[회신]
1. 귀 질의 1,2의 경우의 임차인 변경에 관한 사항은 거래당사자간에 해결할 사항이며,
2. 귀 질의 3의 경우는 그 질의 내용이 불분명하여 회신하여 드릴수 없음을 알려 드립니다.
1. 질의내용 요약
1) 질의자 본인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 (전의 983-8과 983-9 합필분임)의 대지 1,866m
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에 건물 1,213m
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(지하 146m
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1층 528m
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2층 539m
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)를 임대하고 있는 부동산 임대 개인 사업자입니다.
2) 현재 임대차 계약을 하여 사용하고 있는 업체는 네덜란드의 암스텔담에 본사가 있는 ○○ 인터내셔날 ○○(주)(이후 비○○라 함)의 한국 지점이며 계약 당사자로서 계약서에 서명 날인한 당사자도 비○○ 한국 지점의 지점장입니다.
(별첨 1 참조)
1988년 12월 27일 계약을 하였고, 임대차 계약기간은 1989년 6월 1일부터 1994년 5월31일 까지 5년간입니다. 당시 위 기간 동안의 총임대 금액을 선금으로 모두 수령하였으며, 매월 부가가치세 별도로 임대료를 공제하고, 남는 금액은 임대 보증금으로 보관하며 그에 따른 대응 담보로 본인의 본 임대차 건물과 토지에, 그에 상응하는 근저당을 설정하여 주었습니다.
3) 금년 1991년 11월 1일 별첨 2와 같이 임차 회사가 네덜란드 암스텔담 소재 “비○○(주) 한국 지점”에서 재무부의 외국인 투자인가를 받아 설립된 독립법인인 “(주)한국 비○○”로 변경되고, 비○○(주) 한국 지점은 폐쇄되니, 임차자를 “(주) 한국 비○○”로 변경하여 달라는 요청을 받았습니다.
4) 변경 요청 내용을 변호사 및 세무사와 의논한 결과, 변호사 측에서는 별도의 법인격이기 때문에 장기 계약에 따른 계약서 제6조 제2항의 “임차인의 계열회사, 자회사, 합작투자 회사에게 본 계약상 발생한 권리 의무를 양도하거나 전대할 권리를 갖는다.”가 해당되지 않는다. 즉, 임차자와 신설 독립 법인인 “(주) 한국 비○○의 객관적 관계를 밝히지 못하면, 신규 임차자와 계약하는 것과 같다라고 하였습니다.
세무사 측에서는 “1988년 12월 장기 계약 시점의 기준지가와 변경 요청 시기인 현재와는 엄청난 지가 차이가 있고, 세무상 별도의 신규 계약 법인격으로 보아야 하며 세무당국에서는 년간 임대 수입이 최소한 공시지가의 4%는 초과 되어야 비업무용 토지로 판정되지 않아 중과세 되지 않는다”라고 합니다.
5) 위 4항과 같이 임차인이 비○○ 한국 지점에 통보한 바 별첨 3과 같이 비○○측 변호사 의견을 보내 왔습니다. 즉, “(주) 한국 비○○”는 네덜란드 암스텔담 소재 “○○ 인터내셔날 ○○ (주)”의 자회사로 양수할 권리를 가지고 있다는 것입니다. 이에 다음과 같이 질의합니다.
* 별첨 : 1. 계약서 사본 표지면과 계약날인면 사본
2. 임대차 계약 변경 요청 사본
3. 비○○측 변호사 의견 사본
4. 양회사 법인 등기부 등본 사본 각 1부
5. 외국인 투자 인가서 사본
질의1)
기계약자인 별첨2의 네덜란드 암스텔담 소재 “비○○(주) 한국 지점”과 “(주)한국 비○○”를 동일인으로 보아 임차인을 변경하여줄 경우 세무상 신규 계약으로 보지 않는지의 여부
질의2) 금액 변경 없이 1991년 12월 임차자의 명의를 위와 같이 변경 하여 줄 경우 기존 계약의 연장으로 보아, 세무 조사를 받을 경우, 1989년 6월의 임대차 시점으로부터 1994년 5월까지의 계약이 정당하다고 인정 받을수 있는지의 여부
질의3) 신규 계약으로 본다면 신규 계약일 현재의 공시지가의 몇% 이상을 년간 임대 수입으로 하여야 비업무용으로 해당되지 않는지의 여부