전 문
[회신]
내국법인이 보유중인 토지의 양도로 인한 손익의 귀속사업연도는 「법인세법 시행령」 제68조제1항제3호에 따라 대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른날이 속하는 사업연도로 하는 것이며, 이 경우 ‘사용수익일’이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날로 하되, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것으로
귀 질의의 경우 매수법인의 매각대상 토지에 대한 건축허가신청을 위한 토지사용승낙일을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부는 토지사용승낙으로 인한 당해 토지에 대한 사용수익권이 매수법인에 실질적으로 이전되었는지 여부 등에 의하여 사실판단할 사항임
1. 질의내용 요약
□ 사실관계
- 내국법인(이하 “甲법인”임)이 보유 토지를 다른 법인(이하 “乙법인”임)의 개발사업을 위한 인허가용 토지조사 및 측량용으로 사용승낙을 해 줌(실제 사용수익은 甲법인이 사용수익함)
- 인허가용 사용 승낙시 토지 매각계약 체결일 이전에 乙법인은 당해 토지를 실제 사용수익할 수 없는 것으로 명시 및 약정함
- 乙법인은 당해 사용승낙건을 토대로 당해 토지의 재개발 가능여부를 관할 관청에 인허가를 받고자 함
- 乙법인이 인허가를 받게 되면 토지매매계약 체결은 이루어지나, 인허가를 받지 못할 경우에는 계약체결 여부는 불투명함
□ 질의내용
- 양도에 따른 손익귀속시기 적용시 건축허가 사용승낙을 사용수익일로 볼 수 있는지 여부
(갑설) 인허가사용 승낙일을 사용수익일로 봄
(갑설) 인허가용 사용 승낙서 상 실제 사용수익 약정일
【關聯法令】
□
법인세법 시행령 제68조
【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】
① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
1. 상품(부동산을 제외한다)ㆍ제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 “상품 등”이라 한다)의 판매 : 그 상품 등을 인도한 날 (1998. 12. 31. 개정)
2. 상품 등의 시용판매 : 상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날(중략). 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (2007. 2. 28. 개정)
□
법인세법
기본통칙 40-68…4 【사용수익 약정일이 없는 경우의 사용수익일】
영 제68조 제1항 제3호에서 규정하는
“사용수익일”이라 함은
당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날
을 말하는 것이나,
별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날
을 말한다. (2004. 4. 1. 신설)
□
민법 제211조
【소유권의 내용】
소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.
□
건축법 제11조
【건축허가】
①
건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물을 특별시나 광역시에 건축하려면 특별시장이나 광역시장의 허가를 받아야 한다. (2008. 3. 21. 개정)
⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다. (2008. 3. 21. 개정)
1. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 (2008. 3. 21. 개정)
2. 허가를 받은 날부터 1년 이내에 공사에 착수하였으나 공사의 완료가 불가능하다고 인정되는 경우 (2008. 3. 21. 개정)(이하생략)
□
건축법
규칙 제6조 【건축허가신청 등】
① 법 제11조 제1항ㆍ제3항 및 영 제9조 제1항에 따라 건축물(법 제20조 제1항에 따른 가설건축물을 포함한다)의 건축허가를 받으려는 자는 별지 제1호의 3 서식의 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경허가신청서에 다음 각 호의 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다. (2008. 12. 11. 개정)
1.
건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류.
다만, 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 건축할 대지의 범위와 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류를 제출하되, 법 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아
「주택법 시행령」 제15조 제1항
에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설ㆍ공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은
「주택법」 제16조
를 준용한다. (2008. 12. 11. 단서개정)
1의 2. 제5조에 따른 사전결정서(법 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전결정서를 받은 경우만 해당한다) (2008. 12. 11. 개정)
2. 별표 2의 설계도서(제14조 제1항 제2호 가목 및 나목의 서류는 제외하며, 법 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외한다). 다만, 법 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당한다. (2008. 12. 11. 개정)
3. 법 제11조 제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위하여 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정한다) (2008. 12. 11. 개정)
【關聯例規】
○ 서면2팀-2270(2007.12.13)
【질의】
(사실관계)
법인이 공장용부동산(토지 건물)을 20억원에 양도하고 계약금과 중도금 15억원을 2007.10.1.∼2007.12.31.사이에 수령하고 잔금은 2008.6.30.자 약속어음을 받았으며, 2007.12.27.자로 소유권이전등기를 하였음.
(질의요지)
부동산 양도에 대한 귀속연도가 소유권이전등기일이 속하는 2007사업연도인지 어음결재일이 속하는 2008사업연도인지 여부
【회신】
귀 질의의 경우 법인이 상품 등 외의 자산을 양도하는 경우 당해 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속시기는
「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호
규정에 따라 대금을 청산한날, 소유권 등의 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며, 이 경우 부동산을 양도하고 잔금을 어음으로 받은 경우
“대금을 청산한 날”이라 함은 당해 어음의 결제일을 말하는 것임.
○ 법인46012-326(1999.01.26)
【질의】
〈부동산 양도내용〉
- 총 매매대금 : 130억
- 계약내용
· 1998. 5. 22 : 계약금 20억 수령(현금)
· 1998. 6. 22 : 1차중도금 28억 수령(현금)
· 1998. 10. 22 : 3차중도금 28억 수령(현금)
· 1998. 12. 22 : 잔금 35억 수령(어음)
* 어음결제일 : 1999. 1. 22 * 소유권 이전 등기는 잔금지급 후
o 당해 부동산의 양도로 인한 법인세법상 손익의 귀속시기 및 특별부가세 과세표준 계산시의 양도시기는.
【회신】
법인의 각 사업연도 소득을 계산함에 있어 부동산의 양도로 인한 손익의 귀속시기는 구
법인세법시행령 제36조 제1항 제2호
(1998. 12. 31 개정전의 것)의 규정에 따라 대금을 청산한 날 소유권 이전등기일, 인도일 중 빠른 날이 속하는 사업연도로 하는 것이며,
동 부동산의 특별부가세 과세표준을 계산함에 있어 자산의 양도시기는 같은법시행령 제124조의 2 제13항(1998. 12. 31 개정전의 것) 및
소득세법시행령 제162조
의 규정을 적용하는 것으로
이 경우 부동산을 양도하고 잔금을 어음으로 받은 경우 “대금을 청산한 날”이라 함은 당해 어음의 결제일을 말하는 것임.
○ 법인22601-2347(1991.12.10)
【질의】
토지를 양도하고 그 대금은 계약일인 1991. 9. 6 계약금 42억(총 매매대금 420억의 10), 중도금은 1991. 9. 7 에서 1991. 11. 30 간 4회에 걸쳐서 잔금 100억원은 1991. 12. 23 받기로 하였으나, 양수자의 사정에 의해 1991. 12.23 받기로 한 잔금 100억원 중 50억원을 1992년 만기가 도래하는 어음으로 받은 경우
법인세법
제 17 조의 손익귀속시기는.
【회신】
토지를 양도하고 잔금을 어음으로 받은 경우에 있어서
법인세법 제17조
제 3 항의 “대금을 청산한 날”이라 함은 그 어음의 결제일을 말하는 것임.
○ 법인1264.21-2675(1983.07.28)
【질의】
소유부동산을 양도후 자금 일부를 어음으로 수취한 경우 양도시기는 언제로 보는지.
【회신】
소득세법시행령 제53조 제1항
에 의하여
잔금을 청산한 날에 어음을 수취한 경우 당해 어음결제일이 양도시기가 되는 것임.
○ 서면2팀-1937(2005.11.28)
시공사(건설회사)가 공사대금 회수 지연으로 시행사와 대물변제약정을 하고
시행사를 위탁자, 신탁회사를 수탁자, 시공사를 우선수익자로 하는 부동산관리처분신탁계약을 체결한 경우 그 재산을 수익자의 재산으로 보아 세법을 적용하는 것으로 수익자는 신탁등기접수일에 부동산의 시가가 채권금액에 미달하는 금액은 약정에 의한 채권의 임의포기로 보아 접대비로 보는 것
이며 신탁회사가 부동산을 처분한 금액과 당해 부동산의 신탁등기접수일 현재의 시가와 차액은 고정자산 처분손익으로 처리하는 것이며 시가는
법인세법 시행령 제89조
규정을 준용하여 평가한 가액으로 하는 것임.
○ 서이46012-11509(2003.08.19) ⇐ 법인46012-483(2003.8.14)
【질의】
질의 1)
법인이 보유한 목장용지를 골프장 사업을 영위하고자 하는 특수관계있는 법인에게 양도함에 있어서 통상적으로 골프장 사업인가를 취득하는데 수개월이 소요되어 잔금청산일까지 기간을 2년 이내로 하고 계약금을 받는 시점에서 양수법인이 골프장 사업인허가를 취득하는데 필요한 관계로 토지사용 승락을 해준 경우, 이를
법인세법시행령 제68조제1항제3호
의 규정에 의하여 소유권이 이전되는 것으로 보아 일시에 양도금액 전부를 익금에 산입하여야 하는지 아니면 같은조 제2항의 규정에 의하여 장기할부조건으로 보아 회수할 금액과 이에 대응되는 비용을 수익과 비용으로 각각 익금과 손금에 산입하여야 하는지 여부
질의 2)
상기 목장용지 매매와 관련하여 매수법인이 골프장사업 인허가를 취득하지 못하게 되면 계약을 무효로 하고, 매도법인에게 기 지급된 매매대금은 무효로 된 날로부터 5일 이내에 매수법인에게 전액 반환하되 위약금은 없는 것으로 하는 경우가 부당행위계산부인 규정을 적용할 수 있는지 여부
【회신】
1. 귀 질의 1의 경우
상품 등 외의 자산의 양도로 인한 손익의 귀속시기는
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기ㆍ등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며, 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나,
별도 약정이 없는 경우에는 양도법인이 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것이며
2. 귀 질의 2의 경우
법인이 특수관계자에게 인허가 취득조건으로 부동산을 매매하기로 계약한 후 동 조건의 미성취로 인해 당해 계약을 해지하면서 계약조건에 따라 위약금을 받지 않는 경우 당해 거래가 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어 타당하다고 인정되는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하지 않는 것이나, 매매계약을 가장한 특수관계자에 대한 사실상의 자금지원에 해당하는 경우에는 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 것으로, 귀 질의가 어디에 해당하는지는 계약내용 등 거래의 실질에 따라 판단할 사항임.
○ 서이46012-12018(2003.11.24)
【질의】
건설업 및 주택매매업을 영위하는 (갑)법인이 보유중인 토지를 양도할 목적으로 양도가액을 협상하던 중 양수하고자 하는 (을)법인의 요청으로 토지사용을 승낙(사용승낙일 이후 을법인은 모든 용도로 당해 토지를 사용가능하며, 을법인의 귀책사유로 발생하는 문제에 대하여는 을법인이 형사상의 책임을 지고, 토지사용승낙 이후 빠른 시일내에 매매하기로 약정함)을 하고, 양도가액이 확정되면 계약금 및 잔금을 6개월 이내에 청산하기로 하는 약정을 체결하였으며, 당해 토지사용승낙 약정일 이후 1년후에 양도가액을 확정하여 매매계약을 체결하고 잔금청산시점에서 소유권이전등기를 종료함.
이 경우 당해 토지의 양도로 인한 손익귀속사업연도는.
【회신】
법인이 보유중인 토지를 양도함에 있어서 잔금청산 및 소유권이전등기일 전에 당해 토지를 양수자에게 사용수익하게 한 경우에는
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 당해 토지가 사용가능한 상태에 있는 경우로서 그 사용수익일을 당해 자산의 양도손익의 귀속사업연도로 하는 것으로,
귀 질의의 경우 사용승낙에 관한 약정으로 인하여 매매가 확정된 것인지의 여부는 사실판단할 사항임.
○ 법인46012-2074(2000.10.10)
【질의】
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
및
소득세법시행령 제162조 제1항 제3호
에 의하면 “장기할부조건의 손익귀속 및 양도·취득의 시기는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일 중 빠른날로 한다”라고 규정하고 있는 바, 이에 대하여 질의함.
(질의 1) 사용승낙일과 사용수익일에는 매수자측의 사정 등에 의하여 상당한 기간의 차이가 발생할 수 있는 바, 어느 시점을 손익의 귀속 및 양도·취득의 시기로 적용하여야 하는지(사용승낙일을 사용수익일로 간주하는지).
(질의 2) 나대지 상태의 토지를 총 12회(2년) 장기할부조건으로 분양하고 2회 중도금 납부후 토지 원형의 변형없이 일반적인 행정상의 사업인허가(건축물 착공용도가 아닌 행정상 사업인허가)를 위한 대지사용승낙의 경우 상기 질의 1)의 사용승낙일 및 사용수익일 판단의 기준이 되는지와 동법에서 규정한 사용수익의 일반적인 예는
【회신】
귀 질의의 경우 법인이 상품 등 외의 자산을 양도하는 경우에 당해 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속시기는
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기·등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것으로
이 경우
사용수익일은 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용가능한 상태에 있는 자산에 대하여 매수자에게 사용승낙한 날을 사용수익일로 보는 것임.
○ 서면2팀-2027(2004.10.05)
【질의】
ㅇ 건설업을 영위하는 법인이 ○○간척농지개발사업에 참여하여 개발한 간척농지를 어민 들에게 다음의 계약조건하에 매각하기로 매매계약을 체결하였으며, 당사는 소유권이전시점에 처분손익을 인식하고 그 때까지 미회수된 양도금액에 대하여 현재가치할인차금을 계상하고자 함.
◈ 계약조건
① 2004.1. 양도대금의 10％를 계약금으로 납입
- 계약금 납입시 매수자가 당해 토지에 대한 사용수익권을 취득하며, 사용수익권 취득시점을 기준으로 당해 목적토지에 대한 제세공과금을 매수자가 부담하기로 함.
- 소유권이전등기일전 중도금을 미납하거나, 대금의 28％ 납부후 소유권이전을 하지 아니하는 경우 당사가 계약해지할 수 있음.
② 2005.∼2017년까지 중도금 및 잔금 분할상환(3년거치 10년 분할상환)
- 2005∼2007년까지 매매잔금의 연 3％이자, 2008∼2017년까지 매매대금의 연 9％이자와 미납총액의 연 3％이자 지급
- 매매대금 잔금 선납시 선납할인(2007년까지)
③ 2009. 대금의 28％ 납입시 토지근저당 설정 후 소유권이전등기
④ 위험부담 : 계약체결이후 소유권이전등기일까지 양도자, 양수자 쌍방의 책임없는 사유(천재지변 기타 불가항력 등 사유로 토지의 멸실, 훼손 또는 유실되거나 공공사업시행 등 일제 공법상의 부담이 부과되는 경우 등)로 동 계약을 이행할 수 없는 경우에는 양도자가 이를 부담하여 기 수령한 계약금 등을 양수자에게 반환하여야 함.
ㅇ 질의내용
1. 이 경우 법인세법상 당해 토지의 양도시기는.
2. 질의 1에서 양도시기가 사용수익일인 경우 당사가 소유권이전등기일에 계상한 현재가치할인차금에 대한 세무조정은.
【회신】
ㅇ 법인이 보유중인 토지의 양도로 인한 손익의 귀속사업연도는
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 『대금청산일, 소유권이전등기일 또는 사용수익일 중 빠른 날』이 속하는 사업연도로 하는 것이며, 이 경우 “사용수익일”은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날로 하되, 별도의 약정이 없는 경우에는 양도법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것으로, 귀 질의의 경우
매수자가 당해 자산을 실질적으로 사용수익하는지 여부는 잔금청산 또는 소유권이전등기일까지 양도자의 관리ㆍ통제권 행사 정도(홍수 등 양 당사자의 귀책사유없는 자산 훼손사유의 발생빈도 등), 제세공과금의 부담상황 등을 참작하여 사실판단할 사항임.
ㅇ 법인이
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의한 손익귀속사업연도 이후 사업연도에 부동산 양도손익을 인식하면서 현재가치할인차금을 계상한 경우 동 현재가치할인차금은 익금산입(유보)하고, 그 상각액을 익금불산입(△유보)하는 것임.
○ 서면2팀-1457(2006.07.31)
【질의】
법인이 토지거래허가를 득할 것을 전제로 하여 토지거래지역 안의 토지를 매도하고자 하는 바 잔금을 받은 후에 토지거래허가를 받아 등기이전을 하기로 약정하였으며, 토지거래허가가 나지 않는 경우 계약이 해지되며 계약금을 포함한 전액을 반환하기로 약정함.
질문 1) 토지거래허가를 받기 전에 매매대금이 청산된 경우 토지양도손익의 귀속시기는 언제로 하는지 여부
질문 2) 토지거래허가가 나지 않아 계약이 해지되는 경우 잔금청산일로 납부한 세금에 대하여 경정청구를 할 수 있는지 여부
【회신】
내국법인이 토지거래계약 허가구역 내 토지를 잔금을 받은 후에 토지거래허가를 받아 등기이전을 하기로 약정한 경우 토지매매에 따른 손익귀속시기는
법인세법시행령 제68조 제1항 제3호
규정에 따라 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 잔금 청산 후
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조 제1항
의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것으로 잔금청산일이 속하는 사업연도 법인세 신고 분을 수정신고 또는 경정청구 하는 것임.
○ 서면2팀-1987(2005.12.05)
【질의】
(갑)법인이 소유ㆍ가동하고 있는 시가 20억원에 상당하는 공장부지 4개지번(A, B, C, D) 중 1/2에 해당하는 지분을 매각계약을 한 후 잔금을 청산하는 2006년 2월말에 공동지분등기를 할 예정임. 잔금청산 및 공동등기가 이루어지는 2006년 2월말에는 (갑)법인과 양수자 (을)법인이 공동으로 해당부지에서 사업을 시행할 계획임. (갑)법인은 계약일 이후 도시개발법에 의한 실시계획인가를 득한 이후에 A지번부터 단계적으로 공장을 철거하여 잔금청산일 이전까지는 B, C, D 지번까지 모두 철거할 예정임. (갑)법인은 잔금청산일이 속하는 2006년 2월말까지는 양도하는 공장에서 이전이 완료될 때가지 건축물이 철거되지 않은 지역에서 제조활동을 계속할 계획임. 상기의 토지매매계약에 의한 자산양도시 손익의 귀속사업연도에 대하여 질의함.
【회신】
법인이 상품 등외의 자산을 양도하는 경우에 당해 자산의 양도 등으로 인한 손익의 귀속시기는
「법인세법 시행령」 제68조 제1항 제3호
의 규정에 의하여 대금청산일, 소유권 등의 이전등기일ㆍ등록일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것이며 이 경우“사용수익일”이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말하는 것임.