건설시행사의 아파트 분양사업 매출인식 방법

시행사가 시공사로부터 일정금액의 이익을 보장받았다 하더라도 시행사로서의 법적책임과 권리가 계속 유지되는 경우 장기건설용역은 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 해당사업연도의 익금과 손금으로 인식하는 것임

[회신] 시행사가 아파트를 신축분양 함에 있어 분양 및 건설공사를 맡은 시공사로부터 일정금액의 이익을 보장받았다 하더라도 사업 인․허가, 분양대금 공동관리, 토지취득 PF차입금 상환, 수분양자 중도금융자에 대한 보증. 소유권보존등기 등 시행사로서의 법적책임과 권리가 계속 유지되는 경우 당해 아파트 분양계약기간(「법인세법 시행령」제69조제2항에 규정된 계약기간으로서 그 목적물의 건설 등의 착수일로부터 인도일까지의 기간을 말함)이 1년 이상인 때에는 같은 법 시행규칙 제34조의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 해당사업연도의 익금과 손금으로 인식하는 것임 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의요지 - H건설(시행사)은 D건설(시공사)에 시공 및 분양에 관한 도급계약을 체결하고 아파트분양사업을 수행하고자 함 | ◈ 도급계약 내용 ◈ - 시행사는 사업주체로서 토지소유권 유지, 인허가상의 의무이행, 소유권보존등기, 아파트 수분양자 중도금융자 등 업무수행 - 시공사는 시공․분양관리, 총분양수입금 및 사업관련 지출비용의 주도적 관리 등 - 분양시 시공사브랜드를 사용 - 시공사는 시행사에게 약정에 의한 일정 이익을 보장 - 분양수입금 인출순서 ① 토지대 PF차입원리금 ② 시행사의 기투입금과 보장이익 ③ 사업경비(시행사 명의로 부과되는 제세공과금, 인허가비용, 부담금 등) ④ 시공사의 도급공사비 | - 상기 도급계약시 시행사가 인식할 매출액은(건설기간 1년 이상) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙) ○ 법인세법 제40조 【손익의 귀속사업연도】 ① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다 ② 제1항의 규정에 의한 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 건설등의 계약기간(그 목적물의 건설등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 1년 이상인 건설등의 경우 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도까지의 각 사업연도의 익금과 손금은 동항의 규정에 불구하고 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령이 정하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다. <개정 2008.2.29 부칙> ③ 제2항의 규정은 건설등의 계약기간이 1년 미만인 경우로서 법인이 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도의 결산을 확정함에 있어서 작업진행률을 기준으로 하여 수익과 비용을 계상한 경우의 익금과 손금의 귀속사업연도에 관하여 이를 준용한다. 나. 관련사례(예규, 해석사례, 심사, 심판 등) ○ 서면2팀-263, 2008.02.12 주택을 신축하여 판매하는 예약매출의 손익귀속 시기는 「법인세시행령」제69조에 규정한 작업진행율을 적용하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업년도의 익금과 손금에 산입하는 것으로, 시공회사와의 도급계약에 의하여 주택을 신축분양하는 법인(시행회사)이 동 주택의 예약매출에 따른 같은법 시행령 제69조 제2항 및 시행규칙 제34조 제1항의 규정에 의한 작업진행률을 계산함에 있어 “총공사예정비” 및 “당해사업연도말까지 발생한 총공사비누적액”은, 건설 등의 계약당시에 추정한 당해 법인의 공사원가 당해 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 동 원가 중 사업연도 별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로 기 질의회신문(서이1708, 2005.10.24.)을 참조하기 바람. ◈ 서면2팀-1708, 2005.10.24 시공회사와의 도급계약에 의하여 상가를 신축분양하는 법인(시행회사)이 동 상가의 예약매출에 따른 「법인세법 시행령」 제69조 제2항 및 「법인세법 시행규칙」 제34조 제1항 의 규정에 의한 작업진행률을 계산함에 있어 “총공사예정비” 및 “당해 사업연도 말까지 발생한 총공사비누적액”은, 건설 등의 계약당시에 추정한 당해 법인의 공사원가에 당해 사업연도 말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 총공사원가(총공사예정비) 및 동 원가 중 사업연도별로 실제 발생한 공사비용의 누적액(총공사비누적액)을 각각 의미하는 것으로, 동 공사원가에는 시행회사가 직접 부담하는 공사관련 보험료, 설계비 및 기술지원비와 시공회사에 대한 도급공사비 등의 원가를 포함하는 것임 ○ 서이46012-11441, 2003.08.01 법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 법인세법 시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 “작업진행률”에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서, 당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에 당해 상가의 준공전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 예시와 같음 ◇ 다 음 ◇ - 익금(분양수익) : 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 － 전기말 누적분양수익 - 손금(분양원가) : 누적실제발생비용 × 분양계약률 － 전기말 누적분양원가 ○ 서면2팀-1521, 2007.08.13 법인이 「법인세법 시행령」 제69조 제2항 의 규정에 의하여 아파트 등의 예약매출로 인한 손익의 귀속사업연도를 산정함에 있어서 건설공사를 시공사에게 일괄도급을 준 경우(지분제 방식 포함)에는 시공사 등의 작업진행률( 「법인세법 시행규칙」 제34조 )에 의하여 수입금액을 계산할 수 있는 것이나, 시행사가 직접 부담하는 공사 관련 비용이 있는 경우에는 기존 질의회신문(서면2팀-1708, 2005.10.24.)을 참고하기 바라며, 다만, 당해 작업진행률을 계사할 수 없는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입하는 것임. ○ 국심2007서2064, 2008.07.18 이익보장금 및 토지취득비는 진행율 계산시 예상총공사비에 제외하여 공사진행율을 계산아여야 함이 타당하므로 당초 상기 금액을 포함하여 진행율을 계산한 처분은 부당하며 실제 지급이 없는 약정 비용의 익금산입은 잘못된 처분임. ○ 서삼46015-10629, 2001.11.07 ○○시(지방자치단체)는 대지를 제공하고 건설회사는 설계ㆍ시공ㆍ감리ㆍ분양대행 등의 업무를 추진하는 방법으로 공동주택 신축판매 사업을 시행함에 있어서 건설회사의 도급공사 대가를 총분양수입금액에서 토지대금(관련이자 포함) 및 일정한 수익금액을 차감한 잔여금액으로 계약한 경우, 당해 건설회사의 도급공사용역에 대한 부가가치세 과세표준은 부가가치세법 제13조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 당해 계약에 의하여 받기로 한 대가인 것이나 당해 대가 산정에 대해서는 계약 당사자간에 해결할 사항임 ○ 부가가치세과-1333, 2009.09.18 건설용역을 제공하는 사업자가 시행사에게 각종 시공용역, 광고, 분양대행업무 등의 업무를 포괄적으로 제공하는 도급계약을 체결하면서 당해 사업이 종료된 후 시행사가 얻게 되는 일정목표 초과이익 중 일부를 인센티브 형식으로 지급받거나, 일정목표 초과이익에 미달하는 경우 그 미달 액 중 일부를 당초 공사도급금액에서 차감하기로 약정한 경우 당해 사업자가 지급받거나 지급할 금액이 확정되는 때에 「부가가치세법 시행령」제59조의 규정에 따라 수정세금계산서를 교부하는 것임