아파트 분양계약 해제에 따른 위약금 면제시 접대비 또는 기부금 해당여부

아파트를 분양하는 시행회사가 낮은 분양율 제고를 위해 시공회사 임직원을 대상으로 특별판매를 실시하면서, 그 조건으로 향후 새로운 피분양자에게 그 분양계약이 승계될 것을 전제로 특별판매 계약을 해지할 때는 반환할 불입금에서 위약금을 차감하지 않기로 하는 납부원금보장제 방식으로 계약을 체결한 경우, 해당 위약금은 접대비 또는 기부금에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 아파트를 건축하여 분양하는 시행회사가 낮은 분양율 제고를 위해 시공회사의 임직원을 대상으로 특별판매를 실시하면서, 그 조건으로 향후 새로운 피분양자에게 그 분양계약이 승계될 것을 전제로 특별판매 계약을 해지할 때는 반환할 불입금에서 위약금을 차감하지 않기로 하는 납부원금보장제 방식으로 계약을 체결한 경우, 해당 위약금은 접대비 또는 기부금에 해당하지 아니하는 것임 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 도시정비사업계획에 따라 아파트 재건축 사업을 추진하는 시행회사가 시공회사를 선정하여 신축공사를 시행하였으며, 분양업무도 시공회사에 일괄 위임함 ○ 일반분양을 개시한 ’08년에 경기침체와 이에 따른 신규 아파트 분양율 저조로 시공회사에 지급할 공사대금 부족 및 이에 따른 기존계약자의 분양가액 조정요구, 이에 따른 아파트 브랜드가치에 영향을 미치게 됨 - 이에 따라, 시행회사는 시공회사에게 분양율 제고를 위하여 시공회사의 임직원 및 가족에 대한 특별판매(“임직원 특판”)를 요청함 - 임직원 특판 조건으로 계약금 하향조정 ＊ 과 향후 새로운 수요자가 나타나서 임직원 등이 계약해지를 요청할 경우 위약금을 환급할 계약금 등에서 공제하지 않는 것으로 약정함 ＊ 일반분양에 비하여 계약금만 하향 조정할 뿐 총 분양대금은 동일함 ○ 이후 아파트 분양시장이 회복되어 새로운 수요자가 나타남에 따라 임직원 특판 계약자 중 일부는 계약해지를 요청하였고, 새로운 수요자가 계약을 승계받는 경우에 한하여 위약금을 환급할 계약금에서 공제하지 아니함 ○ 일반 분양계약서 제2조제2항은 수분양자가 자신의 사정으로 분양계약을 해제할 수 있으며, 제3조제1항은 제2조제2항에 따라 계약을 해제할 경우 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 질의법인에 귀속되도록 규정 나. 질의요지 ○ 분양율 저조에 따른 공사대금 부족 및 아파트 브랜드가치 하락 등을 방지하기 위하여 질의법인은 시공회사에 임직원 특판을 요청하였고 - 이에 대한 조건으로 계약금 하향 조정 및 새로운 수요자에게 계약승계시에는 위약금을 받지 않는 것이 법인세법에 의한 기부금 또는 접대비에 해당되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙) 등 □ 법인세법 제25조 【접대비의 손금불산입】 ⑤ 제1항 내지 제3항에서 “접대비”라 함은 접대비 및 교제비ㆍ사례금 기타 명목여하에 불구하고 이에 유사한 성질의 비용으로서 법인이 업무와 관련하여 지출한 금액을 말한다. (2001. 12. 31. 개정) □ 법인세법 기본통칙 24-0…1 【기부금과 접대비 등의 구분】 사업과 직접 관계있는 자에게 금전 또는 물품을 기증한 경우에 그 금품의 가액은 접대비로 구분하며, 사업과 직접 관계가 없는 자에게 금전 또는 물품 등을 기증한 경우에 그 물품의 가액은 거래실태별로 다음 각호에 게기하는 기준에 따라 접대비 또는 기부금으로 구분한다. (2003. 5. 10. 단서삭제) 1. 업무와 관련하여 지출한 금품 …………접대비 2. 전1호에 해당되지 아니하는 금품………기부금 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 대법원2007두26650(2008.07.10,) 접대비는 기업활동의 원활과 기업의 신장을 도모하기 위하여 필요한 경비로서 기업체의 영업규모와 비례관계에 있으므로 이를 엄격하게 해석하여야 할 것인바, 법인이 사업을 위하여 지출한 비용 가운데 상대방이 사업에 관련 있는 자들이고 지출의 목적이 접대 등의 행위에 의하여 사업관계자들과의 사이에 친목을 두텁게 하여 거래관계의 원활한 진행을 도모하는 데 있는 것이라면, 그 비용은 법인세법 제25조 제5항 에서 말하는 접대비라고 할 것 이나, 그렇지 않은 경우에는 이를 섣불리 접대비로 단정하여서는 안 될 것이다(대법원 2007. 10. 25. 선고 2005두8924 판결, 2003. 12. 12. 선고 2003두6559 판결 등 참조). ○ 서면2팀-938(2004.05.03) ⇒ 법인-1218(2004.4.30) 【질의】 법인이 토지와 건물의 양도계약을 체결하고 계약금을 수취하였으나 매수자가 중도금을 납입하지 못하여 제3자가 부동산 매매계약상의 권리와 의무를 승계하는 계약을 당초 매도자, 매수자, 제3자가 체결하여 매수자의 계약금 납입분을 매도자인 법인에게 귀속하지 않고 중도금 및 잔금을 제3자로부터 받는 경우 세무상 처리 〈갑설〉부동산매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상태에서 사실상 당해 부동산을 사용수익하지 아니하고 중도금 및 잔금을 지급하지 못하게 되어 제3자에게 승계하는 계약을 체결한 경우 당초 매수인이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보는 것이며, 당초 계약내용에 따라 매도인이 계약금을 익금산입하고 매수인은 계약금을 손금산입하며 매수인이 제3자로부터 승계계약으로 지급받는 금액은 익금에 산입함. 〈을설〉매도자인 법인이 승계계약을 승인하는 경우 매도자의 당초 계약목적에 부합하는 것이므로 제3자로부터 중도금과 잔금을 수취하고 매수인으로부터 받은 계약금은 잡이익으로 계상하지 아니함. 【회신】 법인이 특수관계없는 법인과 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 수령한 후 양수법인의 사정으로 계약해지 사유가 발생하였으나, 부동산의 거래상황 등에 따라 계약을 해지하거나 위약금을 받지 아니하고 제3자에게 동 계약내용을 승계하도록 허용하는 경우로서, 위약금을 받지 않는 것이 건전한 사회통념 내지 상관행에 비추어 타당하다고 인정되는 경우에는 접대비 또는 기부금으로 보지 않는 것 이나, 정당한 사유없이 위약금을 면제한 경우 당해 위약금상당액은 접대비 또는 기부금으로 보는 것 으로 귀 질의의 경우가 어디에 해당하는지는 거래관행 및 거래조건 등에 따라 사실판단할 사항이며, 법인이 부동산매매계약을 체결하고 계약금만 지급한 상태에서 부동산을 취득할 수 있는 권리를 2002.1.1. 이후 제3자에게 양도하는 경우 그 처분손익은 각 사업연도 소득금액 계산상 손금 또는 익금에 산입하는 것임. ○ 법인46012-2802(1998.09.29) 【질의】 아파트건축분양사업을 영위하는 사업자로서 아파트분양신청자와 분양계약해지시 위약금을 징수하기로 약정하였으나 계약해지 요청이 쇄도하여 분양희망자를 주선해오는 경우 위약금을 면제해주기로 하였는바 동 위약금을 접대비로 처리하는지. 【회신】 아파트분양계약을 중도해지하는 때에는 분양가액의 일정금액을 위약금으로 징수하기로 하는 아파트분양계획을 체결한 아파트분양사업자가 분양희망자를 대신 주선하는 중도해약자에게는 위약금을 면제해 준다는 사실을 공시하고, 그 공시내용에 따라 분양희망자를 대신 주선하는 중도해약자에게 위약금을 면제해 주는 경우에는 동 위약금을 접대비 또는 기부금으로 보지 아니하는 것임. ○ 법인22601-1588(1992.07.20.) 주택분양계약에 의거 법인에 귀속되는 위약금 상당액은 각사업연도 소득금액계산상 익금에 산입되어 법인세가 과세되는 것이며, 법인이 정당한 사유없이 특정인의 위약금만을 환불하는 때에는 채권의 일부 또는 전부를 포기한 것으로 보아 기부금 또는 접대비로 보는 것임.