법인 명의로 대위등기된 아파트를 소유자에게 환원등기시 법인의 과세대상 여부

법인으로 대위등기 된 타인소유 아파트를 실지 분양자에게 환원등기 해주는 경우 과세대상소득이 아닌 것임

[회신] 귀 법인으로 대위등기 된 타인소유 아파트를 실지 분양자에게 환원등기 해주는 경우 ｢법인세법｣ 제4조【실질과세】및 ｢국세기본법｣ 제14조【실질과세】에 의거 귀 법인의 과세대상소득이 아닌 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 우리 조합은 시공사인 ㅇㅇ종합건설과 지분제로 계약을 하고 총 66세대 아파트를 신축하여 우리조합 조합원 34세대, 시공사 32세대(25.7평 이하)로 배분하였음 - 시공사인 ㅇㅇ종합건설은 회사가 부도에 처하자 32세대 아파트를 무려 89명에게 사기분양을 하였음 - 사기분양을 받은 사람들이 우리조합을 상대로 가처분 및 가압류 등을 신청하여 당 아파트는 준공이 지연되었음 - 사기분양을 받은 사람들이 부득이 우리 조합으로 시공사 지분 아파트 32세대를 소유권보존 대위등기 한 후 소송을 진행하였으나 모두 패소하고 우리 조합이 승소하였음 - 이에 우리조합은 시공사 지분 32세대 아파트를 하도급대금으로 대물 변제받은 하청업자 등 정당하게 분양받은 사람에게 소유권 이전 등기를 해주려고 함 ○ 질의요지 - 대위등기 된 타인소유(시공사 지분) 아파트를 실지 분양자에게 환원등기 하는 경우 양도소득세 과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙) □ 법인세법 제4조 【실질과세】 ① 자산 또는 사업에서 생기는 수입의 전부 또는 일부가 법률상 귀속되는 법인과 실질상 귀속되는 법인이 서로 다른 경우에는 그 수입이 실질상 귀속되는 법인에 대하여 이 법을 적용한다. (1998. 12. 28. 개정) □ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. □ 법인세법 제14조 【각 사업연도의 소득】 ① 내국법인의 각 사업연도의 소득은 그 사업연도에 속하는 익금의 총액에서 그 사업연도에 속하는 손금의 총액을 공제한 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정) □ 법인세법 제60조 【과세표준 등의 신고】 ① 납세의무 있는 내국법인은 각 사업연도의 종료일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 대통령령이 정하는 바에 따라 당해 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준과 세액을 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2007. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 법인46012-2321(1997.09.02) 토지 등의 공부상 등기가 법인의 명의로 되어 있지 아니하더라도 사실상 당해법인이 취득하였음이 대금지급 사실 등 구체적인 정황에 의하여 객관적으로 확인되는 경우에는 이를 법인의 자산으로 보는 것임 ○ 서면2팀-73(2007.01.10) 비영리내국법인이 「법인세법」 제3조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제2조 제2항의 규정에 의하여 법인의 고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산의 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 고유목적사업에 직접 사용한 경우에는 수익사업에서 제외하여 법인세를 과세하지 아니하는 것이며, 법인의 정관 및 내부규약에 의하여 사실상 소유자가 법인인 동 자산을 공부상 대표자 명의로 취득한 경우에는 같은 법 제4조의 규정에 의하여 실질내용에 따라 법인의 자산으로 보는 것이나, 질의의 경우 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임 ○ 서면4팀-3643(2007.12.26) 공동상속인의 상속분이 확정되어 등기 등이 된 후 공동상속인간의 협의분할에 의하여 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하는 재산은 「상속세 및 증여세법」 제31조 제3항 의 규정에 의하여 당해 분할에 의하여 상속분이 감소된 상속인으로부터 증여받은 재산에 포함되는 것임. 다만, 「민법」 제404조 의 규정에 의한 채권자대위권의 행사에 의하여 법정상속분대로 등기 등이 된 상속재산을 협의분할에 의하여 재분할하는 경우에는 그러하지 아니하는 것임 ○ 서면2팀-1521(2007.08.13) 귀 질의의 경우, 법인이 「법인세법 시행령」 제69조 제2항 의 규정에 의하여 아파트 등의 예약매출로 인한 손익의 귀속사업연도를 산정함에 있어서 건설공사를 시공사에게 일괄도급을 준 경우(지분제 방식 포함)에는 시공사 등의 작업진행률( 「법인세법 시행규칙」 제34조 )에 의하여 수입금액을 계산할 수 있는 것이나, 시행사가 직접 부담하는 공사 관련 비용이 있는 경우에는 기존 질의회신문(서면2팀-1708, 2005.10.24.)을 참고하기 바라며, 다만, 당해 작업진행률을 계산할 수 없는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것임 ○ 서면2팀-1708(2005.10.24) 시공회사와의 도급계약에 의하여 상가를 신축분양하는 법인(시행회사)이 동 상가의 예약매출에 따른 「법인세법 시행령」 제69조 제2항 및 「법인세법 시행규칙」 제34조 제1항 의 규정에 의한 작업진행률을 계산함에 있어 “총공사예정비” 및 “당해 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액”은, 건설 등의 계약당시에 추정한 당해 법인의 공사원가에 당해 사업연도 말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 동 원가 중 사업연도별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로, 동 공사원가에는 시행회사가 직접 부담하는 공사관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공회사에 대한 도급공사비 등의 원가를 포함하는 것임 ○ 서면2팀-293(2006.02.06) 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 “건설 등”이라 함)의 제공으로 인한 익금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역의 제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날)이 속하는 사업연도로 하는 것이나, 법인세법 시행령 제69조 제2항 의 규정에 의하여 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 건설 등의 경우 비치ㆍ기장된 장부에 의하여 당해 사업연도 종료일까지 실제로 소요된 총공사비누적액을 확인할 수 있는 경우에는 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익을 해당 사업연도의 익금에 산입하는 것임. 귀 질의가 이에 해당하는지는 관련 도급금액, 발생한 총공사비누적액, 총공사비예정비, 공사기간 등을 종합적으로 검토하여 사실 판단하는 것임 ○ 법인46012-219(2001.01.29) 건설업을 영위하는 법인이 재건축조합으로부터 재건축아파트를 신축해주는 대가로 조합원 분을 제외한 잔여아파트 및 상가분양 수입금액을 받기로 약정하고 당해 건설용역이 완료된 시점에 미분양된 상가 등의 분양예정가액을 당해 사업연도의 수입금액으로 계상하였으나 추후 그 상가 등의 실제 분양가액과 익금에 산입한 분양예정가액과의 차액이 발생한 경우 그 차액에 상당하는 금액은 실제 분양일이 속하는 사업연도의 손익으로 계상하는 것임