자기 소유 토지위에 영업용건물을 신축하여 개인에게 양도한 경우 과세방법

자기가 소유하던 토지위에 영업용건물을 신축하여 임대용으로 공하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세되는 것이나, 판매목적으로 신축한 부동산을 일시적으로 임대 후 판매하는 것은 부동산매매업에 해당하여 종합소득으로 과세되는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우에는 붙임 유사질의회신문(국세청 부가22601-47,1993.01.19)을 참조하시기 바랍니다. ※ 국세청 부가22601-47,1993.01.19 1. 부동산임대업을 영위하는 사업자가 그 사업에 관한 모든 권리(미수금제외)와 의무(미지급금제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도에 해당하는 것이나, 상가를 신축하여 판매할 것을 사업목적으로 하는 사업자가 신축한 상가를 분양시까지 일시적으로 임대한 후에 판매하는 경우에는 부가가치세법 제1조 제1항 제1호 및 동법시행령 제2조 제1항 제5호의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것입니다. 2. 귀질의 2의 경우 붙임 유사질의회신문(국세청 재일22633-1221,1990.06.26)을 참조하시기 바랍니다. ※ 국세청 재일22633-1221,1990.06.26 | [ 회 신 ] | | 가. 자기가 소유하던 토지위에 영업용건물을 신축하여 임대용으로 공하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 과세되는 것이나, 판매목적으로 신축한 부동산을 일시적으로 임대한 후 판매하는 것은 부동산매매업에 해당하여 종합소득으로 과 세되는 것입니다. 나. 따라서 귀 질의의 경우 신축한 건물이 임대목적이었는지 또는 판매목적이었는지의 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항인 것입니다. | 1. 질의내용 요약 사업자 A는 다른 신축건물을 판매하지 않은 대지 300평을 소유한 자로 동소에 상기 건물(연건평1200평)신축을 목적으로 건설회사 B와 계약을 체결하여 ○○년 4월에 세무서에 사업자등록을 부동산 임대로 신청하여 그후 ○○년 8월에 사업자등록 정정 신청을 하여 부동산 매매 임대로 내어 건물을 신축하였으나 자금사정이 여의치 않아 ○○년 11월에 준공필하여 10일 후인 ○○년 11월에 대금을 건설회사 B에게 지급하기 위하여 C인 개인에게 소유권 이전 (양도) 하였는바 건물의 실질적 완공은 ○○년 11월 이전인 9월경에 완공되어 사업자 A가 개인 C에게 매각전까지 임대를 하고 있었으며 동시에 C는 준공필 전에 동소에 사업자 A로부터 건물중 일부를 임대받아 매매와 관련없는 사업을 하다가 동 부동산 준공후 매매를 위한 분할 등기를 하지 않은 상태에서 토지, 건물을 인수하여 ○○년 12월에 부동산 매매, 임대의 사업자 등록을 필하고 ○○년 12월에 실수요자인 D에게 C가 임차한 부분 포함하여 일부를 D에게 양도하였음. [질의] 사업자 A가 토지, 건물을 개인 C에게 양도할 때 포괄적 양도 양수계약을 체결 부가가치세를 세무서에 납부하지 않고 사업소득세만 납부하였을 경우 1) 이 건이 부동산 매매업 (신축판매업)이 되는지, 양도소득세가 되는지 여부 2) 포괄적인 양도 양수에 해당여부 1의 갑설) 부동산 매매업 (신축판매업)이 해당됨. 이유 : 동 사업자 A는 당초에는 부동산 임대업으로 등록을 하였다가 추가로 매매를 목적으로 사업자등록 변경을 하여 건물신축 후 판매 하였으므로 소득세법 기본통칙 제 2-4-8-20의 1호에 의한 자기 토지 위에 상가등을 신축하여 판매할 목적으로 건축한 것으로 사업성의 의사표시가 있다고 보아 부동산 매매업으로 보며 부가세법 시행규칙 상의 1과세기간 내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매한 경우는 하나의 예시 규정으로 판단되고 준공된 후 즉시 양도하는 것은 하나의 사업성으로 판단되어 (국심 90부 302) 부동산 매매업에 해당됨. 1의 을설) 부동산 매매업 (신축판매업)으로 볼 수 없음. 이유 : 동사업자 A는 항상 건물을 신축하여 판해하는 자가 아니며 그 매매가 수익을 목적으로 하고 규모및 횟수등에 비추어 계속성과 반복성등을 고려하여 부동산 매매업으로 판단하고 (대법원 83 부 66, 87누 703 국심 90서 1293) 사업자 A가 채무변제를 위하여 매각한 행위로 대물변제는 아닐지라도 사업성및 영리성이 없어 매각된 행위로 간주될 경우 부동산 매매업자로 규정한 것은 위법 (대법원 79누 355 )으로 판시하고 있고 이것은 단일성으로 반복성이 게제 되어 있지 않은 상황으로 부동산 매매업으로 보기는 어렵다 할 것임. 2의 갑설) 포괄 양도 양수가 됨. 사업자 A는 자금사정이 여의치 않아 건설회사에 자금을 지급하기 위한 목적으로 C에게 양도하였는바, C는 양수시 사업자등록이 되어 있지 않더라도 사실상 포괄 양도 양수하였으며 부동산 임대매매사업을 승계하여 일부는 매매 (○○ 년 12월)하고 일부는 임대중인 상태이므로 사업자 A는 부가가치세 납세 의무가 없고 사업소득 내지 양도 소득세만 납부하여야 한다고 보아지며 한편 국세기본법 제 41조 및 동법 시행 규칙상에 사업의 양도라 함은 사실상 사업에 관한 권리와 의무 일체를 포괄적으로 양도 양수하는 것으로 규정하고 있고 부가가치세법상 물적. 인적 설비 및 권리 의무 등을 포괄적으로 양도함으로써 사업의 동일성이 유지되는 등 전사업자의 행위가 그대로 이루어지므로 (국심 83서 1074.대법원 85누 763)사업의 포괄적인 양도 양수라 볼 수 있음. 2의 을설) 포괄 양도 양수가 안됨 사업자 A는 당초에 부동산 임대를 목적으로 사업자등록을 하였으나 그 후에 매매를 목적으로 사업자등록을 정정 신청하여 단순히 자금 압박 관계로 부동산을 매각하였으나 부가가치세법의 기본원칙인 거래단계에서 과세하는 방법으로 ○○년 11월에 소유권 이전 등기 시점에서 세금계산서를 발행하여 줘야 하는 의무가 A에게 있으므로 건물완공부분은 A사업자의 상품으로 부가세법 제 9조에 의한 재화의 이용가능한 시점이 잔금청산일 즉 소유권 이전일로 보아야 하므로 동 질의 1번에서 매매(신축판매)업으로 판단될 경우 양도 양수에 해당되지 않고 양도소득으로 볼 경우에는 이 건의 독립적 사업자가 아닌 개인적 양도로 밖에 볼 수 없다고 보아 포괄적인 양도 양수라 볼 수 없음. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 제6항 ○ 부가가치세법 제1조 제1항 제1호 ○ 부가가치세법 시행령 제2조 제1항 제5호