시공사의 재건축조합과의 도급금액 변경가능여부 및 손익인식

건설업을 영위하는 법인이 재건축조합으로부터 재건축아파트를 신축해주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나, 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임.

[회신] (질의 1) 시공사가 지분제형식을 통해 재건축조합에 건설용역을 제공한 경우 도급금액 변경가능 여부는 우리청에서 회신할 사안이 아니며, (질의 2) 도급금액 변경이 가능하여 변경할 경우 시공사 손익인식에 대해서는 아래의 기존회신사례를 참고하시기 바랍니다. ◈ 법인46012-219(2001.01.29) 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의요지 - 질의법인(시공사)은 ○○재건축조합(시행사) 소유 토지상에 아파트를 신축하여 조합원분을 제외한 일반분양아파트의 분양을 통해 공사대금을 회수 하기로 하고 시공, 분양대행 등 일괄계약을 체결함. - 공사기간은 2004.09～2007.09이며 사용검사(2007.9)를 득하고 재건축조합과 시공사간에 미분양으로 인해 추후 당초 분양가액의 변동이 있는 경우에는 도급금액을 변경할 수 있다는 조건으로 도급금액을 가정산하고, 2007년(준공년)에 시공사에서는 작업진행률 100%인식하여 수입금액을 계상한 상태임. ＊ 미분양아파트는 현재 시공사에서 대물변제를 받지 아니하고 재건축조합의 소유권보존등기가 되어 있는 상태 임. - 다수의 미분양아파트로 인해 질의법인은 공사대금을 회수하지 못한 상태에서 정부의 정책으로 인해 주택공사를 통해 미분양아파트를 매각하고자 함. - 재건축조합과는 일반분양에 해당되는 가격으로 도급정산이 이루어졌으나, 정부의 미분양주택 매입가액이 재건축조합과 도급금액을 정산할 당시의 분양가액보다 낮을 것으로 예상하고 있음. ○ 질의요지 1) 시공사에서 준공연도(2007년)에 진행율100%로 수입금액을 인식한 상태에서 미분양주택의 분양가액 변동으로(재건축조합과 시공사간 도급계약조건에 근거) 2008년에 도급금액 변경 가능여부 2) 시공사가 미분양된 아파트 분양예정가액을 당해 사업연도 수입금액으로 계상했으나 추후 그 아파트 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액의 차액이 발생한 경우 차액 상당액의 손익 인식방법 【關聯例規】 ○ 법인46012-219(2001.01.29) 【질의】 1. 계약형태 : 재건축조합(시행자)과 건설회사(이하 “시공사”)는 재건축 조합에 아파트를 신축하여 제공하고 잔여아파트 및 상가를 불특정 다수에게 일반분양하여 그 입금된 분양수입금액을 건축공사비로 충당하는 지분제 계약형태로 약정서에 합의하고 공사를 진행하였음. 즉, 일반수요자의 분양수입금액과 조합원이 부담하는 부담금의 합계액이 시공사의 총공사도급금액임. 일반분양에 따른 모든 경비는 시공사에서 부담하고 실질적인 분양권도 시공사에 있음. 2. 공사중 아파트 일반분양분은 분양이 순조롭게 진행되었으나 상가는 건설경기의 침체로 전혀 분양이 되질 않아 준공시점에서 상가분양예정가액을 추정하여 조합원 부담금+일반아파트 분양분+상가분양예정가액=형식적 도급금액으로 하여 시공사는 재건축조합에 도급금액에 대한 매출계산서 및 세금계산서를 발행하여 1998년도에 전액 수익인식하고 상가 분양 예정가액은 공사미수금 계정으로 처리하여 이월시켰음 (1998년 준공후 미분양된 상가는 시행자인 재건축 조합명의로 보존등기되어 있는 상태고, 약정서상 실질적 분양권은 시공사에게 있으며 시공사는 추후 미분양상가를 분양하여 공사미수금을 회수하도록 되어 있음). 3. 진행사항 1999년도 이후에도 계속된 IMF영향 및 건설시장의 침체가 지속되고 분양가능가액이 시간이 지나면 지날수록 하락하여 당초예정가액보다 현저히 낮은 절반의 가격으로 분양(2000년도)하여 공사미수금 중 일부를 회수하였으나 재무제표상 공사미수금으로 계상되어 있는 부분이 있음. 4. 질의내용 가. 1998년도에 건물이 준공된 시점에서 시공사는 형식적인 도급공사 형태인 지분제 계약에 의하여 미분양된 상가의 예상 매출가액을 추정하여 공사미수금을 계상하고 전액 수익인식하였으나, 상기 진행사항과 같이 2000년도에 미분양상가 분양시 당초예상가액보다 낮은 가격에 시공사에서 분양하여 공사미수금을 회수한 경우 시공사 재무제표상 남아있는 공사미수금에 대한 회계처리 및 세무조정사항에 관해 다음과 같이 질의함. 나. ① 갑설 : 법인이 특수관계없는 자에게 법인의 업무와 관련하여 자산을 특별히 시가보다 저렴하게 양도함으로 인하여 이익을 제공하였다고 인정되는 금액으로 접대비로 보아 접대비 시부인 계산하는 것이 타당함. ② 을설 : 1998년도에 매출액이 과다계상되어 있으므로 다음과 같이 회계처리하는 것이 타당함. 〈특별손실〉 (차변) 전기오류수정손실 250 / (대변) 공사미수금 250 ③ 병설 : 1998년도에 추정한 공사미수금이 실제분양시 추정가액보다 낮은 가격에 분양되었으므로 다음과 같이 회계처리하는 것이 타당함. 〈영업외비용〉 (차변) 재고자산처분손실 250 / (대변) 공사미수금 250 【회신】 건설업을 영위하는 법인이 재건축조합으로부터 재건축아파트를 신축해주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임. ○ 법인46012-3055(1998.10.19) 【질의】 조합주택과 도급계약에 의해 건설용역을 제공한 법인이 용역대금조로 미분양아파트를 시가상당액으로 인수하여 재고자산으로 대체한 후 주택경기의 침체 및 가격하락으로 대물취득시의 시가보다 할인된 가격으로 매각함에 따라 처분손실이 발생한 경우 동 처분손실의 세법상 손비인정 여부 【회신】 법인이 도급계약에 의해 조합주택에 제공한 건설용역에 대하여 공사대금을 미분양아파트로 대물변제(시가로 평가하여 변제)받은 후 변제받을 당시의 시가보다 할인된 가격으로 매각함에 따라 처분손실이 발생한 경우 동 처분손실은 각 사업연도 소득금액 계산상 손금에 산입하는 것임.