자기토지위에 오피스텔 신축분양 시 부가가치세ㆍ소득세 과세문제 등

오피스텔을 신축분양하거나 임대하는 사업은 부가가치세 과세사업에 해당하므로 신축 오피스텔 중 일부를 분양하고 일부를 임대하는 경우 임대에 공하는 건물부분에 대하여는 개인적 공급 또는 자가 공급에 해당되지 않는 것임.

[회신] 1. 귀 질의 1)의 경우 소득세법상 거주자가 자기의 토지위에 주택이외의 건물을 신축하여 판매하는 사업은 동법 제20조 및 동법 시행령 제36조 제3호의 규정에 의하여 부동산매매업에 해당하는 것이나 부동산 소유자가 판매를 목적으로 하지 않는 부동산 또는 부동산상의 권리의 대려로 인하여 발생하는 소득은 같은법 제19조 제1항의 규정에 의거 부동산소득에 해당하여 부동산임대업으로 과세되는 것이며, 2. 귀 질의2)의 경우 소득표준율은 부동산매매업 중 건물신축판매와 부동산임대업 중 사업용건물 대여를 각각 적용하는 것임. 3. 귀 질의3)의 경우 사업자가 중간지급조건부로 재화를 공급함에 있어 그 대가의 일부로 계약금 또는 중도금을 거래상대자로부터 받는 경우에는 당해 계약조건에 따라 계약금 또는 중도금을 받기로 한때에 각각 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부 하여야 하는 것임. | [ 회 신 ] | | 4. 귀 질의 4)의 경우 부동산 매매업자가 건물을 매매하는 경우에는 소득세법 제90조 의 규정에 의하여 토지등 매매차익 예정신고를 하여야 하고, 동법 제100조 제2항의 규정에 의거 당해년도의 과세표준이 없거나 결손금액이 있을때에도 같은법 제1항에 의한 과세표준확정신고를 하여야 하는 것이며, 5. 귀 질의5)의 경우 소득세법 제118조 의 규정에 의하여 거주자가 동법 제184조 또는 제185조의 규정에 의한 장부를 비치, 기장한 경우 그 비치, 기장된 장부와 증빙서류를 근거로 하여 소득금액을 계산할 수 있는 때에는 정부는 그 비치, 기장된 장부와 증빙서류에 의하여 당해년도의 과세표준과 세액을 조사 결정하는 것임. 6. 귀 질의6)의 경우 사업자가 오피스텔을 신축하여 분양하거나 임대하는 사업은 부가가치세 과세사업에 해당하므로 신축한 건물(오피스텔)중 일부를 분양하고 일부를 임대하는 경우 임대에 공하는 건물부분에 대하여는 부가가치세법 제6조 제2항 , 제3항 및 동법 시행령 제16조 제1항의 규정에 의한 개인적 공급 또는 자가공급에 해당되지 아니하는 것임. | 1. 질의내용 요약 가. 개인이 자기 본인 명의로 취득된 토지 위에 연 건평 8,000평(지하1.2층 면적(기계실 및 주차장)이 제외된 지상 면적)의 오피스텔 분양(5,000평) 소유권 지분 이전 (토지 및 건물) 임대업 (3,000평은 자기 소유로 임대분양)을 하기 위하여 건축을 할 경우 (1) 상기의 건축을 하여 분양 할시 소득세법상 사업의 분류는 부동산 매매업 및 임대업이 되는지, 아니면 건설업 및 임대업이 되는지 여부 (2) 질의 1)에 의하여 사업의 분류가 분별 될 경우 소득 표준율은 몇%가 되는지 여부 (3) 위 건축을 하여 오피스텔을 분양할시 계약금 외에 공사 정도에 따라 약2년에 걸쳐 중도금을 분할하여 받을 경우(부가세포함) 부가세는 각 과세기간에 따라 납부하는 바, 본 계약금 및 중도금이 부가세 법상 수입 금액에 포함 되는지 여부 (4) 소득세법상 사업의 분류에 부동산 매매업일 경우 잔금 청산 또는 소유권 이전 경우에 그 이전 일로부터 다음달 말일까지 자산 예정 차익 신고를 하여야 하는 바 이중 양도세와 종소세 중 그중 높은 것을 납부 하라고 하였는데 그렇다면 부가세 법상 각 과세기간에 신고한 계약금 및 중도금은 잔금 청산 전에는 소득세법상 수입금액의 귀속 및 필요 경비의 귀속에 해당 되지않아 각 사업년도 별로 종합 소득세 확정신고를 안하고 오피스텔 분양 입주시 잔금 수령과 또는 소유권 이전시에 자산예정 차익 신고 납부(종소세 계산하여 그중 큰 금액 납부)로 신고 납부 의무가 종결 되는지 여부 (5) 상기 오피스텔 및 임대업 건물을 건축시에 수입 금액 및 건설 비용 등은 제 증빙에 의하여 장부에 기록을 하는데 토지 취득 금액은 제증빙등 자료의 불충분으로 국세청 기준 시가로 장부에 기록을 하여 장부 실사를 신청 할 경우 이 경우에 장부 기록 등이 확실할 경우 장부 실사가 가능하지 아니면 토지의 취득 자료 증빙이 없어 추계로 인하여 과세가 되는지 여부 (6) 부가세법상 자가 공급에 관한 사항으로서 상기 건축물 중 개인소유 하는 임대업 중 그 빌딩을 관리하기 위한 사무실 및 직원들의 숙소 등 또는 임대를 준 임대 업소에 해당하는 부가가치세를 개인적 목적 또는 사용인에게 사용 소비하는 것으로 봐서 자가 공급으로 보는지 여부 2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제20조 ○ 소득세법 시행령 제36조 제3호 ○ 소득세법 제19조 제1항