비사업용 토지 판정 및 사업승계 후 투입비용 손금산입 여부

사업인수로 취득한 토지가 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지에 해당하는 지 여부는 사실판단 할 사항이며, 토지 등 양도소득은 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것임

[회신] (질의1) 내국법인이 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지의 비사업용 해당 여부에 대하여는 기존 회신사례 법인세과-2850(2008.10.13)를 참고하시기 바라며, 귀 질의의 토지가 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지에 해당하는 지 여부는 사실판단 할 사항임 (질의2) 내국법인의 토지 등 양도소득은 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 하는 것임 (질의3) 사업의 포기로 인한 사업추진 관련 비용의 손금 산입 여부 및 손금 산입 시기에 대하여는 아래의 기존 회신사례를 참고하시기 바람 ◈ 서면2팀-1588(2005.10.05) 귀 질의의 경우와 같이 법인의 토지에 퍼블릭골프장을 건설할 목적으로 사업을 추진하던 중에 민원 등의 사유로 해당 사업을 포기하여야 되는 경우 사업추진관련 비용 중 토지의 자본적지출에 해당하는 비용을 제외한 비용으로서 장래에 더 이상 법인의 수익에 기여할 수 없다고 확정된 비용은 확정된 날이 속하는 사업연도의 소득금액계산에 있어 법인의 손금에 해당하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2003.06.16. 질의법인인 시공사 A((주)ㅇㅇ종합건설)는 시행사 B(ㅇㅇ공단화물터미널(주))와 화물터미널 공사계약을 체결함 - 2003.06.23 시행사 B는 은행으로부터 PF대출을 하고 은행을 우선수익자로 하여 한국토지신탁(수탁자)에 담보신탁계약을 체결하였으며, 시공사 A는 시행사 PF대출에 대하여 연대보증 - 2004.03.31. 은행으로부터 B의 채무불이행으로 연대보증사인 A에 보증채무 인수통보 - 2004.04.06. A는 PF보증채무 대위변제 및 한국토지신탁 토지 소유권 이전 - 2004.04.16. A와 B간에 정산합의 약정을 체결하여 화물터미널 부지 및 사업권, 공사허가권 양수 완료 ① 토지대 : 8,896,550,000 ② 취득 등록 제비용 : 516,955,900 ③ PF대위변제 원금/이자 : 460,389,241 ④ 시행사 기투입분 정산 합의 : 1,057,525,214 ⑤ 선투입 공사비 등 : 789,096,255 ⑥ 합 계 : 11,720,516,610 - 2004.12.31. 대위변제토지의 수지분석 결과 비효율적 토지 형질변경 및 건축허가 변경의뢰(시의회, 산업단지관리공단) - 2005.05.17. 분양율 저조, 경기침체 경영합리화 일환으로 매각결정 후 시청에 사업포기서 제출(시청으로부터 사업시행 인가 취소 통보 접수) - 2006.04.04. 산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률에 의하여 산업단지 관리공단에 매각 의뢰 - 2006.06.20. 산업단지관리공단 이사장 명의로 원매자 모집 공고 ○ 질의요지 질의1) 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지에 해당 여부 질의2) 본건 토지 매각 시 취득원가로 손금산입 가능 금액은? 질의3) 합의조정한 원가투입분과 사업권 인수 후 선투입공사비는 해당사업 포기 시 토지매각을 의사결정한 사업연도의 손금 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) □ 법인세법 제55조의2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의 2에서 “토지 등”이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. (2005. 12. 31. 후단신설) 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항 제3호에서 “비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) □ 법인세법 시행령 제92조의11 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제55조의 2 제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 기간 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) □ 법인세법 시행규칙 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의 11 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인세과-2850(2008.10.13) 질의 1) 「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호 에서 ‘비사업용 토지’라 함은 내국법인이 토지를 소유하고 있는 기간 중 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임 질의 2) 「법인세법 시행령」 제92조의11 각 호에서 규정하는 기간 동안은 같은 법 제55조의2 제2항 각 호 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임 ○ 서면2팀-234(2007.02.01) 귀 질의와 같이 법인이 저당권의 실행으로 취득한 토지를 취득일로부터 2년 이내에 한국자산관리공사에 매각을 위임한 경우에는 매각을 위임한 날을 양도일로 보아「법인세법」제55조의 2의 비사업용 토지에서 제외하는 것임 ○ 서면2팀-275(2007.02.07) 법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는「법인세법」제55조의 2 제1항 제3호의 규정에 의하여 토지 등 양도소득에 30100을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가 납부하여야 하는 것으로, 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 같은 법 시행령 제92조의 3 제3호 각 목의 모두에 해당하는 기간이 같은 법 제55조의 2 제2항에 해당하는 토지는 비사업용토지로 보는 것으로, 저당권의 실행을 위하여 취득한 토지의 취득일부터 2년의 기간 동안의 기간과 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 기간은 법인세법 제55조 의 2 제2항에 해당하는 토지의 소유기간으로 보지 아니하는 것임 ○ 법인세과-2475(2008.09.16) 귀 질의의 경우, 사업의 포기로 인한 사업추진 관련 비용의 손금 산입 여부 및 손금 산입 시기에 대하여는 기존 회신문 서면2팀-1588(2005.10.05)호를 보내드리오니 참고하시기 바람 ○ 서면2팀-1588(2005.10.05) 귀 질의의 경우와 같이 법인의 토지에 퍼블릭골프장을 건설할 목적으로 사업을 추진하던 중에 민원 등의 사유로 해당 사업을 포기하여야 되는 경우 사업추진관련 비용 중 토지의 자본적지출에 해당하는 비용을 제외한 비용으로서 장래에 더 이상 법인의 수익에 기여할 수 없다고 확정된 비용은 확정된 날이 속하는 사업연도의 소득금액계산에 있어 법인의 손금에 해당하는 것임 ○ 서면2팀-922(2007.05.15) 귀 질의 경우, 법인이 지하층이 있는 건축물을 신축하기 위하여 터파기공사를 하였으나 지하층 설치공사가 사업성이 불투명하여 전면 중단됨에 따간 기왕에 터파기공사를 실시한 부분을 다시 메운 후 지상건축물만 신축한 경우에, 동 터파기공사 비용 및 원상복구 비용은 각 사업연도의 소득금액계산 시 이를 손금에 산입하는 것임 ○ 법인22601-1970(1987.07.22) 공장건설을 위하여 실지로 지출한 건설가계정 및 선급금 등의 금액은 법령 등에 의하여 건설할 수 없게 된 날이 속하는 년도에 회수할 수 없는 금액상당액을 손비로 처리하는 것이며, 이 경우 회수할 수 없는 금액상당액은 실질내용에 의하여 확정하는 것임 ○ 서면2팀-471(2004.03.16) 건설업을 영위하는 법인이 도급공사 또는 재개발, 재건축아파트 등의 건설공사 수주와 관련하여 지출하는 수주비는 당해 수주비의 지출로 수주한 공사의 원가에 산입하되, 공사수주에 실패한 경우에는 공사수주여부 확정일이 속하는 사업연도의 손금에 산입하는 것임