비사업용 토지 해당여부에 대한 회신

토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임

[회신] 법인세법 제55조의 2 ｢토지 등의 양도소득에 대한 과세특례｣ 등 관련조항은 과세대상 부동산을 양도하는 법인에 대하여 양도시점의 과세요건을 규정한 것이며, 같은 법 시행규칙 제46조의 2 규정은 토지를 양도하는 법인의 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 경우에 적용하는 것입니다. 따라서 질의하신 내용과 같이 토지를 나대지 상태에서 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 대한 법인세가 과세되는 것임 [ 관련 첨부서류 ] 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 2006년 11월에 A법인 설립하고 경매로 부동산(임야 및 전, 이하 “쟁점토지”라함)을 취득하였으며 2007년 하반기에 다수업체(B법인)와 용지 분양계약 체결 - B업체는 2008년 상반기에 ‘산업집적활성화및공장설립에관한 법률’에 의거 공장신설 승인을 득하고 공장착공 시작하여 공사 중에 있으며 중도금 및 잔금은 미지급 상태 - A법인은 2008. 5월에 ‘부동산개발업의관리및육성에관한법률’에 따라 등록하였으며 2008년 하반기에 잔금수령 후 소유권 이전할 예정 나. 질의요지 - 질의1) B법인이 공장건물 건축 중에 A법인이 잔금을 수령하고 양도하는 경우 법인세법시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 규정에 따라 토지의 취득일로부터 2년간을 사업용 기간으로 보는지 여부? 갑설) 비사업용 토지에 해당되지 않는다. 토지와 신축공장의 소유자가 다를지라도 토지를 생산활동 즉 사업용으로 사용하기 위해 착공하면 사업성이 인정되는 바, 법문구상 “직접” 또는 “자기가” 건설에 착공해야한다는 표현이 없으므로 타인이 건설에 착공한 경우도 법인세법시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 규정을 적용하여 비사업용 토지로 볼 수 없으며 또한 지방세법상 건물 착공시점부터는 토지 및 건물소유자가 동일인이지 여부를 가리지 않고 별도합산과세하게 되며 이러한 재산세 별도합산과세의 토지는 법인세법 제55조의2 제1항 제4호 나목 규정에 따라 비사업용 토지에서 제외하고 있음 을설) 비사업용 토지에 해당한다. 법문구상 표현은 없으나 사실상 ‘자기명의로 착공 또는 신축한 경우’로 한정해서 해석해야하므로 타인이 당해 토지에 공장을 착공한 경우에는 법인세법시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 규정을 적용할 수 없어 비사업용 토지에 해당함 - 질의2) 만약 타인이 착공한 경우에 질의1)의 갑설)이 타당하여 토지의 취득일로부터 2년간을 사업용 기간으로 본다면 착공일(사용수익일)이 양도일과 같은 경우에도 토지의 취득일로부터 2년간을 사업용 기간으로 보는지 여부? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 법인세법 제55조의2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지 등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. 3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지 등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액 ② 제1항 제3호에서 "비사업용 토지"라 함은 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. <신설 2005.12.31> 1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 가. 농업을 주업으로 하지 아니하는 법인이 소유하는 토지. 다만, ｢농지법｣ 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 농지를 제외한다. 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군지역을 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조제4항 의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 중 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제6조제1호 의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 목에서 같다) 안의 농지. 다만, 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 경과되지 아니한 농지를 제외한다. 2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다. 가. ｢산림법｣에 의하여 지정된 산림유전자원보호림·보안림·채종림·시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것 나. 임업을 주업으로 하는 법인 또는 「산림법」에 의한 독림가인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령이 정하는 것 다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 법인의 업무에 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가. ｢지방세법｣ 또는 관계법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. ｢지방세법｣ 제182조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용상황·관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 ○ 법인세법시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제55조의2제2항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. ○ 법인세법시행규칙 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제92조의11제1항제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) ○ 법인세법시행령 제92조의2 【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】 ⑥ 제68조의 규정은 법 제55조의2제1항의 규정에 의한 토지등양도소득의 귀속사업연도, 양도시기 및 취득시기에 관하여 이를 준용한다. 다만, 제68조제3항의 규정에 의한 장기할부조건에 의한 토지 등의 양도의 경우에는 동조 제2항의 규정에 불구하고 동조 제1항 제3호의 규정에 의한다. <개정 2003.12.30> ○ 법인세법시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. <개정 2007.2.28> 3. 상품 등외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날로 한다. 나. 관련예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면2팀-1013, 2007.05.25 법인이 상품 이외의 자산을 양도하는 경우 손익귀속시기는 대금청산일, 소유권이전등기일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것임 ○ 서면2팀-1625, 2007.09.05 나대지를 취득하여 건물을 착공하려고 하였으나 건축허가가 나오지 않아 나대지를 매각한 경우 비사업용 토지에 해당함 ○ 서면2팀-1459, 2007.08.03 법인이 농지 및 임야를 취득하여 국토의계획및이용에관한법률에 의한 개발행위허가를 얻어 건설에 착공한 경우에는 법인세법시행규칙 제46조의2 제1항 제5호 가 적용되지 아니함 ○ 서면2팀-939, 2007.05.15 농지 등을 취득하여 업무용 용지로 개발 후 분필하여 분양할 목적으로 토지형질변경을 위한 토목공사에 착수한 경우에는 당해 토지 취득일부터 2년 및 착공일 이후의 건설기간을 비사업용 토지 해당 기간에서 제외하는 부득이한 사유에 해당하지 않음 ○ 법인-2138, 2008.08.26 법인이 임야를 취득하여 건설에 착공하지 아니하고 나대지 상태로 양도하는 경우 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당하지 않음 ○ 서면2팀-1053, 2007.05.30 외 다수 소유기간이 2년 미만인 토지는 비사업용 토지의 기간기준 요건 중 ‘토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간’을 충족하는 것으로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정함 ○ 법인-1718, 2008.07.24 법인세법 제55조 의 2 제2항 제4호에 의한 토지로서 보유한 전체기간에 대해 지방세가 분리과세 또는 별도합산된 경우에는 비사업용 토지에 해당되지 않는 것이나 임야인 경우에는 그러하지 아니함 ○ 법인-2823, 2008.10.09 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지로서 재산세 별도합산대상 토지는 같은 기간동안 비사업용토지로 보지 않는 것임