취득일 이후 감정평가한 경우 취득 당시의 취득가액

무상으로 받은 토지의 가액은 당해 토지의 취득 당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 상증법 제61조에 따라 평가한 가액으로 하는 것 -이 경우 감정가액이란 거래 당시의 시가를 감정한 가액임

[회신] 법인이 무상으로 받은 토지의 가액은 당해 토지의 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조의 규정에 따라 평가한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 감정가액이란 당해 자산의 거래 당시의 시가를 감정한 가액을 말합니다. 1. 사실관계 ○ 질의법인은 2004년 10월에 설립된 영리법인으로 현재 서적출판, 유아교재 연구개발 및 수입, 제작, 판매업 등을 영위하고 있음 ○ 질의법인은 개인 주주(“대주주”)가 1인 주주회사인“△△지팡이”를 통하여 100% 지분을 보유하고 있음 ○ 질의관련 거래 흐름 ○ 질의법인은 2012년 2월 20일 개인대주주가 조부로부터 증여받은 「서울 강남구 논현동 소재 토지」(“쟁점토지”)에 대해 수증일 현재 개별공시지가에 상당하는 금액(약 ㅇㅇ억원)을 회계상 토지 및 자산수증이익으로 계상하였음 ○ 쟁점토지에 대한 수증일 전·후 3개월간 매매사례가액 또는 감정평가가액은 없음 ○ 이후 회계감사 과정에서 K-IFRS기준에 따라 증여받은 토지는 공정가치로 평가하여야 한다는 조언에 따라 외부 감정평가법인에 감정평가를 의뢰할 예정 ○ ’12. 8월 중 개정된 국토계획법에 의한 용적률 완화로 인해 쟁점토지의 개별공시지가 증가가 예상되며, 이에 ’13년3월 기준 공정가치 평가에 의할 경우 감사보고서상 토지 및 자산수증이익은 증가할 것으로 예상 * 감정평가기준일은 취득시점이 아닌 ’13.3월 기준이며, 중요성 원칙에 따라 3월 평가액을 ’12년말 공정가치로 계상 2. 질의내용 ○ 취득 당시 일반적 거래가액, 감정가액이 없어 상속세 및 증여세법 제61조 에 따른 개별공시지가로 취득가액을 계상 후 회계감사 권고에 따라 감정일(’13.3월) 기준으로 자산의 공정가치를 감정평가하여 계상할 예정 ○ 이 경우 수증 당시의 취득가액을 무엇으로 볼 것인 지 여부 3. 관련규정 ○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】 ① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액 (2010. 12. 30. 개정) 2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액 (2010. 12. 30. 개정) 3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액 (2010. 12. 30. 개정) ② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 12. 30. 개정) ○ 법인세법시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】 ① (생략) ② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. (2010. 12. 30. 항번개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산 ： 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 “건물등”이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다] (2012. 2. 2. 개정) 2. 자기가 제조ㆍ생산ㆍ건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 (1998. 12. 31. 개정) 3. ～ 5의 3. (생략). 6. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 (2009. 2. 4. 개정) ○ 법인세법시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. (2012. 2. 2. 개정) ② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다. (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제38조 ㆍ제39조ㆍ제39조의 2ㆍ제39조의 3, 제61조부터 제64조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조 를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 “직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)”은 각각 “직전 6개월”로 본다. (2010. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 상증법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 토지 (2010. 1. 1. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. ○ 법인세법 제18조 【평가이익 등의 익금불산입】 (2010. 12. 30. 제목개정) 다음 각 호의 수익은 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 익금에 산입하지 아니한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 자산의 평가이익. 다만, 제42조 제1항 각 호에 따른 평가로 인하여 발생하는 평가이익은 제외한다. (2010. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 법인세법 제42조 【자산ㆍ부채의 평가】 ① 내국법인이 보유하는 자산과 부채의 장부가액을 증액 또는 감액(감가상각은 제외하며, 이하 이 조에서 “평가”라 한다)한 경우에는 그 평가일이 속하는 사업연도 및 그 후의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 자산과 부채의 장부가액은 그 평가하기 전의 가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 「보험업법」이나 그 밖의 법률에 따른 고정자산의 평가(장부가액을 증액한 경우만 해당한다) (2010. 12. 30. 개정) 2. 재고자산(在庫資産) 등 대통령령으로 정하는 자산과 부채의 평가 (2010. 12. 30. 개정) ② 제1항 제2호에 따른 자산과 부채는 그 자산 및 부채별로 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가하여야 한다. (2010. 12. 30. 개정) ○ 법인세법 제52조 【부당행위계산의 부인】 ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다. <개정 2011.12.31> ② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다. <개정 2011.12.31> ○ 법인세법시행령 제87조 【특수관계인의 범위】 ① 법 제52조제1항에서 "대통령령으로 정하는 특수관계인"이란 법인과 다음 각 호의 어느 하나의 관계에 있는 자(이하 "특수관계인"이라 한다)를 말한다. 이 경우 본인도 「국세기본법」 제2조제20호 각 목 외의 부분 후단에 따라 특수관계인의 특수관계인으로 본다. <개정 2001.12.31, 2002.12.30, 2005.2.19, 2011.6.3, 2012.2.2> 1. ～ 5. (생략) 6. 당해 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인에 100분의 30 이상을 출자하고 있는 법인이나 개인 ○ 한국채택국제회계기준서 제1016호【원가의 측정(23∼28)】 23. 유형자산의 원가는 인식시점의 현금가격상당액이다. 대금지급이 일반적인 신용기간을 초과하여 이연되는 경우, 현금가격상당액과 실제 총지급액과의 차액은 기업회계기준서 제1023호에 따라 자본화하지 않는 한 신용기간에 걸쳐 이자로 인식한다. 24. 하나 이상의 비화폐성자산 또는 화폐성자산과 비화폐성자산이 결합된 대가와 교환하여 하나 이상의 유형자산을 취득하는 경우가 있다. 다음의 논의는 하나의 비화폐성자산과 또 하나의 비화폐성자산의 교환에 대하여 언급하지만, 위에서 설명한 모든 교환에도 적용한다. 그러한 유형자산의 원가는 다음 중 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 공정가치로 측정한다. (1) 교환거래에 상업적 실질이 결여된 경우 (2) 취득한 자산과 제공한 자산 모두의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없는 경우 교환거래에서 제공한 자산을 즉시 제거할 수 없더라도 취득한 자산은 위와 동일한 방법으로 측정한다. 취득한 자산을 공정가치로 측정하지 않는 경우에 제공한 자산의 장부금액으로 원가를 측정한다. 【인식시점 이후의 측정】 29. 기업은 문단 30의 원가모형이나 문단 31의 재평가모형 중 하나를 회계정책으로 선택하여 유형자산 분류별로 동일하게 적용한다 31. 최초 인식 후에 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 있는 유형자산은 재평가일의 공정가치에서 이후의 감가상각누계액과 손상차손누계액을 차감한 재평가금액을 장부금액으로 한다. 재평가는 보고기간말에 자산의 장부금액이 공정가치와 중요하게 차이가 나지 않도록 주기적으로 수행한다. 4. 관련사례 ○ 서이46012-10896, 2002.04.29 법인이 무상으로 받은 토지의 가액은 당해 토지의 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제61조 의 규정에 따라 평가한 가액으로 하는 것임. ○ 법인46012-575, 1999.02.11 무상으로 받은 토지의 가액은 시가에 의하나, 시가가 불분명한 경우 ‘감정평가법인’의 감정가액에 의하고, 감정가액이 없는 경우는 상속세 및 증여세법에 의해 평가한 가액으로 함. ○ 대법2000두6244,2002.06.28 구 상속세법시행령(1994. 12. 31 대통령령 제14469호로 개정되기 전의 것) 제5조 제1항에서 말하는 󰡐시가󰡑라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로, 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달리 볼 수는 없다 할 것이나 위와 같이 감정가격을 시가로 볼 수 있기 위해서는 어디까지나 감정이 적정하게 이루어져 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 한다. ○ 법인46012-712, 1993.3.23 법인세법시행령 제46조 의 규정을 적용함에 있어 시가라 함은 특수관계인이 아닌 불특정다수인간의 거래에 있어서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 매매의 실례가 있는 경우 그 가액을 말하고, 시가가 불분명한 경우에는 법인세법시행규칙 제16조 의 2에 의하여 계산하는 것이며, 이 경우 감정가액이란 당해 자산의 거래당시의 시가를 감정한 가액을 말하는 것이나, 귀 질의의 경우 어느 가액이 적정한 시가로 볼 수 있는지 여부는 대상토지의 상태에 따라 사실판단 할 사항인 것임.