상가분양 목적의 토지 매입대금에 충당한 차입금이자 손비처리

법인이 상가신축 분양목적으로 관련 토지를 연불조건으로 매입하면서 토지매입을 위한 차입금에서 발생한 지급이자는 각 사업연도의 손금으로 처리

[회신] 법인이 상가를 신축하여 분양할 목적으로 관련 토지를 연불조건으로 매입하면서 금융회사로부터 자금을 차입하여 중도금을 지불하는 경우 당해 차입금에서 발생한 지급이자는 ｢법인세법 시행령｣ 제19조에 따라 각 사업연도의 소득금액 계산에 있어서 손금에 산입하는 것임 [ 관련 첨부서류 ] 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 질의법인은 한국토지개발공사로부터 신도시 내의 상업용지를 연불조건부로 분양받아 중도금을 납부하면서 자금여력이 부족한 부분은 은행 차입금으로 중도금을 불입 - 상가를 신축하여 분양할 목적으로 상업용지를 구입하였으며 현재 신도시 개발이 부진 하여 법인의 분양사업도 원만하게 진행되지 못하는 상태에서 토지구입과 관련된 은행이자를 계속 부담하고 있음 나. 질의요지 - 상가 신축분양 목적의 토지를 연불조건부로 매매계약을 체결하고 중도금을 금융회사 로부터 차입하여 지급함에 따라 발생한 이자가 건설자금이자에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 법인세법 제19조 【손금의 범위】 ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다. ③ 「조세특례제한법」 제100조의18제1항 에 따라 배분받은 결손금은 제1항의 손금으로 본다. <신설 2008.12.26 부칙> ○ 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】 법 제19조제1항에 따른 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가액(기업회계기준에 따른 매입에누리금액 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용 7. 차입금이자 20. 그 밖의 손비로서 그 법인에 귀속되었거나 귀속될 금액 ○ 법인세법 시행령 제70조 【이자소득 등의 귀속사업연도】 ①법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 이자 등의 익금과 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호에 따른다. 1. 법인이 수입하는 이자 및 할인액： 「소득세법 시행령」 제45조 에 따른 수입시기에 해당하는 날(한국표준산업분류상 금융보험업을 영위하는 법인의 경우에는 실제로 수입된 날로 하되, 선수입이자 및 할인액은 제외한다)이 속하는 사업연도. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 이자 및 할인액(법 제73조에 따라 원천징수되는 이자 및 할인액은 제외한다)을 해당 사업연도의 수익으로 계상한 경우에는 그 계상한 사업연도의 익금으로 한다. 2. 법인이 지급하는 이자 및 할인액： 「소득세법 시행령」 제45조 의 규정에 의한 수입시기에 해당하는 날이 속하는 사업연도. 다만, 결산을 확정함에 있어서 이미 경과한 기간에 대응하는 이자 및 할인액을 당해 사업연도의 손금으로 계상한 경우에는 그 계상한 사업연도의 손금으로 한다. ○ 법인세법 제28조 【지급이자의 손금불산입】 ① 다음 각호의 차입금의 이자는 내국법인의 각 사업년도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. 1. 채권자가 불분명한 사채의 이자 2. 「소득세법」 제16조제1항제1호 ㆍ제2호ㆍ제5호 및 제8호에 따른 채권ㆍ증권의 이자ㆍ할인액 또는 차익중 그 지급받은 자가 불분명한 채권ㆍ증권의 이자ㆍ할인액 또는 차익으로서 대통령령이 정하는 것 3. 대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자 4. 다음 각목의 1에 해당하는 자산을 취득하거나 보유하고 있는 내국법인이 각 사업년도에 지급한 차입금의 이자중 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액(차입금중 당해 자산가액에 상당하는 금액의 이자를 한도로 한다) 가. 제27조제1호의 규정에 해당하는 자산 나. 제52조제1항의 규정에 의한 특수관계자에게 당해 법인의 업무와 관련없이 지급한 가지급금 등으로서 대통령령이 정하는 것 ○ 법인세법 시행령 제52조 【건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위】 ①법 제28조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자"라 함은 그 명목여하에 불구하고 사업용 고정자산의 매입ㆍ제작 또는 건설(이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)에 소요되는 차입금(고정자산의 건설등에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 차입금을 제외한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금을 말한다. ②제1항의 규정에 의한 지급이자 또는 지출금은 건설등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 제1항의 규정에 의한 차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 차감한다. ③차입한 건설자금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 손금으로 한다. ④차입한 건설자금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 당해 사업연도의 자본적 지출로 하고, 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 손금으로 한다. ⑤건설자금의 명목으로 차입한 것으로서 그 건설등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 손금으로 한다. 이 경우 건설 등의 준공일은 당해 건설등의 목적물이 전부 준공된 날로 한다. ⑥제2항 및 제5항 후단에서 "준공된 날"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 날로 한다. <개정 2005.2.19 부칙> 1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해 토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날 2. 건축물의 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 의 규정에 의한 취득일 또는 당해 건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 "사용개시일"이라 한다)중 빠른 날 3. 기타 사업용고정자산의 경우에는 사용개시일 ○ 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산：매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비ㆍ노 무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산: 법 제44조제2항ㆍ제46조제2항ㆍ제47조제1항 또는 제47조의2제1항의 요건을 갖추거나 법 제44조제3항에 해당하는 경우에는 피합병법인등 또는 피출자법인의 장부가액. 다만, 그 요건을 갖추지 못한 경우에는 해당 자산의 시가로 한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 취득가액에는 다음 각호의 금액을 포함하는 것으로 한다. <개정 2006.2.9 부칙> 1. 법 제15조제2항제1호의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액 2. 제52조의 규정에 의한 건설자금에 충당한 차입금의 이자 3. 유형고정자산의 취득과 함께 국ㆍ공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국ㆍ 공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 당해 유형고정자산의 취득가액으로 계상한 금액 ○ 법인세법 기본통칙 28-52…1 【 건설자금이자의 계산 】 법 제28조 제1항 제3호에 따른 건설자금이자의 계산은 다음에 의한다. 1. 금융기관으로부터 차입하는 때에 지급하는 지급보증료는 영 제52조 제1항 규정의 ¨지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금¨으로 본다. 2. 건설자금이자를 과다하게 계상한 경우 영 제52조의 규정에 의하여 계산한 금액을 초과하는 금액은 이를 손금에 산입한다. 3. 매매를 목적으로 매입 또는 건설하는 주택 및 아파트는 영 제52조 제1항의 규정에 의한 사업용 고정자산에 해당하지 아니한다. 4. 영 제52조 제6항의 규정에서 “사용개시일”이라 함은 정상제품을 생산하기 위하여 실제로 가동되는 날(선박의 경우에는 최초의 출항일, 「전기사업법」의 규정에 의한 전기사업자가 발전소를 건설하는 경우에는 「전기사업법」제7조 및 같은 법 시행령 제4조에 따라 당해 공작물 사용허가를 받은 날)을 말한다. <개정 2008.07.25> 5. 영 제52조 제6항 제1호에서 토지가 ¨사업에 사용되기 시작한 날¨이라 함은 공장 등의 건설에 착공한 날 또는 당해 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날을 말한다. ○ 법인세법 기본통칙 28-52…2 【 고정자산 매입대금의 지급지연에 따른 지급이자 처리 】 고정자산을 매입함에 있어서 매입가격을 결정한 후 그 대금 중 일부잔금의 지급지연으로 그 금액이 실질적으로 소비대차로 전환된 경우에 지급하는 이자는 영 제52조 제2항의 ¨건설 등이 준공된 날¨까지의 기간중에는 건설자금이자로 보고, 건설 등이 준공된 날 이후의 이자는 이를 각 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입한다. ○ 법인세법 기본통칙 28-53…1 【 지급이자손금불산입 】 법 제28조의 규정 중 "차입금"이라 함은 지급이자 및 할인료를 부담하는 모든 부채를 말한다. 이 경우 상품, 제품 등을 매출하고 받은 상업어음을 할인한 경우의 할인어음은 차입금으로 보지 아니하고, 금융리스에 의한 리스료 중 유효이자율법에 의하여 계산한 이자상당액을 제외한 금액(상환액은 제외한다)은 차입금에 포함한다. 나. 관련예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인22601-3493, 1986.11.29 법인이 상가를 신축하여 판매하는 경우 판매되지 아니한 상가를 일시적으로 임대에 공한 후 판매하는 상가는 재고자산에 해당하여 법인세법 시행령 제33조 의 규정에 의한 건설자금이자를 계상하지 아니하는 것이나 귀 질의의 경우 판매되지 아니한 상가를 일시적으로 임대에 공하였는지의 여부는 실질내용에 따라 판단하는 것임 ○ 법인세과-1234, 2009.11.05 부동산개발 및 공급업을 영위하는 내국법인이 재고자산인 토지를 취득함에 있어 매도자와의 약정에 의하여 매입대금 지급지연에 따라 추가 부담하는 연체이자와 그 미지급 매입대금에 대한 지급보증과 관련하여 지출하는 보증수수료는 당해 비용의 지출이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 하는 것임 ○ 법인세과-1235, 2009.11.05 부동산 개발 및 공급업을 영위하는 내국법인이 재고자산인 건축물의 신축 등에 소요되는 자금의 차입과 관련하여 지출하는 대출수수료 등은 당해 비용의 지출이 확정된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 하는 것임. 다만, 법인에게 귀속되는 모든 비용은 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계기준에 준거하여 판매비와 일반관리비, 건설원가 등으로 구분하여 경리하여야 하는 것으로 귀 질의의 사업평가 비용, 부동산 신탁등기 등의 수수료가 판매비와 일반관리비 또는 건설원가에 해당되는지 여부는 그 실질에 따라 사실판단할 사항임 ○ 법인46012-3839, 1998.12.09 부동산매매업을 영위하는 법인이 매도자와의 약정에 의하여 재고자산인 토지의 매입대금을 지연납부함에 따라 추가 부담하는 연체이자와 조기납부시 매입대금에서 차감하여 지급하는 할인금액은 당해 손익이 실제로 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액 계산상 손금 및 익금에 각각 산입함 ○ 서면2팀-2785, 2004.12.30 법인이 부동산 취득과 함께 매입한 유가증권을 매각함에 따라 발생하는 처분손실은 당해 유가증권을 처분한 날이 속하는 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입하는 것이며, 부동산 매매업을 영위하는 법인이 매도자와의 약정에 의하여 재고자산인 토지의 매입대금을 지연납부함에 따라 추가 부담하는 연체이자는 당해 손익이 실제로 발생한 날이 속하는 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입하는 것임