비사업용토지 판정시 건설에 착공한 시점 등

비사업용토지 판정시 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있으며, 실제 사업용으로 사용하기 이하여 건설에 착공하였는지는 사실판단 할 사항임

[회신] ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2 제1항제5호의 규정에 의한 건설에 착공한 시점을 판단함에 있어 토지를 보유하고 있는 법인이 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있는 것이나, 실제 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득․착공․사용현황 등에 따라 사실판단 할 사항임 나머지 질의는 기 회신사례를 참고할 것 ◈ 법인-3748, 2008.12.2 법인세법 제55조의 2「토지 등의 양도소득에 대한 과세특례」등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의 2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것임. 따라서 질의한 내용과 같이 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 부동산개발을 목적으로 하는 A법인이 임야를 경매로 취득한 후 일반공업 용도지역내의 임야를 공장을 신축하여 분양하거나 공장용지로 개발하여 분양하는 사업 을 진행 중에 있음 - 공장건축 허가는 지자체에 사업계획서를 제출하여 ｢산업집적활성화 및 공장설립에관한법률｣에 따라 건축허가를 득하는 것이며, - 일부 토지는 공장취득을 원하는 제조업체인 일반 실수요자들(B업체)에게 공장용지로 분양한 후, A법인의 토지사용승낙에 의하여 B업체들이 공장을 건축하는 방식 으로 진행하고 있으며, - 개발대상 임야 전체(B업체 분양분 포함)에 대한 토목공사는 A가 담당 하며, B에 대한 분양분은 B가 공장 착공 및 준공 후 잔금청산과 함께 소유권 이전등기 가 이루어짐 ○ 질의요지 (질의1) 법規則§46의2① 5호에서 ‘건설에 착공한 시점’이 언제인지 [갑설] 건축허가를 득하고 토목공사를 개시한 시점임 - 토목공사 기간은 부지정지만을 위한 것이 아니고 공장신축을 전제로 공장허가에 의하여 연속적으로 이루어지는 전체공사 과정에 속하므로 <참고 심판례> 비업무용부동산의 유예기간 계산시 건물신축을 위한 선행공사로서의 토목공사가 개시되었다면, 동 토지를 업무에 사용한 날은 건물착공일이 아니라 토목공사를 시작한 날임(국심1998중1281, 1998.10.9 외) [을설] 부지정지작업후 건물을 신축하기 위한 터파기 등의 공사단계임 - 건물 착공은 부지정기작업이 되어있는 나대지 상태에서 가능하기 때문임 (질의 2) 타인(B)이 공장건축허가를 받아 건물을 착공하는 경우 법規則§46의2① 5호에 따라 2년간을 사업용으로 사용한 기간으로 볼 수 있는지 [갑설] 사업용기간에 해당 - 비사업용토지의 중과취지는 토지의 투기를 억제하고, 유휴토지를 생산활동에 직접사용하게 하기 위한 제도이므로 건물을 착공하면 토지와 건물의 동일소유자 여부에 관계없이 사업용으로 의제되는 것이며, - 법문구상 ‘직접’ 건설에 착공 또는 ‘자기가’ 건설에 착공이라는 표현이 없으므로 타인이 건설에 착공한 경우에도 당연히 포함되는 것임 [을설] 사업용기간에 해당하지 않음 - 법문구상 토지를 취득하여 보유하고 있는 상태에서 건설에 착공한 경우를 말하나, 쟁점 토지는 양도시점인 사용수익일(타인 건설착공일)에는 나대지 상태이므로 법規則§46의2① 5호의 규정이 적용되지 않음 (질의 3) 질의 2가 사업용기간에 해당하는 경우 B에게 분양한 토지의 양도시기는 사용수익일(착공일)이 양도시기가 되는 바, 이 경우에도 토지의 취득일로부터 2년간을 사업용기간으로 볼 수 있는지 [갑설] 사업용기간에 해당 [을설] 사업용기간에 해당하지 않음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙) □ 법인세법 시행규칙 제46조 의 2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의11제1항제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제12조 의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간 2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간 3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간 4. 「건축법」에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (중략) 나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등) ○ 재재산-1227(2007.10.010) 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지에 대하여는 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 제1항 제5호의 규정이 적용되는 것이며, 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공하였는지 여부는 당해 토지의 취득ㆍ착공ㆍ사용현황 등에 따라 판단할 사항임 ○ 서면2팀-1459(2007.8.3) ⇨ 재경부 변경전 예규 법인이 농지 및 임야를 취득하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가를 얻어 건설에 착공한 경우에는 「법인세법 시행규칙」 제46조 의 2 제1항 제5호의 규정이 적용되지 아니하는 것임 ○ 서면2팀-939(2007.5.15) 법인이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 지구단위계획구역내의 전ㆍ답, 임야를 취득하여, 업무용지로 개발 후 필지 분할하여 타인에게 분양할 목적으로, 동 법률에 의한 개발행위허가를 얻어 형질변경을 위한 토목공사에 착수한 경우에는 「법인세법 시행규칙」 제46조 의 2 제1항 제5호의 규정이 적용되지 아니하는 것임 ○ 서면5팀-180(2008.1.25) 토지형질변경허가를 득하고 나무이전, 토지다지기, 일부 터파기 공사를 진행한 다음, 행정관청에 건설허가 및 이에 따른 착공신고를 하지 아니하고 토지를 양도한 경우 당해 토지는 「소득세법 시행규칙」제83조의 5 제1항 제5호 규정의 “건설에 착공한 토지”에 해당하지 아니하는 것임 ○ 재산세제과-541(2009.3.20) 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하고 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우에는 착공주체에 관계없이 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5제1항제5호 가 적용되는 것임 ○ 법인-3748(2008.12.2) 법인세법 제55조 의 2 「토지 등의 양도소득에 대한 과세특례」 등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의 2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것임. 따라서 질의한 내용과 같이 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임 ○ 국심1998중 1281(1998.10.9) 법인세법시행규칙 제18조 제6항 에 의하면, 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 때를 업무에 직접 사용한 것으로 본다고 규정되어 있는 바, 토지를 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우가 어떠한 경우를 의미하는지에 대하여 명문규정을 두고 있지는 아니하나, 토지의 궁극적인 업무사용과 관련없이 단순히 부지정지만을 위하여 토목공사를 개시한 경우는 건설에 착공한 경우로 보기 어렵고, 건물신축을 위한 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)가 개시되었다면 업무에 사용한 날은 건물착공일이 아니라 토목공사(형질변경)를 시작한 날이라고 보는 것이 타당 하다 할 것인 바(같은뜻 : 국심 96서 1192, 1996. 9. 5), 위 사실내용과 같이 청구법인이 시행한 형질변경공사는 차고부지조성 및 건물 신축을 위한 선행공사로서 실질적인 토목공사임이 확인되므로 쟁점부동산②를 업무에 사용한 날은 형질변경공사착공일 인 1993. 11. 3이나, 쟁점부동산②의 취득시기(잔금청산일)는 그 이후인 1993. 12. 28이므로 쟁점부동산②는 취득과 동시 업무용부동산으로 사용한 것임에도 불구하고 처분청이 건물착공일(1995. 4. 12)을 업무에 사용한 날로 보고 관련 지급이자등을 손금불산입하여 이 건 법인세를 과세한 처분은 부당하다고 판단된다