 조합이 “갑”으로부터 취득한 토지는 2,613평(매매)+200평(교환에 의한 취득)-200평(교환에 의한 양도)=2,613평이다.
A동 상가건물의 소유권 이전도 부가가치세 과세대상인 재화의 공급이 아니다. 재화의 공급은 공급자의 부담(책임)과 계산으로 부가가치를 창출한 재화를 인도(동산).양도(부동산)하는 것이지만 A동 상가건물은 “갑”의 부담(책임)과 계산으로 건축된 것이다. 다만 도급계약 당사자가 조합인 것 뿐이다.
건축법은 사업시행자인 주택조합만이 도급계약 당사자가 될 수 있도록하고 있어서 “갑”이 도급계약을 체결할 수 없어 어쩔 수 없어 조합이 대리행위를 한 것이다.(거래 당시의 정황)
나.
국세 기본법 제14조 제2항
은 거래 등의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질 내용에 따라 세법을 해석. 적용한다고 규정하고 있으며,
국세 기본법
기본통칙 2-1-05...14의 “거래의 실질내용 판단기준”에 의하면 거래의 실질내용은 형식상의 기록내용이나 거래명의에 불구하고, 상거래 관례, 구체적인 증빙 거래당시의 정황 및 사회 통념 등을 고려하여 판단한다고 규정하고 있으며, 부가가치세법에도 실질과세원칙이 적용되고 있다.(부가가치세 기본통칙 1-2-2...2)
공증내용 중의 애매한 표현인 “갑”의 토지 200평을 조합에 무상 양도하는 대가로, 조합은 “갑”에게 아파트 단지 내에 상가 건설권을 양도하며, “갑”이 상가 건축비를 부담하고 상가를 건축하여 조합은 추후 조건 없이 상가전체를 “갑”에게 양도한다. 는 의미는 “갑”토지200평과 아파트 단지 내 상가를 건설할 수 있는 토지200평을 교환한다는 의미이며, 상가 건축비는 “갑”이 부담하고 모든 절차를 거쳐 “갑”의 소유로 해 준다는 의미이다.
(1) “아파트 단지 내에 건설권을 양도하며”
상가 건설권은 상가를 지을 토지를 의미한다. 조합이 “갑”토지200평과 교환한 것은 A동 상가 토지200평이다. 조합은 A동 상가 토지200평에 대하여 대금을 수령하지 않고 소유권 이전 해 줬다.(기록내용에 불구하고 실질내용에 따라 해석한다.)
(2) “추후 조건없이 상가전체를 “갑”에게 양도한다”
“추후 조건 없이”의 의미는 추가되는 청구 금액없이 “갑”의 소유로 해 준다는 의미이다. A동 상가 토지는 “갑”토지의 200평을 교환계약을 맺고 조합에 소유권 이전시 “갑”의 소유이며, “갑”의 토지 위에 “갑”의 부담으로 상가를 건축하였으니 “갑”의 소유로 해 준다는 것이다.
조합은 7,813평에 대하여 건축허가를 받았으나 조합이 취득한 토지는 2,613평 +200평-200평+5000평=7,613평이며 A동상가토지 200평은 “갑”의 소유임
다. A동 상가의 토지와 건물의 “갑”에게로의 소유권 이전은 토지200평(전부)은 “갑”의 소유인 것을 “갑”으로 소유권 이전한 것이며, 건물은 “갑”의 부담으로 건설한 건물을 “갑”으로 소유권 이전한 것이므로 재화의 공급이 아니다.
부가가치세법 제6조
에는 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도. 양도하는 것을 재화의 공급으로 보고 있으며, 그 구체적인 내용을 규정한 동법 시행령 제14조에 의하면 매매. 교환. 현물출자는 공급자 소유의 재화가 공급자의 적극적인 인도. 양도의사로써 공급받는 자에게 인도. 양도되는 경우이고, 공매. 경매. 수용은 공급자 소유의 재화가 공급자의 의사에는 반하지만 공급받는 자에게 인도. 양도되는 경우이다.
부가가치세법은 이러한 경우만을 재화의 공급으로 규정하고 있는데 위의 A동 상가건물은 좋바이나 “갑”이나 모두 A동 상가건물은 “갑”의 것이라고 인정하고 있어,
부가가치세법
및 동법 시행령이 규정하고 있는 부가가치에 과세대상에 해당되지 않는다.
이는“갑”토지 200평과 A동 상가 부속토지200평은 교환인데 “갑”은 교환 계약.공증 후 조합에 소유권 이전해 주었으나, 조합은 “갑”에게 건축허가를 받고, 조합이 도급계약을 체결하고 A동 상가건물을 완공하고(건설비는 갑의 부담), 건설비를 “갑”으로부터 청구. 수령하여 건설회사에 지급하고 A동 상가토지200평과 건물전부를 “갑”에게 소유권 이전해준 절차는, 건축법은 사업시행자인 조합만이 허가받은 토지 위에 허가받을 건물을 완공해야 준공검사를 받을 수 있도록 허락하고 있으며, 등기법은 신축건물인 경우는 보존등기를 하게하고 있는데 이것 또한 사업 시행자만이 보존등기를 할 수 있어 A동 상가건물은 조합이 도급계약 당사자, 조합명의 소유권 보존등기의 절차를 거치게 되었으며, 조합은 건설비+보존 등기비+기타제비용을 “갑”에게 청구하게 되었다.
또한 소유권 이전등기(A동 상가 토지. 건물전체)시 A동 상가 토지. 건물을 매매형식으로 “갑”에게 이전했는데 “갑”토지를 10억으로 보고 A동 상가 토지10억, 건물5억 즉, 15억원에 매매한다는 계약서를 작성한 것은 등기원인, 취득. 등록세 신고를 위한 것이지 “갑”토지와 A동 상가 토지. 건물을 교환하면서 5억원을 추가로 받은 거래는 아니다.
위 거래를 요약하면 “갑”의 토지에 “갑”의 부담으로 상가건물(A동)을 완공하고 “갑”의 명의로 소유권 등기한 것은
부가가치세법
상의 거래가 아니며 건축법과 등기법에 의한 절차를 밟기 위한 형식이다
실질은 A동 상가200평은 “갑”토지 200평 조합에 무상으로 소유권 이전시 “갑”의 소유가 되며, “갑”토지에, “갑”의 부담으로 건설한 건물을 “갑”의 명의로 소유권 등기한 것이다. 따라서 A동 상가 토지. 건물을 “갑”에게 소유권 이전해준 것은 부가가치세 과세대상인 재화의 공급이 아니며 조합은 부가가치세 납세의무가 없다.
2. 조합의 A동 상가 토지. 건물을 “갑”에게 소유권 이전시 등기원인을 매매형식을 빌어서 토지를 10억으로 보고, 건물건설비 상당액 5억을 청구하였으므로(“당초갑토지10억,A동 상가 토지를 10억으로 보고 건물건설비 5억을 조합에 납부하라”) 토지는 부가가치세 면세이므로 5억 건물부분 5억원을 공급 가액으로 보아 그 10%인 0.5억원의 부가가치세를 납부하여야 한다.
3. A동 상가를 “갑”에게 소유권 이전해 준 것은 재화의 공급에 해당된다.
과세표준은 토지는 면세이고, 건설비 상당액 5억원을 공급대가로 보아 5억/1.1을 과세표준으로 하여 454,545,454의 10%인 45,454,545원의 부가가치세를 납부하여야 한다.
4. 재화의 공급에 해당되며 과세표준은 15억을 지방세 과세 시가표준액으로 토지. 건물을 안분 계산하여 토지를 제외한 건물분의 10%를 부가가치세로 납부하여야 한다. 왜냐하면 “갑”토지200평과 A동 상가 토지200평과 상가건물을 교환한 것으로 보아야 하며 건설비 상당액 5억원은 건물가액으로 볼 수 없으며 따라서 불분명한 일괄공급으로 안분 계산한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
부가가치세법 제6조 제1항
○
부가가치세법
제13