비업무용 부동산 적용방법

비업무용 부동산 여부를 판단함에 있어 부동산매매업 법인이 자영건설업을 제외한 건물건설업을 겸영할 경우 당해 건물건설업의 매출액은 부동산매매업의 매출액에 합하지 아니하고 부동산매매업의 주업여부를 판정하는 것이며, 법인이 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우 취득일부터 양도일까지를 업무에 직접 사용하지 아니한 기간으로 보는 것이나 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용부동산을 유예기간 중에 양도하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임.

[회신] 「법인세법」제27조에서 규정하는 비업무용 부동산 여부를 판단함에 있어 같은 법 시행규칙 제26조제1항제2호에 의한 부동산매매업 법인이 자영건설업을 제외한 건물건설업을 겸영할 경우 당해 건물건설업의 매출액은 부동산매매업의 매출액에 합하지 아니하고 같은 조 제7항에 의한 부동산매매업의 주업여부를 판정하는 것이며, 법인이 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우 취득일부터 양도일까지를 업무에 직접 사용하지 아니한 기간으로 보는 것이나 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 매매용부동산을 유예기간 중에 양도하는 경우에는 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임. 1. 질의내용 요약 □ 사실관계 및 질의요지 1) 법인세법 시행령 제49조제1항제1호 나목을 적용함에 있어 부동산 매매업을 주업으로 하는 법인 판단시 부동산매매업에 건물건설업의 매출액이 포함되는지 여부 2) 부동산매매업 법인이 유예기간 후 토지를 양도한 경우 시행규칙 제27조에 의하여 관련 비용 손금불산입함에 있어 재계산한 법인세의 최초 기산일 및 부동산매매업법인에 해당되지 않을 경우 재계산한 법인세의 최초 기산일 3) 부동산매매업 법인이 유예기간 내 토지를 양도하는 경우 시행규칙 제27조에 의하여 관련 비용 손금불산입함에 있어 재계산한 법인세의 최초 기산일 및 부동산매매업법인에 해당되지 않을 경우 재계산한 법인세의 최초 기산일 4) 질의법인이 한국토지공사와 토지를 환매조건부로 매매한 경우 부동산매매업을 주업으로 하는 법인 여부에 의하여 재계산하는 법인세의 최초 기산일 적용 【關聯法令】 □ 법인세법 제27조 【업무와 관련없는 비용의 손금불산입】 내국법인이 각 사업연도에 지출한 비용 중 다음 각호의 금액은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입하지 아니한다. 1. 당해 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 자산으로서 대통령령이 정하는 자산을 취득ㆍ관리함으로써 생기는 비용 등 대통령령이 정하는 금액 (1998. 12. 28. 개정) 2. 제1호외에 그 법인의 업무와 직접 관련이 없다고 인정되는 지출금액으로서 대통령령이 정하는 것 (1998. 12. 28. 개정) □ 법인세법 시행령 제49조 【업무와 관련이 없는 자산의 범위 등】 ① 법 제27조 제1호에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 「자산유동화에 관한 법률」에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 가. 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 기간(이하 이 조에서 “유예기간”이라 한다)이 경과하기 전까지의 기간 중에 있는 부동산을 제외 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) □ 법인세법 시행규칙 제26조 【업무와 관련이 없는 부동산 등의 범위 】 ① 영 제49조제1항제1호 가목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간(이하 이 조에서 "유예기간"이라 한다)을 말한다. <개정 2001.3.28 부칙, 2005.2.28 부칙, 2006.3.14 부칙, 2008.3.31 부칙, 2009.3.30 부칙> 1. 건축물 또는 시설물 신축용 토지 : 취득일부터 5년 ( 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제2조제1호 의 규정에 의한 공장용 부지로서 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 또는 「중소기업 창업지원법」에 의하여 승인을 얻은 사업계획서상의 공장건설계획기간이 5년을 초과하는 경우에는 당해 공장건설계획기간) 2. 부동산매매업[한국표준산업분류에 따른 부동산 개발 및 공급업(묘지분양업을 포함한다) 및 건물 건설업(자영건설업에 한한다) 을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 주업으로 하는 법인이 취득한 매매용부동산 : 취득일부터 5년 3. 제1호 및 제2호 외의 부동산 : 취득일부터 2년 ② 영 제49조제1항제1호가목 및 나목에서 "법인의 업무"란 다음 각 호의 업무를 말한다. <개정 2009.3.30 부칙> 1. 법령에서 업무를 정한 경우에는 그 법령에 규정된 업무 2. 각 사업연도 종료일 현재의 법인등기부상의 목적사업(행정관청의 인가ㆍ허가등을 요하는 사업의 경우에는 그 인가ㆍ허가등을 받은 경우에 한한다)으로 정하여진 업무 ③ 영 제49조제1항제1호의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 본다. <개정 2001.3.28 부칙, 2003.3.26 부칙> 1. 토지를 취득하여 업무용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다). 다만, 천재지변ㆍ민원의 발생 기타 정당한 사유없이 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간동안 업무에 사용하지 아니한 것으로 본다. 2. 제1항제2호의 규정에 의한 매매용부동산을 유예기간내에 양도하는 경우 (중략) ⑦ 영 제49조제1항제1호나목 단서에서 "기획재정부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인"이란 제1항제2호의 법인을 말한다. 이 경우 부동산매매업과 다른 사업을 겸영하는 경우에는 해당사업연도와 그 직전 2사업연도의 부동산매매업 매출액의 합계액(해당 법인이 토목건설업을 겸영하는 경우에는 토목건설업 매출액을 합한 금액을 말한다)이 이들 3사업연도의 총수입금액의 합계액의 100분의 50을 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 하는 법인 으로 본다. <개정 2001.3.28 부칙, 2008.3.31 부칙, 2009.3.30 부칙>(중략) ⑨ 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산에 대하여 업무와 관련이 없는 것으로 보는 기간은 다음 각호에 의한다. (2001. 3. 28. 개정) 1. 영 제49조 제1항 제1호 가목에 해당하는 부동산 : 당해 부동산을 업무에 직접 사용하지 아니한 기간 중 유예기간과 겹치는 기간을 제외한 기간. 다만, 당해 부동산을 취득한 후 계속하여 업무에 사용하지 아니하고 양도하는 경우 에는 취득일 (유예기간이 경과되기 전에 제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 사유가 발생한 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일) 부터 양도일까지의 기간 (2001. 3. 28. 개정) 2. 영 제49조 제1항 제1호 나목에 해당하는 부동산 : 취득일 (제5항 제2호 가목 및 나목에 해당하는 경우에는 제8항 제1호의 규정에 의한 기간계산의 기산일) 부터 양도일까지의 기간 (2001. 3. 28. 개정) (이하생략) □ 법인세법 시행규칙 제27조 【업무와 관련없는 비용 등의 손금불산입】 영 제49조 제1항 제1호 각목의 1에 해당하는 부동산이 있는 법인은 법 제27조 제1호 및 법 제28조 제1항 제4호 가목의 규정에 의하여 그 양도한 날이 속하는 사업연도 이전에 종료한 각 사업연도(이하 이 조에서 “종전 사업연도”라 한다)의 업무와 관련없는 비용 및 지급이자를 손금에 산입하지 아니하는 경우 다음 각호의 방법 중 하나를 선택하여 계산한 세액을 그 양도한 날이 속하는 사업연도의 법인세에 가산하여 납부하여야 한다. (2001. 3. 28. 개정) 1. 종전 사업연도의 각 사업연도의 소득금액 및 과세표준 등을 다시 계산함에 따라 산출되는 결정세액에서 종전 사업연도의 결정세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다) (1999. 5. 24. 개정) 2. 종전 사업연도의 과세표준과 손금에 산입하지 아니하는 지급이자 등을 합한 금액에 법 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 산출한 세액에서 종전 사업연도의 산출세액을 차감한 세액(가산세를 제외한다) (1999. 5. 24. 개정) 【關聯例規】 ○ 서면2팀-1065, 2006.6.12 법인세법시행령 제49조 제1항 에서 ‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이란 한국표준산업분류에 의한 부동산공급업 및 건물건설업을 주업으로 하는 법인으로 다른 사업을 겸업하는 경우 당해사업연도와 직전2사업연도의 부동산매출액이 이들 3사업연도 총수입금액 합계액의 50%를 초과하는 경우에 한하여 부동산매매업을 주업으로 보는 것이며 ‘부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인’이 매매용부동산을 법인세법 시행규칙 제26조 제1항 제2호 에서 규정하는 유예기간 내에 양도하는 경우에는 같은 조 제3항 제2호 규정에 의하여 당해 부동산을 업무에 직접 사용한 것으로 보는 것임 ○ 서이46012-12281, 2002.12.18 한국표준산업분류상 건축물자영건설업을 영위하는 법인이 매매용 부동산을 법인세법시행규칙 제26조 제1항 제2호 의 유예기간 내에 양도하는 경우 같은 조 제3항 제2호의 규정에 의하여 당해 부동산은 업무와 관련이 없는 부동산에 해당되지 아니함 ○ 법인-798(2009.7.14.) 「법인세법」제27조를 적용함에 있어 법인이 부동산매매업을 영위하지 않고 토목건설업만을 영위하는 경우에는 같은 법 시행규칙 제26조제7항의 규정이 적용되지 않는 것입니다