부동산 임대업 실시에 따른 관리비 징수시의 부가가치세 과세대상 여부

부동산임대업을 영위하는 사업자가 임차인이 직접 사용한 전력과 수돗물에 대한 요금을 별도로 계산하여 구분 징수하고 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 (1)의 경우, 부동산임대업을 영위하는 사업자가 자기의 명의로 전력요금과 수도요금을 납부함에 있어서 자기 명의로 교부받은 세금계산서 또는 고지서에 기재된 공급가액의 범위안에서 부동산 임차인이 직접 사용한 전력과 수돗물에 대한 요금을 별도로 계산하여 구분 징수하고 납입을 대행하는 경우 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하지 아니하는 것이며 다만 귀질의 1의(1)의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실판단 사항임. 2. 귀 질의 1의(2)의 경우와 같이 임차인으로 부터 전력요금 수도요금등 구분없이 월정액의 관리비를 징수하는 부동산 임대업을 영위하는 사업자가 임차인중 과다용량의 전열기기 및 영업목적의 상하수도를 사용하는 임차인에게만 관리비에 부가하여 그 사용료를 추가로 징수하는 경우에 당해 금액은 부동산 임대관리에 따른 대가에 포함하는 것임. 3. 귀 질의 2의 경우는 질의에서 예시하는 제조ㆍ판매업이 과세사업인지 면세사 | [ 회 신 ] | | 업인지가 불분명하여 판단이 곤란하니 제조판매업이라고 명기하신 당해 업을 구체적으로 명기하여 재질의하시기 바람 | 1. 질의내용 요약 ○ 본인은 제조판매업을 고유 목적 사업으로하는 영리법인의 경리 담당자로서 금번 당사에서 지상8층 규모의 건물을 1988년도 준공 예정으로 신축중에 있는바, 동 건물이 준공되면 부동산 임대업을 고유 목적 사업에 추가하고 동 건물 일부는 당사 사업장(제조 판매 및 임대)으로 나머지는 임대 사무실로 사용할 예정에 있어 업무에 참고하고자 질의함. 가. 부동산 임대업 실시에 따른 관리비 징수시의 부가가치세 과세대상 여부 (1) 지상층 부분의 관리비는 전기료 상하수도료를 구분하지 않고 월 정액제로 징수하나, 지하 1층 상가 (다방, 음식점 등) 부분에 대하여는 계량기를 설치하여 동 계량기에 이거 전기료, 상하수도료를 실비조로 징수하고 전기료 상하수도료를 제외한 다른 비용(소모품비, 수선유지비등)은 월 정액제로 징수할 경우 지하상가 부분의 전기료 및 상하수도료가 부가가치세 과세대상이 되는지의 여부 (갑설) - 지하상가 부분의 전기료 상하수도료는 다른 징수 금액과 구분이 명확하고 또한, 계량기에 의거 실비 개념으로 징수하는 것이므로 부가가치세법 기본통칙 5-1-3...13에 의거 건물주가 납입을 대행하는 것으로 보아 부가가치세 과세 대상이 아님. (을설) - 지하상가 부분의 전기료, 상하수도료가 별도 설치된 계량기에 의거 실비조로 징수되므로서 다른 징수 금액과 구분이 명확하다 하더라도 지하층을 제외한 지상층 부분의 전기료, 상하수도료의 구분이 명확하지 않아 건물 전체적으로는 동 전기료, 상하수도료의 구분이 명확하지 않으므로 부가가치세 과세 대상이 됨. (2) 지상, 지하층에 관계없이 관리비를 월 정액제로 징수하나, 임차인과의 합의에 의하여 과다 용량의 전열기기(예 : 1KW이상 전열기기등)와 영업목적으로 상하수도를 별도 사용할 경우 별도로 설치된 계량기에 의거 실비조로 전기 및 상하수도료 부가사용료를 추가 징수하기로 결정하였을 경우, 동 전기 및 상하수도 부가사용료의 부가가치세 과세 대상 여부. (갑설) - 월정 관리비 속에 포함된 전기료 및 상하수도료는 기타 다른 비용(소모품비, 수선유지비, 연료비 등)과 구분할 수 없으므로 부가가치세 과세대상이 되나 전기 및 상하수도 부가사용료는 실비조로 별도 설치된 계량기에 의거 구분 징수하는 것이므로 부가가치세법 기본통칙5-1-3...13에 의거 건물주가 동 전기 및 상하수도 부가사용료를 납입 대행의 경우로 보아 부가가치세 과세 대상이 아님. (을설) - 월 정액제로 관리비를 징수하는 경우에는 실비조로 별도 설치된 계량기에 의거 추가 징수하는 전기 및 상하수도 부가사용료도 부가가치세 과세대상이 됨. 나. 과세사업, 면세사업의 구분 및 임대사업 수행시 발생하는 매입세액 안분계산 방법 (1) 당사와 같이 제조 판매업을 고유 목적 사업으로 하다가 건물 취득후 부동산 임대업을 고유 목적 사업에 추가할 경우 임대사업 수행에 따른 매입세액 안분계산시의 과세 사업에 해당하는 사업은 어떤 것인지의 여부 (갑설) - 과세사업은 부동산 임대업 만이다. (을설) - 과세사업은 부동산 임대업 뿐만 아니라 제조 판매업도 또한 된다. (2) 부동산 임대업만이 과세사업일 경우 임대사업 수행시 발생하는 연료비 부가가치세 (중앙집중식 냉난방 시설을 완비한 건물일 경우)등의 매입세액의 안분 계산 방법은 (갑설) - 연료비 부가세등의 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조 제1항 혹은 제3항에서 정하는 방법으로 안분계산할 수 있으나 부동산 임대업 수행시 발생하는 동 부가세와 같은 매입세액은 실질적으로 건물주(제조 판매업을 위하여 사용하는 자가사용부분)와 임차인 부담 비용으로 안분계산할 때 해당 사용 면적(임대면적 적수와 자가사용 면적)으로 안분계산하는 것이 보다 합리적이므로 부가가치세법 기본통칙 5-3-12...17에 의거 면적 비율에 따라 안분계산한다. (을설) - 연료비등의 매입세액은 부가가치세법 시행령 제61조 혹은 제3항에서 정하는 방법으로만 안분계산한다. 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 기본통칙 5-1-3...13 ○ 부가가치세법 시행령 제61조 제1항 ○ 부가가치세법 시행령 제61조 제3항