대물변제로 취득한 자산을 처분할 경우 처분손익 인식여부

시공회사가 시행회사에 아파트 건설용역을 제공하고 미분양아파트를 대물변제 받아 이를 매각한 경우 매각차손익은 손익으로 인식하고, 대물변제로 취득한 금액이 향후 미분양에 따른 공사대금 조기정산 등을 위해 불가피하거나 정당한 사유가 있지 아니한 경우 대물변제로 취득한 아파트의 취득가액과 공사미수금과의 차액을 접대비 등으로 보는 것임

[회신] 건설업을 영위하는 법인이 특수관계없는 아파트 시행회사와 건설용역제공 및 대금회수 등에 관한 사업약정을 체결하고 공사용역을 제공 완료하였으나 아파트 준공 이후에도 분양이 저조함에 따라 연체된 공사대금의 조기회수 등을 위해 당초 약정내용에 의해 미분양아파트를 대물변제 받아 이를 일반인들에게 매각한 경우 동 매각금액은 익금에 산입하고 당해 자산의 장부가액은 손금에 산입하는 것이며, 약정에 의하여 대물변제로 취득한 금액이 향후 미분양에 따른 공사대금 조기정산 등을 위해 불가피하거나 정당한 사유가 있지 아니한 경우에는 대물변제로 취득한 아파트의 취득가액과 공사미수금과의 차액을 접대비 등으로 보는 것임 1. 질의내용 요약 □ 사실관계 - 건설업 영위하는 질의법인(이하 “시공회사”임)은 아파트 신축분양 사업자(이하 “시행회사”임) 및 금융기관과 원활한 사업 수행을 위하여 사업 개시 당시 상호 합의하에 사업약정서를 작성함. - 약정에는 분양부진으로 준공까지 공사대금을 연체할 경우 쌍방 합의하에 준공일로부터 2개월 이내 미분양분을 자체 할인분양하거나, 시공회사 요청에 의하여 최초 분양가액의 85% 상당액으로 미분양물건을 대물 정산하도록 약정함. - 대물정산액을 최초 분양가의 85%로 산정한 것은 시공회사는 통상적인 건축사업부문 평균이익율과 본사 사업비를 감안하고 공사미수금의 신속한 확보로 사업을 종결할 수 있으며 시행회사는 최소이윤이 보장되는 가격으로 쌍방간 분쟁을 원만히 해소하기 위한 기준임. - 준공후 아파트 분양의 부진에 따른 연체된 공사대금 조기 회수를 위하여 공사 미수금에 상당하는 금액 범위내에서 미분양아파트를 분양예정가액의 85%로 대물변제 받음(미수금 잔액은 현금으로 수금) - 시공회사는 대물변제받은 미분양 아파트를 당초 분양예정 가격으로 분양이 불가능하여 대물인수가격에 미달한 가격으로 개별 분양함. ○ 회계처리 | 1) 시공회사가 미분양아파트 대물인수시점 (차) 재고자산 85 / (대) 공사미수금 85 2) 사업연도 말(기업회계기준서 제10호에 따라 평가, 감정가격 80원) (차) 재고자산평가손실 5 / (대) 재고자산 5 (세무조정 : 평가손실 손금불산입 5 유보) 3) 미분양아파트 처분 (차) 현금 75 / 재고자산 80 (세무조정 : 손금산입 재고자산평가손실 5 △유보) | □ 질의내용 - 시공회사가 약정에 따라 공사미수금을 대물정산가액 (분양예정가액의 85%) 으로 대물변제 받은 후 당해자산을 할인 분양시 발생한 손실의 손금 여부 (갑설) 당초 사업약정으로 정한 대물정산가액은 대물변제받은 재고자산의 세무상 장부가액이므로 처분손실(10원)은 손금인정 됨 (을설) 대물변제받은 재고자산을 대물인수가액보다 낮은 가액으로 할인분양함에 따라 발생하는 손실은 접대비로 봄 【關聯法令】 □ 법인세법 시행령 제11조 【수익의 범위】 법 제15조 제1항의 규정에 의한 수익은 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2007. 2. 28. 개정) (중략) 2. 자산의 양도금액 (2009. 2. 4. 개정) □ 법인세법 시행령 제19조 【손비의 범위】 법 제19조 제1항에 따른 손비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것을 제외하고는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. (2009. 2. 4. 개정) 2. 양도한 자산의 양도당시의 장부가액 (1998. 12. 31. 개정) □ 법인세법 제19조 【손금의 범위】 ① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다. ② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것 으로 한다. □ 법인세법 제25조 【접대비의 손금불산입】 ⑤ 제1항 내지 제3항에서 "접대비"라 함은 접대비 및 교제비·사례금 기타 명목여하에 불구하고 이에 유사한 성질의 비용으로서 법인이 업무와 관련하여 지출한 금액을 말한다. □ 법인세법 시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 31. 개정) 6. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가 (2009. 2. 4. 개정) (이하생략) □ 법인세법 기본통칙 34-62…5 【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】 약정에 의하여 채권의 전부 또는 일부를 포기하는 경우에도 이를 대손금으로 보지 아니하며 기부금 또는 접대비로 본다. 다만, 특수관계자 외의 자와의 거래에서 발생한 채권으로서 채무자의 부도발생 등으로 장래에 회수가 불확실한 어음ㆍ수표상의 채권 등을 조기에 회수하기 위하여 당해 채권의 일부를 불가피하게 포기한 경우 동 채권의 일부를 포기하거나 면제한 행위에 객관적으로 정당한 사유가 있는 때에는 동 채권포기액을 손금에 산입한다. (2001. 11. 1. 개정) 【關聯例規】 ○ 법인세과-1003(2009.9.15) 내국법인이 거래처로부터 금이 포함된 폐 전자 부품을 매입하고 그 대가의 지급은 일정기간 경과 후 현금이 아닌 당초 매입한 폐 전자 부품에 포함된 금과 동일한 수량의 금으로 대물변제 하기로 약정함에 따라 대물변제 시점의 금 시가가 당초 폐 전자부품 매입시점보다 상승하여 상환차손이 발생한 경우 그 상환차손은 접대비에 해당되지 않는 것임 ○ 서면2팀-2010(2007.11.06) 【질의】 [사실관계] - 아파트를 신축 분양함에 있어 입주기간 지정 이후에도 분양실적이 극히 저조하여 시공사에 대한 공사비 미지급금을 시행사가 보유한 미분양 아파트로 변제하고자 함. - 이때 미분양아파트가액을 기 분양된 일반분양자의 분양가액보다 15％ 할인된 가액으로 대물변제시 할인된 금액이 법인세법상 시행사의 접대비로 보는지 여부. - 시행사와 시공사간에는 법인세법상 특수관계가 없음. - 기 분양아파트는 400세대이며 미분양 아파트 100세대 전부를 대물변제 하고자 함. [질의요지] 시행사 보유 미분양아파트를 시공사의 공사대금 변제에 의하여 기존 분양가액보다 할인하여 대물변제한 경우 접대비 해당 여부. 【회신】 법인이 「법인세법 시행령」 제87조 규정에 의한 특수관계 없는 자에게 법인의 업무와 관련하여 자산을 시가보다 낮은 가액으로 대물변제 함으로 인하여 이익을 제공하였다고 인정되는 금액은 접대비로 보는 것으로, 귀 질의가 이에 해당하는지에 대하여는 저가대물변제 사유 및 규모의 적정여부, 사전약정 여부 등을 감안하여 실질내용에 따라 사실판단 할 사항임. ○ 서면2팀-1468, 2006.08.02 【질의】 - 법인인 건설회사로 상가건축으로 인한 건설용역액은 30억이며, 대금결제는 건축한 상가의 일부분인 건물과 토지로서 받기로 계약하였으며 대물변제 받는 건물과 토지의 분양가액은 50억임. - 개인은 건축주는 당 법인에 건물에 대한 세금계산서와 토지에 대한 계산서 공급가액 합계액 50억으로 건설회사에 발행함. - 건물과 토지의 취득가액은 얼마인지. - 건물과 토지의 취득가액이 30억이라면 건축주로부터 받은 세금계산서와 계산서 공급가액의 합계액이 50억인데 차액의 처리방법 【회신】 귀 질의의 경우 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 법인세법 시행령 제72조 규정에 의거 그 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 아울러 대물변제 받은 자산의 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제89조의 규정에 의거 감정평가법인의 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임. ○ 서이46012-11479(2003.08.13) 귀 질의 1의 경우 법인이 특수관계자외의 자에게 정당한 사유없이 자산을 정상가액(시가에 시가의 100분의 30을 차감한 범위안의 가액)보다 낮은 가액으로 양도함으로써 그 차액 중 실질적으로 증여한 것으로 인정되는 금액은 법인세법시행령 제35조 제2호 의 규정에 의하여 기부금으로 보는 것이며, 질의 2, 3의 경우 법인이 거래처에 기계장치를 시가보다 저가로 양도하는 구체적인 사유가 불분명하나, 그 사유가 임가공 납품 등을 독점적으로 제공받기로 하고 저가양도하는 것인지, 또는 저가양도상당액을 납품받고자 하는 반제품 등의 단가에 반영하는 사유인지 등을 감안하여 접대비 해당여부를 사실판단하는 것으로, 이 경우 법인이 특수관계없는 자에게 법인의 업무와 관련하여 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도함으로 인하여 이익을 제공하였다고 인정되는 금액은 접대비로 보는 것임. ○ 재법인-72(2005.01.28) 귀 질의의 경우, 법인세법 시행령 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것으로 임대차계약 체결시점에서 동법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정(2000.12.29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임. ○ 법인46012-1594(2000.07.18) 법인이 특수관계자에게 양도하는 주식의 거래가액이 당해 주식의 매매계약일 현재 확정된 경우 당해 거래가 법인세법시행령 제88조 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 부당행위의 유형에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단하는 것임 ○ 서이46012-11563(2003.09.01) 내국법인이 보유 중인 다른 법인의 주식을 양도함에 있어서, 명의개서일 등 양도일 현재 확정되지 아니한 양도가액으로 거래한 후에 양도일로부터 일정기간이 경과한 시점에서 그 당시 시가와 비교목적의 약정가액과의 차액을 양도가액에서 가감하기로 한 경우 법인세법 제52조 의 규정에 의한 부당행위계산부인이 적용되지 아니하는 경우로서 당해 사후정산조건이 주식의 양도목적을 위한 정상거래로 인정되는 때에는 양도 일 이후 양도가액과의 정산차액을 그 정산일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입하는 것임. ○ 서면2팀-1468(2006.08.02) 【질의】 - 법인인 건설회사로 상가건축으로 인한 건설용역액은 30억이며, 대금결제는 건축한 상가의 일부분인 건물과 토지로서 받기로 계약하였으며 대물변제 받는 건물과 토지의 분양가액은 50억임. - 개인은 건축주는 당 법인에 건물에 대한 세금계산서와 토지에 대한 계산서 공급가액 합계액 50억으로 건설회사에 발행함. - 건물과 토지의 취득가액은 얼마인지. - 건물과 토지의 취득가액이 30억이라면 건축주로부터 받은 세금계산서와 계산서 공급가액의 합계액이 50억인데 차액의 처리방법 【회신】 귀 질의의 경우 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 법인세법 시행령 제72조 규정에 의거 그 취득당시의 시가에 의하는 것이며, 시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하는 것이며, 아울러 대물변제 받은 자산의 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 같은법 시행령 제89조의 규정에 의거 감정평가법인의 감정가액과 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임. ○ 서면2팀-2173(2004.10.27) 【질의】 - 당사는 여신전문금융업법에 의한 여신전문금융회사로서, 아파트 분양계약자들에게 분양대금을 대출하였으나, 건설회사의 부도발생으로 시공이 중단된 아파트의 분양받은 차주가 원리금 상환능력이 없는 경우 당해 차주로부터 해당 아파트분양권을 승계함으로써 관련 대출채권을 회수함. - 당사가 분양권 취득시에는 해당 아파트 현장의 분양권 거래사례는 없으며, 따라서 분양권의 시장가격을 존재하지 아니하며, 취득한 분양권을 건설공사가 재개되어 준공이 임박한 시점에 매매거래되며 시세가 형성됨. - 이 경우 분양권 취득시점까지 발생한 약정이자 및 연체이자는 관련 회계처리규정(은행업감독업무시행세칙 제22조, 별표 4)에 의거 미수수익으로 계상하지 아니함. ｏ 이 경우 세무상 분양권 취득가액 및 이자수익의 인식시점은. 【회신】 1. 귀 질의의 경우 금융업을 영위하는 법인이 대출채권의 회수목적으로 채무자가 보유 중인 아파트 분양권을 대물변제받고 채권ㆍ채무를 종결하기로 합의하는 경우 당해 대물변제로 취득하는 자산의 취득가액은 그 취득당시의 시가(시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권)에 의하는 것이며, 당해 채권액(이자 포함) 중 대물변제받은 자산의 시가를 초과하는 금액은 법인세법기본통칙 34-62…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】에 따라 처리하는 것임. 2. 또한, 이 경우 당해 대물변제받은 자산의 시가는 특수관계자 외의 불특정다수인 간의 거래에 있어서 당해 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 가액으로 하되, 그 시가가 불분명한 경우에는 감정평가법인의 감정가액과 상속세및증여세법을 준용하여 평가한 가액을 순차로 적용하는 것임. 3. 아울러, 당해 대물변제받은 자산의 시가가 회수할 채권(이자 포함)에 미달하는 경우로서, 채무의 원리금 변제충당순서에 관한 약정이 없는 경우에는 이자를 먼저 변제하는 것으로 봄. ○ 서이46012-11848(2003.10.23) 【질의】 법인이 법정관리 중인 회사(이하 “법정관리회사”라 함)의 정리담보채권의 일부를 한국자산관리공사로부터 222억원(채권원금 530억원)에 취득하였으며 법인과 법정관리회사와는 특수관계 없는 경우로서 상기 법인이 정리담보채권의 담보로 잡은 법정관리회사 소유 타법인의 비상장주식(비상장주식의 제3자간 거래가액이 존재함)을 채권상환이 불가능하여 채권에 대한 대물변제로 취득하고자 하는 바, 정리담보채권의 취득가액과 비상장주식 취득가액의 차액은 법정관리회사가 법인에게 비상장주식을 대물변제하는 것으로 채권채무관계를 종결하기로 합의하는 경우 정리담보채권의 취득가액과 비상장주식 취득가액의 차액 또는 채권원금과 비상장주식 취득가액의 차액을 법인의 접대비 또는 기부금으로 처리하여야 하는지. 【회신】 법인이 한국자산관리공사로부터 법정관리 중인 회사의 정리담보채권을 저가로 취득하였으나 당해 회사가 원리금 상환을 이행하지 못함에 따라 당해 회사 소유인 정리담보채권의 담보물인 비상장법인의 주식을 대물로 변제받고 채권ㆍ채무를 종결하기로 합의하는 경우 대물변제로 취득하는 주식의 취득가액은 취득당시의 시가에 의하는 것이며 당해 채권의 취득가액에 취득일 이후 발생한 미수이자를 가산한 금액 중 당해 주식의 취득가액을 초과하는 금액은 법인세법기본통칙 34-62…5【약정에 의한 채권포기액의 대손처리】에 따라 처리하는 것임. ○ 법인46012-3261(1996.11.22) 【질의】 1. 당사는 내구재(가전제품·악기·부엌가구·자동차 등)의 구입시 할부신청자에게 내구재 구입비를 대출하여 주고 일정한 기간에 원금 및 할부이자를 수취하는 업을 하는 할부금융사임. 소비자로부터 할부금(원금 및 이자)을 납부받는 도중 소비자가 가정환경 등의 이유로 할부금의 납부를 거절하여 소비자의 자산의 일부로 변제받기를 희망할 경우 자산(주로 대출받아 구입한 물품)을 회수하여 처리할시 처리의 방법은 어떠한지. 【회신】 귀 질의의 경우 할부금융업을 영위하는 법인이 할부구매자에게 상품 등의 구입비를 대출해 주고 일정기간에 원금 및 할부이자를 회수하는 과정에서 채권의 회수목적으로 할부구매자산으로 대물변제받은 경우 대물변제받은 후의 잔여채권에 대한 합의내용이 불분명하여 정확한 회신을 할 수 없으나, 대물변제받은 자산의 시가가 채권액에 미달하는 경우에는 그 자산의 시가를 채권회수액으로 처리 하는 것이며, 대물변제받은 자산의 시가가 채권액을 초과하는 경우에는 채권액을 동 자산의 취득가액으로 하는 것임. ○ 재법인-80(2004.02.04) 건설업을 영위하는 법인이 오피스텔 분양사업자의 토지매입과 관련한 금융기관의 채무에 대해 지급보증한 후 분양사업자의 부도로 인하여 지급보증한 금액을 금융 기관에 대위변제함에 따라 발생한 구상채권을 분양사업자의 토지로 대물변제받은 경우, 대물변제로 취득한 토지의 시가상당액 구상채권의 회수로 처리하고 남은 구상채권의 잔액에 대해서는 1997.12.31. 이전 채무보증으로 인하여 발생한 구상채권으로서 법인세법시행령 제62조 제1항 각호의 사유에 해당하는 경우에는 대손금으로 손금산입이 가능함. 이 경우, 토지의 취득과 관련하여 발생한 대손금으로서 이에 대응되는 분양수입금액이 발생되지 아니한 경우에는 당해 토지의 취득가액에 포함하여 공사원가로 처리하는 것이 타당함. ○ 법인46012-677, 1999.02.22 【질의】 1. 사업현황 1) 당사는 부산광역시 ○○구에 재건축 주택조합과 1동의 주상복합건물을 신축하기로 공사도급 계약을 체결하고, 공사비 회수는 일반분양분 APT와 근린생활시설(유통산업발전법에 의거 시장개설 허가 받음)에 대한 분양책임을 조합으로부터 위임받아 처분하여 충당하기로 하였음. 2) 신축공사가 완료된 현재 조합원 APT지분을 제외한 일반분양분 APT가 100％ 분양완료되어 일부 기성처리 되었으나, 상가(시장)부분이 IMF구제금융에 따른 자금 경색으로 전혀 처분되지 않아 미기성으로 남아있는 상태임. 3) 또한 본 신축건물은 보존등기권자가 조합(토지주)명의로 등재되므로 당사로서는 공사비 미수금 회수에 대한 채권확보가 사실상 불가능한 실정임. 2. 질의내용 1) 공사비 미수금(채권액)을 회수하기 위하여 현재까지 미분양된 상가건물로 대물변제 받고자 할 경우 완공된 상가 건물의 취득가격을 반드시 감정평가법인의 감정(평가)가격으로 하여야 하는 것인지의 여부 2) 당사와 조합간의 합의에 의하여 처분하지 않은 상가 건물을 감정평가 금액이 아닌 도급공사금액중 미회수된 공사금액의 기성금으로 일괄 상계처리 약정체결후 당사가 대물변제 받은 경우, 공사비 미수금보다 상가건물의 실제 처분 가능한 금액이 미달되는 경우(실제로 미달된 공사비를 조합이 추가로 지불할 능력이 없을 경우가 발생함) 채권을 포기한 것으로 세무처리 되는지 여부 3) 사업시행자인 조합으로부터 분양 처분권을 위임받아 공사비로 충당하기 위한 약정을 체결하였으나 건축물이 장기간 처분되지 않아 기투입된 건설원가를 원활하게 회수하지 못할 것으로 예상되어, 도급공사 금액의 손실을 감내하고 당사에서 임의적으로 현시세에 맞게 처분가격을 할인조정후 제3자에게 처분할 경우 도급공사 금액의 손실부분에 대하여 채권을 포기한 것으로 처리되어 세무상 기부금으로 인정되는지의 여부 【회신】 1. 건설업을 영위하는 법인이 거래처와 약정에 의하여 미회수공사대금을 일정수량의 건축물로 대물변제 받음으로써 당해 채권을 청산하기로 한 경우에, 대물변제 받을 당시 당해 자산의 시가가 채권액에 미달한 때에는 그 차액에 해당하는 채권을 약정에 의하여 포기한 것으로 보아 동 금액을 법인세법 제25조 제4항 규정의 접대비로 보는 것임. 2. 또한, 당해 법인이 동 채권을 회수하기 위하여 거래처와 약정에 의하여 동 거래처 소유의 상가 등의 분양권을 위임받아 그 분양금액을 채권에 충당하기로 함에 있어서, 분양가액을 임의로 할인하여 분양하고 그 할인한 금액을 채권과 상계함으로써 당해 법인이 부담한 경우에 동 금액도 위 같은 규정의 접대비에 해당하는 것임.