비사업용 토지 해당 여부

당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)동안은 비사업용토지에 해당되지 않음

[회신] 귀 질의의 경우, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공한 것이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)동안은 「법인세법」제55조의 2제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이며, 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우인지 여부는 거래정황 및 계약내용 등을 감안하여 사실판단하시기 바람 [ 관련 첨부서류 ] 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 당 법인은 주택건설을 목적으로 토지를 취득하여 2년 6개월 후 건설공사에 착공함 - 건설공사 진행 중 당해 토지를 양도함 나. 질의요지 - 건설공사 진행 중 당해 토지를 양도하는 경우 비사업용 토지의 판정 방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 법인세법 제55조 의 2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조 의 규정에 의하여 국토해양부장관이 조사한 당해 지역의 직전분기의 평균지가가 직전전 분기 대비 100분의 3 이상 상승하거나 전년도 동분기 대비 100분의 10 이상 상승한 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 소재하는 토지 등을 양도한 경우에는 그 양도로 인하여 발생한 소득에 100분의 10(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 20)을 곱하여 산출한 세액 2. 대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지 등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 ② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 1～3 생략 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 5～7 생략 ③ 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. ④ 다음 각호의 1에 해당하는 토지 등 양도소득에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지 등에 대한 토지 등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 항번개정) 1. 파산선고에 의한 토지 등의 처분으로 인하여 발생하는 소득 2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 3. 도시 및 주거환경정비법 그 밖의 법률의 규정에 의한 환지처분 등 대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득 ⑤ 제1항 및 제4항에서 “미등기 토지 등”이라 함은 토지 등을 취득한 법인이 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 등을 말한다. 다만, 장기할부조건으로 취득한 토지 등으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 토지 등의 취득등기가 불가능한 토지 등 그 밖에 대통령령이 정하는 토지 등을 제외한다. ⑥ 토지 등 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 한다. ⑦ 제1항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위, 주업의 판정기준, 당해 사업연도에 토지 등의 양도에 따른 손실이 있는 경우 등의 양도소득 계산방법, 토지 등의 양도에 따른 손익의 귀속사업연도 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제92조의11 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ①～② 생략 ③ 법 제55조의 2 제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. 1. 생략 2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 10년 이전인 토지 (2009. 2. 4. 개정 전) 3. 이하 생략 ○ 법인세법 시행령제92조의 3 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제55조의 2 제2항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다. 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. ○ 법인세법 시행규칙제46조의 2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의 11 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 1～4 생략 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) 6. 이하생략 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인세과-4103(2008.12.22) 귀 질의의 경우, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공한 것이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)동안은 「법인세법」제55조의 2제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이며, 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우인지 여부는 거래정황 및 계약내용 등을 감안하여 사실판단하시기 바랍 ○ 서면2팀-939(2007.05.15.) 법인이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지구단위계획구역내의 전ㆍ답, 임야를 취득하여, 업무용지로 개발 후 필지 분할 하여 타인에게 분양할 목적으로, 동 법률에 의한 개발행위허가를 얻어 형질변경을 위한 토목공사에 착수 한 경우에는 「법인세법 시행규칙」 제46조 의 2 제1항 제5호의 규정이 적용되지 아니하는 것임. ○ 서면5팀-939(2006.11.23) 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일은 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의 3 적용대상인 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임. ○ 재재산-1228(2007.10.10) 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지 에 대하여는 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 제1항 제5호의 규정이 적용되는 것이며, 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득ㆍ착공ㆍ사용현황 등에 따라 판단할 사항임. ○ 법인-2138(2008.08.26) 귀 질의의 경우 법인이 토지를 소유하는 기간 중 법인세법 시행령 제92조 의 3(비사업용 토지의 기간기준)에서 정하는 기간동안 같은법 제55조의 2(토지등 양도소득에 대한 과세특례) 제2항 각호 어느 하나에 해당하는 경우 비사업용토지로 보아 같은법 제1항 제3호에 의해 계산한 ‘토지 등 양도소득에 대한 법인세’를 납부하여야 하는 것이며, 아울러 법인이 임야를 취득하여 건설에 착공하지 아니하고 나대지 상태로 양도하는 경우에는 법인세법 시행규칙 제46조 의 2(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등) 제1항 제5호 규정에 해당하는 것으로 보지 않는 것임. ○ 서면2팀-427, 2008.03.11. 질의1)의 경우 법인세법 제55조 의 2 제1항 제3호에서 “비사업용토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 법인세법 시행령 제92조 의 3의 기간동안 같은 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 양도자산이 동 규정에 의해 비사업용토지에 해당되는지 여부는 관련법령을 참고하여 사실판단 하기 바라며, 질의2)의 경우 법인이 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액은 「법인세법시행령」 제72조 제1항 제1호 에 의거 당해 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 말하는 것으로, 기타 부대비용에는 타인으로부터 매입시에 부담한 자산의 실사 관련 자문용역비, 부동산 중개수수료 등이 포함되는 것으로, 우리청 기 질의회신문(서면2팀-2289, 2006.11.9.)를 참고하기 바람. ○ 서면2팀-1739, 2007.09.21. 법인세법」 제55조 의 2 제1항 제3호에서 “비사업용토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제92조의 3 각호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 비사업용토지에 해당되는지 여부는 사실상의 현황 등에 따라 관련법령을 참고하여 사실판단 하기 바람.