예약매출에 따른 시행회사의 작업진행률 계산

아파트 시공회사의 작업진행률은 ｢법인세법 시행규칙｣ 제34조제1항제1호에 따라 산출

[회신] 아파트를 신축･분양하는 시행회사가 작업진행률을 계산함에 있어서 ‘해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액’은 당해 시행회사가 직접 부담한 공사원가의 누적액과 시공회사에 지급할 도급금액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액으로 하는 것으로, 이 경우 시공회사의 작업진행률은 ｢법인세법 시행규칙｣ 제34조제1항제1호에 따라 산출하는 것임 [ 관련 첨부서류 ] 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 질의법인은 아파트를 신축･분양하는 시행사로서 사전분양을 통해 계약금과 중도금을 7차에 걸쳐 수령하고 있음 - 시행사는 토지를 구입하여 분양계획을 수립하고 인허가를 득하고, 설계･감리는 해당 분야 전문업체에 외주를 주고, 건축시공은 건설회사에 도급을 주어 추진 - 질의법인의 아파트 신축･분양사업은 예약매출로서 건설 등의 기간이 1년 이상임에 따라 작업진행률에 의해 수익과 비용을 계상할 예정 - 현재 시공사의 기성대금 청구는 3개월 단위로 하고 년도의 마지막 기성대금 청구가 11월말로 되어 있어서 시행사의 법인세 신고기준인 사업연도와는 일치하지 않음 나. 질의요지 - 시행회사가 예약매출에 따라 ‘해당 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액’ 계산을 위해 시행사가 직접 부담한 누적 공사원가 이외에 시공회사의 작업진행률을 도급금액에 곱하여 산정한 금액을 합하여 계산하는 경우 시공회사의 작업진행률의 의미는? 갑설) 시공회사가 법인세법에 따라 계산한 작업진행률을 적용 을설) 감리회사가 제공하는 공정률에 의한 시공사의 작업진행률 적용 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업년도】 ① 내국법인의 각 사업년도의 익금과 손금의 귀속사업년도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업년도로 한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등의 경우 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령이 정 하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. ○ 법인세법 시행규칙 제34조 【작업진행률의 계산등】 ① 영 제69조제2항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다. 1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간ㆍ작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간 등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다. 작업진행률 = 해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액 / 총공사예정비 ② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원 가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다. ③ 영 제69조제2항 본문의 규정에 의하여 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다. 1. 익금 : 계약금액×작업진행률-직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액 2. 손금 : 당해사업연도에 발생된 총비용 ④ 영 제69조 제2항 단서에서 “기획재정부령이 정하는 경우”라 함은 법인이 비치ㆍ기장한 장부가 없거나 비치ㆍ기장한 장부의 내용이 충분하지 아니하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액 또는 작업시간 등을 확인할 수 없는 경우를 말한다. ○ 법인세법 기본통칙 40-69…1 【아파트 등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】 ① 주택ㆍ상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조의 규정에 의한다. ○ 법인세법 기본통칙 40-69…3 【작업진행률을 계산하는 경우 총공사비의 범위】 규칙 제34조의 규정에 의하여 작업진행률을 계산하는 경우에 있어서 “총공사비”라 함은 당해 공사원가의 구성요소가 되는 재료비, 노무비, 기타 공사경비를 말한다. ○ 주택법 제24조 【주택의 감리 등】 ① 사업계획승인권자는 제16조 제1항에 따른 주택건설사업계획을 승인하였을 때와 시장(특별자치도의 경우에는 특별자치도지사를 말한다. 이하 같다)ㆍ군수ㆍ구청장이 제42조 제2항 제2호에 따른 리모델링의 허가를 하였을 때에는 「건축사법」 또는 「건설기술관리법」에 따른 감리자격이 있는 자를 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 주택건설공사를 감리할 자로 지정하여야 한다. 다만, 사업주체가 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사 또는 대통령령으로 정하는 자인 경우와 「건축법」 제25조 에 따라 공사감리를 하는 도시형 생활주택의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 제1항에 따라 감리할 자로 지정받은 자(이하 “감리자”라 한다)는 자기에게 소속된 자를 대통령령으로 정하는 바에 따라 감리원으로 배치하고, 다음 각 호의 업무를 수행하여야 한다. 1. 시공자가 설계도서에 맞게 시공하는지 여부의 확인 2. 시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 따른 기준에 맞는 건축자재인지 여부의 확인 3. 주택건설공사에 대하여 「건설기술관리법」 제24조에 따른 품질시험을 하였는지 여부의 확인 4. 시공자가 사용하는 마감자재 및 제품이 제38조 제3항에 따라 사업주체가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 마감자재 목록표 및 영상물 등과 동일한지 여부의 확인 5. 그 밖에 주택건설공사의 시공감리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 ③ 감리자는 제2항 각 호에 따른 업무의 수행 상황을 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자 및 사업주체에게 보고하여야 한다. ④ 감리자는 제2항 각 호의 업무를 수행하면서 위반 사항을 발견하였을 때에는 지체 없이 시공자 및 사업주체에게 위반 사항을 시정할 것을 통지하고, 7일 이내에 사업계획승인권자에게 그 내용을 보고하여야 한다. ⑤ 시공자 및 사업주체는 제4항에 따른 시정 통지를 받은 경우에는 즉시 해당 공사를 중지하고 위반 사항을 시정한 후 감리자의 확인을 받아야 한다. 이 경우 감리자의 시정 통지에 이의가 있을 때에는 즉시 그 공사를 중지하고 사업계획승인권자에게 서면으로 이의신청을 할 수 있다. ⑥ 사업주체는 감리자에게 국토해양부령으로 정하는 절차 등에 따라 공사감리비를 지급하여야 한다. ⑦ 사업계획승인권자는 감리자가 감리자의 지정에 관한 서류를 부정 또는 거짓으로 제출하거나, 업무 수행 중 위반 사항이 있음을 알고도 묵인하는 등 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우에는 감리자를 교체하고, 그 감리자에 대하여는 1년의 범위에서 감리업무의 지정을 제한할 수 있다. ⑧ 사업주체와 감리자 간의 책임 내용 및 범위는 이 법에서 규정한 것 외에는 당사자 간의 계약으로 정한다. ⑨ 국토해양부장관은 제8항에 따른 계약을 체결할 때 사업주체와 감리자 간에 공정하게 계약이 체결되도록 하기 위하여 감리용역표준계약서를 정하여 보급할 수 있다. ⑩ 제1항에 따른 감리자의 감리 방법 및 절차와 제5항에 따른 이의신청의 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 2. 3. 개정) ○ 주택법 시행령 제27조 【감리자의 업무】 ① 법 제24조 제2항 제5호에서 “대통령령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각 호의 업무를 말한다. 1. 설계도서가 당해 지형 등에 적합한지 여부의 확인 2. 설계변경에 관한 적정성의 확인 3. 시공계획ㆍ예정공정표 및 시공도면 등의 검토ㆍ확인 4. 방수ㆍ방음ㆍ단열시공의 적정성 확보, 재해의 예방, 시공상의 안전관리 그 밖에 건축공사의 질적 향상을 위하여 국토해양부장관이 정하여 고시하는 사항에 대한 검토ㆍ확인 ② 국토해양부장관은 주택건설공사의 시공감리에 관한 세부적인 기준을 정하여 고시할 수 있다. 나. 관련예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인세과-760, 2009.07.02 시공회사와 도급계약에 의하여 아파트를 신축분양하는 내국법인이 법인세법 시행규칙 제34조제1항제1호 를 적용함에 있어 “해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액”은 당해 법인이 직접 부담한 공사원가의 누적액과 당해 법인이 시공회사에 지급할 도급금액의 총액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액을 말하는 것임 ○ 서면2팀-1708, 2005.10.24. 시공회사와의 도급계약에 의하여 상가를 신축 분양하는 법인(시행회사)이 동 상가의 예약매출에 따른 「법인세법 시행령」제69조 제2항 및 「법인세법 시행규칙」 제34조 제1항 의 규정에 의한 작업진행률을 계산함에 있어 “총공사예정비” 및 “당해 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액”은, 건설 등의 계약당시에 추정한 당해 법인의 공사원 가에 당해 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 동 원가 중 사업연도별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로, 동 공사원가에는 시행회사가 직접 부담하는 공사 관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공회사에 대한 도급공사비 등의 원가를 포함하는 것임 ○ 서면2팀-403, 2005.03.11. 건설업을 영위하는 법인이 법인세법 시행령 제69조 제2항 의 규정에 의하여 아파트 등의 예약매출로 인한 손익의 귀속사업연도를 산정함에 있어서 건설공사를 시공사 또는 하도급업자인 건설업 법인에게 도급을 준 경우에는 시공사 등의 작업진행률에 의하여 수입금액을 계산하는 것임. 다만, 당해 작업진행률을 계산할 수 없는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것임 ○ 서면2팀-1029, 2004.5.17. 【질의】 아파트 신축판매업 법인으로 시공사와의 계약에 의한 공사 지급금액(세금계산서 발행금액)은 공사 진행일 현재 50％ 수준이나, 양사가 합의한 공사 기성고는 80％인 경우 공사진행률에 의한 공사수익금액은 세금계산서 발행기준인지, 기성고 기준인지와 설계비, 기타 부대비용의 경우 진행률 계산시 포함되는지 여부 【회신】 아파트 건설업법인이 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의하여 작업진행률에 의한 공사수입금액을 계산함에 있어서 작업진행률의 계산방법은 같은 법 시행규칙 제34조의 규정을 참고하기 바람. ○ 서면2팀-932, 2004.5.3. 법인이 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의하는 경우로서 아파트 등의 건설공사를 시공사인 건설업 법인에게 도급을 준 경우에는 시공사의 작업진행률에 의하여 수익금액을 계상하는 것임. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 등 법인세법시행령 제69조 제2항 단서 및 같은법시행규칙 제34조 제3항 규정에 해당되는 때에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것임 ○ 법인46012-612, 1993.3.12. 건설업을 영위하는 법인이 건설공사를 도급받아 그 공사의 일부 또는 전부를 자기책임하에 다른 건설업자에게 하도급을 준 경우에는 하도급 받는자의 작업진행률에 의하되, 하도급받는자의 작업진행률이 분명하지 아니한 때에는 도급자가 확인한 공사기성 부분에 따라 수익금액을 계산하는 것임 ○ 서이46012-11153, 2003.06.16 【질의】 법인인 주택재개발조합(시행사)이 시공사(건설회사)의 아파트 건축(공사기간 : 1년 이상)에 의하여 일반분양함에 있어서 동 일반분양수입금액의 익금의 인식방법 【회신】 법인인 주택재개발조합이 아파트를 일반분양함에 있어 분양계약기간( 법인세법시행령 제69조 제2항 에 규정된 계약기간으로서 그 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까 지의 기간을 말함)이 1년 이상인 경우에는 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입하는 것임