전 문
[회신]
유원지를 운영하는 내국법인이 해당 부지 중 일부를 특수관계에 있는 거주자와 국가로부터 임차하여 사용하면서, 국가로부터 임차한 토지(전체 임차면적의 0.3%)에 대해서는「국유재산법」에 따라 사용료를 납부하고 있는 경우
특수관계에 있는 거주자로부터 임차한 토지의 임차료에 대해 「법인세법 시행령」제88조제1항제7호에 따른 부당행위계산 여부를 판단함에 있어서 1999.1.1.이후 최초로 개시하는 임차에 대한 시가는「국유재산법」에 따른 사용료를 적용하지 아니하고 「법인세법 시행령」 제89조제1항, 제2항 및 제4항을 순차로 적용하는 것임(법규과-649, 2011.5.25.)
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-
甲법인은 유원지로 지정된 지역의 토지를 보유하고 있으며, 유원지 내에는 甲법인 보유토지 이외에도 甲법인의 특수관계자인 개인(A) 보유토지와 국유지가 같이 있음
-
국유지는 현재 甲법인이 유원지로 사용중이며, 개인(A)의 토지도 유원지로 사용할 예정
- 국유지가 유원지에서 차지하는 비율은 경미하며, 개인(A)의 토지와 연접되어 있지 않음
- 각각의 지목도 임야, 유원지, 체육용지, 유지, 잡종지, 대지, 도로, 주차장 등 여러 지목으로 나누어져 있으며, 토지 이용현황도 개별 지번별로 상이함
- 甲법인은 국유지에 대하여
국유재산법
시행령§29에 따라 재산가액(공시지가의 5%를 국유지 사용료로 매년 납부하고 있음
○ 질의요지
甲법인이 특수관계자인 개인(A)의 토지를 임차하는 경우 국유지에 대한 사용료를 시가로 적용할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙)
○
법인세법 시행령 제89조
【시가의 범위 등】
① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와
유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격
(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.
② 법 제52조제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.
1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.
2.
「상속세 및 증여세법」 제38조
ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및
「조세특례제한법」 제101조
를 준용하여 평가한 가액. 이 경우
「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호
및 같은 법 시행령 제57조제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.
④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서
제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우
에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다.
1.
유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액
2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액
○
소득세법 시행령 제98조
【부당행위계산의 부인】
-’99.1.1.부터 적용-
② 법 제41조에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.
2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율등으로 대부하거나 제공한 때.
④
제2항제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는
법인세법시행령 제89조제3항
내지 제5항의 규정을 준용한다.<신설 1998·12·31>
☞
종전에는 시가산정에 대한 별도 규정을 두고 있지 않음
○
국유재산법 제6조
【국유재산의 구분과 종류】
① 국유재산은 그 용도에 따라
행정재산과 일반재산으로 구분한다.
② 행정재산의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 공용재산: 국가가 직접 사무용ㆍ사업용 또는 공무원의 주거용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
2. 공공용재산: 국가가 직접 공공용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
3. 기업용재산: 정부기업이 직접 사무용ㆍ사업용 또는 그 기업에 종사하는 직원의 주거용으로 사용하거나 대통령령으로 정하는 기한까지 사용하기로 결정한 재산
4. 보존용재산: 법령이나 그 밖의 필요에 따라 국가가 보존하는 재산
③
"일반재산"이란 행정재산 외의 모든 국유재산을 말한다.
○
국유재산법 제32조
【사용료】
①
행정재산을 사용허가한 때에는 대통령령으로 정하는 요율(요율)과 산출방법에 따라 매년 사용료를 징수
한다.
② 제1항의 사용료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 나누어 내게 할 수 있다. 이 경우 연간 사용료가 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에는 사용허가(허가를 갱신하는 경우를 포함한다)할 때에 그 허가를 받는 자에게 대통령령으로 정하는 금액의 범위에서 보증금을 예치하게 하거나 이행보증조치를 하도록 하여야 한다.
③ 중앙관서의 장이 제30조에 따른 사용허가에 관한 업무를 지방자치단체의 장에게 위임한 경우에는 제42조제6항을 준용한다. <개정 2011.3.30 부칙>
○
국유재산법 제33조
【사용료의 조정】
① 중앙관서의 장은 동일인(상속인이나 그 밖의 포괄승계인은 피승계인과 동일인으로 본다)이 같은 행정재산을
1년을 초과하여 계속 사용ㆍ수익하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우에는 사용료를 조정할 수 있다.
<개정 2011.3.30 부칙>
② 제1항에 따라 조정되는 해당 연도 사용료의 산출방법은 대통령령으로 정한다.
③ 다른 법률에 따른 사용료나 점용료의 납부 대상인 행정재산이 이 법에 따른 사용료 납부 대상으로 된 경우 그 사용료의 산출에 관하여는 제1항 및 제2항을 준용한다.
○
국유재산법 제47조
【대부료, 계약의 해제 등】
①
일반재산의 대부의 제한, 대부료, 대부료의 면제 및 대부계약의 해제나 해지 등에 관하여는 제30조제2항, 제31조제1항ㆍ제2항, 제32조, 제33조, 제34조제1항제2호ㆍ제3호, 같은 조 제2항, 제36조 및 제38조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 대부료에 관하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 연간 대부료의 전부 또는 일부를 대부보증금으로 환산하여 받을 수 있다.
③ 중앙관서의 장등은 대부기간이 만료되거나 대부계약이 해제 또는 해지된 경우에는 제2항에 따른 대부보증금을 반환하여야 한다. 이 경우 대부받은 자가 내지 아니한 대부료, 공과금 등이 있으면 이를 제외하고 반환하여야 한다.
○
국유재산법 시행령 제29조
【사용료율과 사용료 산출방법】
①
법 제32조제1항에 따른 연간 사용료는 해당 재산가액에 1천분의 50 이상의 요율을 곱한 금액
으로 하되, 월할 또는 일할 계산할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 재산의 가액에 해당 요율을 곱한 금액으로 한다. <개정 2011.4.1 부칙>
1. 경작용인 경우: 1천분의 10 이상
2. 주거용인 경우: 1천분의 20 이상(
「국민기초생활 보장법」 제2조제2호
에 따른 수급자가 주거용으로 사용하는 경우: 1천분의 10 이상)
3. 행정목적의 수행에 사용하는 경우: 1천분의 25 이상
4. 공무원의 후생목적으로 사용하는 경우: 1천분의 40 이상
5.
「사회복지사업법」 제2조제1호
에 따른 사회복지사업에 직접 사용하는 경우 및
「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 시행령」 제5조제1항제1호
ㆍ제2호에 따른 종교단체가 그 고유목적사업에 직접 사용하는 경우: 1천분의 25 이상
6. 「소기업 및 소상공인 지원을 위한 특별조치법」 제2조제2호에 따른 소상공인이 경영하는 업종(
「중소기업창업 지원법 시행령」 제4조
각 호의 어느 하나에 해당하는 업종은 제외한다)에 직접 사용하는 경우: 1천분의 30 이상
②
제1항에 따라 사용료를 계산할 때 해당 재산가액은 다음 각 호의 방법으로 산출
한다. 이 경우 제1호 및 제2호 단서에 따른 재산가액은 허가기간 동안 연도마다 결정하고, 제2호 본문에 따른 재산가액은 감정평가일부터 3년 이내에만 적용할 수 있다.
1.
토지: 사용료 산출을 위한 재산가액 결정 당시의 개별공시지가
(「부동산 가격공시 및
감정평가에 관한 법률」 제11조
에 따른 해당 토지의 개별공시지가로 하며, 해당 토지의 개별공시지가가 없으면 같은 법 제9조에 따른 공시지가를 기준으로 하여 산출한 금액을 말한다. 이하 이 조 및 제57조에서 같다)를 적용한다.
2. 토지 외의 재산 또는 집합건물의 구분소유권(대지사용권을 포함한다): 하나의 감정평가법인의 평가액으로 한다. 다만, 건물을 10제곱미터 이하의 소규모 면적으로 사용허가하는 경우에는 「지방세법」에 따른 시가표준액에 따른다.
○
국유재산법 시행령 제31조
【사용료의 조정】
법 제33조제1항에서 "대통령령으로 정하는 경우"란
해당 연도의 사용료가 전년도의 사용료보다 다음 각 호의 구분과 같이 증가한 경우를 말하며,
이 경우 조정되는 해당 연도 사용료의 산출방법은 다음 각 호의 구분과 같다. <개정 2011.4.1 부칙>
1. 제29조제1항제1호 및 제2호의 사용료가 5퍼센트 이상 증가한 경우(사용허가를 갱신하는 경우를 포함한다): 전년도 사용료보다 5퍼센트 증가된 금액
2. 제29조제1항제1호 및 제2호 외의 사용료가 9퍼센트 이상 증가한 경우(사용허가를 갱신하는 최초 연도의 경우는 제외한다): 전년도 사용료보다 9퍼센트 증가된 금액
나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등)
○ 재정경제부 법인세제과-72, 2005.01.28
귀 질의의 경우,
법인세법 시행령 제88조 제1항
각호의 1의 규정에 의한
부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차계약 체결시점에서 동법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정
(2000.12.29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임.
○ 서일46011-11673, 2003.11.21
【질의】
임대료를 종전(1998년도 이전)에는 관련 세법 규정도 없고 인근 임대사례도 없어
국유재산법시행령 제26조 제1항 제3호
규정에 의거 공시지가의 5％를 적용하다가 1999년도 이후 신설된
소득세법시행령 제98조 제4항
의 규정에 의한
법인세법시행령 제89조 제4항
에 따라 시가의 50％에서 보증금을 차감한 금액에 정기예금 이자율(1999년도 연 7.5％)을 곱하여 산출한 적용할 경우 오히려 임대료가 더 적게 산출되어 일반 상관행대로 종전 5％ 규정을 그대로 적용할 경우도 부당행위 대상이 되는지
【회신】
특수관계 있는 자에게 제공한 부동산임대용역에 대하여
소득세법 제41조
의 규정에 의하여 부당행위계산으로서 소득금액을 계산하는 경우에는
법인세법시행령 제89조 제4항
의 규정을 준용하는 것임.
○ 서면2팀-1334, 2005.08.18
귀 질의의 경우「법인세법」제52조를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나,
법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서
당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는
「법인세법
시행령」제89조 제4항 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임
○ 대법원2008두16445, 2008.12.24
제3자간에 거래한 매매사례가액이 특수관계자 사이의 거래에는 해당되지 않는다고 하더라도
당해 법인과 불특정다수인과의 계속적 거래라거나 제3자 사이의 일반적 거래라고 볼 수 없어 시가로 인정할 수 없음
○ 국심2007구1038, 2008.06.30
상속세 및 증여세법상 ‘시가’라 함은 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 증여재산의 가액평가는 증여당시의 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 때에는 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 규정하고 있는 바,
청구인의 주장과 같이 쟁점주식의 실지 매매가액이 있다 하더라도 그 매매거래는 정황상 불특정다수인간의 교환가치를 적정하게 반영된 정상적인 거래로 볼 수 없고
또한 평가일 전후 6월 내 매매가액ㆍ감정가액 등 시가로 인정할 만한 가액은 확인되지 아니한다.
따라서 처분청이 보충적평가방법에 의해 쟁점주식의 가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
○ 국심2002서0263, 2002.04.17 → 소득세(’99년 이후) [같은 뜻 : 국심2002서0834, ’02.7.3]
처분청은 청구인이 쟁점부동산을 청구외법인에게 무상 임대한 사실에 대하여 부당행위계산부인규정을 적용하여 1997∼1998년 귀속분은
국유재산법시행령 제26조
규정에 의한 국유재산사용요율을,
1999∼2000년 귀속분은
소득세법시행령 제98조 제4항
및
법인세법시행령 제89조 제4항
의 규정에 의한 정기예금이자율 등을 감안한 요율을 각각 적용하여 임대료를 산출한 후 산출
된 임대료 모두를 청구인의 소득금액으로 하여 2001.12.31 청구인에게 1997년∼2000년 귀속분 종합소득세 82,886,020원을 결정고지 한 처분은 정당
○ 심사소득2002-0200, 2002.07.25 → 소득세(’99년 이후)
처분청은 청구인이 소유하고 있는 ○○시 ○○구 ○○동 193-65번지 대지 117.9㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 특수관계자인 청구외 윤○○외 1인에게 무상으로 제공한데 대해, 쟁점토지의 적정임대수입금액을 1996~1998년분은 국유재산법상 사용료율,
1999~2000년분은
법인세법시행령 제89조 제4항
에서 규정한 정기예금이자율의 방법으로 산정한 후 소득금액을 추계결정
한 처분은 정당
○ 국심2003전2811, 2004.01.09 → 소득세(’98년 이전)
적정임대료 산정에 관한
소득세법시행령 제98조 제4항
의 규정은 1999.1.1.이후 최초 거래하는 분부터 적용하도록 하고 있어 1
998년 이전 귀속분은 합리적인 요율을 찾아 적용할 수 밖에 없는 바
, 정부가 국유재산에 대하여 일반 사경제부분에 있어서의 지가와 임대수준을 종합적으로 감안하여 가장
합리적인 수준에서 책정하여 법제화한
국유재산법시행령 제26조
의 사용료율을 적용하는 것은 무리가 없다고 할 것임
(국심2002부1128, 2002.7.23. 같은 뜻)
○ 국심1999서1996, 2000.02.22 → 법인세(’98년 이전)
처분청은 공장용지인 쟁점토지에 대한 인근 또는 유사토지의 임대실례가 없어
국유재산법 시행령 제26조
에 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간사용료 계산방법을 적용하여 토지개별공시지가의 5%에 상당하는 가액을 쟁점토지의 적정임대료를 계산하였는 바,
국유재산에 대한 사용료는 정부가 소유하고 있는 국유재산에 대해 일반사경제부문에 있어서 지가와 임대료의 관계를 종합적으로 감안하여 가장 합리적이고 타당하다고 일반적으로 받아들여질 수 있는 수준에서 책정되어 법제화되었다고 보아야 하므로
특별한 사정이 없는 한 이 건의 경우와 같이 마땅한 비교기준이 없을 때 사용될 수 있는 적당한 판단기준이라고 보는데 무리가 없다고 판단된다.(대법원 91누7637, 1992.1.21 및 국심 97서1918, 1998.2.13 등 다수 같은 뜻임)