집합건물을 관리 대행하는 사업자가 약정에 의하여 당해 집합건물의 관리용역을 제공하고 대가를 받는 경우 그 대가에 대하여는 실제 관리용역을 공급받는 입주자를 공급 받는자로 하여 세금계산서를 교부하는 것임
전 문
[회신]
집합건물을 관리 대행하는 사업자가 약정에 의하여 당해 집합건물의 관리용역을 제공하고 대가를 받는 경우 그 대가에 대하여는 실제 관리용역을 공급받는 입주자를 공급 받는 자로 하여 부가가치세법 제16조에 규정한 세금계산서를 교부하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
가. "○○단지"는 ○○협동조합에 건축하여 조합원과 일반인에게 분양한 약 3700여개 점포의 대규모 집단상가로 건물의 유지.관리는 외부용역업체에 대행시키고 있으며, 동업체는 매월 관리비를 부과.고지(세금계산서 발행)하고 있습니다.
나. 위와 같이 관리비를 고지 할때 조합에서는 세금계산서를 발행하고 있는바, 이때에 공급받는자를 누구(분양자 또는 임차자)로 할것인지 여부
(갑설)
- 공급받는 자는 관리용역을 실제로 제공받는 자(입주자)로 하여야 한다. 즉 소유자와 입주자가 동일한 경우에는 소유자로 하고, 소유자(임대인) 와 입주자(임차인)가 상이한 경우에는 입주자(임차인)을 공급받는자로 하여 세금계산서를 발행 하여야 한다.
왜냐하면, 세금계산서는 재화. 용역을 실제로 공급받는 자에게 발행 하여야 하므로 관리비 내역을 보면 일반관리비.외주관리비.전기료.냉난방비.수선유지비.화재보험료.특별수선충당금.수도료.소독비.오물수거료.환경개선부담금.교통유발부담금으로서 이들 항목들의 실제이용자는 입주자들이므로 입주자를 공급받는자로 하여야 한다.
(을설)
- 공급받는자는 소유자(임차인이 아닌)로 하여 세금계산서를 발행하여야 한다. 왜냐하면, 건물의 관리 행위는 궁극적으로 건물의 소유자를 위한 것이므로 그 관리의 최종적 수혜자인 건물의 소유자를 공급받는자로 하여야 한다. 또한 소유자를 공급받는 자로 발행받은 관리비의 임차인에게로의 전가 시키는 것은 임대인(소유자) 과 임차인(입주자)간에 별도로 약정할 사안이며 본 건과는 관련이 없는 별개의 건이다.
(병설)
- 관리비의 내역을 그 실제 사용자에 따라 구분하여 각각에 대하여 일부분은 소유자를 공급받는자로, 다른 부분은 입주자를 공급받는자로 하여야 한다. 왜냐하면, 세금계산서는 실제로 공급받는 자에게 발행되어야 하므로 관리비의 내역을 그실제 사용자가 누구인가를 기준으로 분류하고 분류된 각 부분을 다음과 같이 발행하여야 한다.
| 비목 | | 실제공급받는자(★) |
| 일반관리비 | | 소유자 |
| 외주관리비 | | 입주자 |
| 전기료 | | 입주자 |
| 냉난방비 | | 입주자 |
| 수선유지비 | | 입주자 |
| 화재보험료 | | 소유자 |
| 특별수선충당금 | | 소유자 |
| 수도료 | | 입주자 |
| 소독비 | | 입주자 |
| 오물수거료 | | 입주자 |
| 환경개선부담금 | | 소유자 |
| 교통유발부담금 | | 소유자 |
★ 본구분은 질의자의 판단에 의한 것으로 궁국적 수혜자가 누구인가를 기준으로 분류한 것임.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
부가가치세법 제16조