내국법인의 미분양아파트 양도시 손익 귀속시기

내국법인이 미분양 아파트를 양도한 경우에는 법인세법 시행령 제68조제1항제3호에 의해 관련 손익을 인식하는 것임

[회신] 내국법인이 미분양아파트를 양도한 경우 손익귀속시기에 대해서는 아래의 기존 회신사례를 참고하시기 바랍니다. ◈ 서이46012-11441(2003.08.01) - 손금(분양원가) : 누적실제발생비용 × 분양계약률 － 전기말 누적분양원가 ◈ 서이46012-10169(2003.01.23) 질의 2의 경우는 건설 등의 목적물이 완공된 이후에 분양된 경우이므로 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 아파트를 신축분양하는 질의법인이 2008년 말 현재 신축 주택 중 100호(분양가액 100억원)가 미분양됨에 따라 대한주택보증사에 환매 조건부로 매각(분양가액의 50% 할인가격)할 예정임. - 환매조건은 소유권보존등기 후 6개월이내 행사할 수 있으며 환매가격은 당초 매매가격에 자금운용수익율을 가산하여 산정함. ○ 질의요지 1) 환매조건부로 매각한 주택의 매출인식시점 (갑설) 대한주택공사에 매각한 시점(2008.12.15) - 2008년 12월 15일에 잔금수령 및 소유권이전등기가 완료되며, 환매 선택권을 질의법인이 가지고 있어 2008년 12월 15일에 매출을 인식 해야 함. (을설) 건축물의 보존등기 후 6개월이 되는 시점 - 질의법인이 대한주택보증에 매각한 건축물을 재매수 할 수 있는 기간이 경과하는 시점에 매출금액이 최종 확정되므로 재매수 할 수 있는 기간이 종료되는 시점에 매출을 인식해야 함. 2) 건축물 보존등기 후 6개월이 되는 시점에 매출을 인식하는 경우 2008년도에 인식해야 하는 매출예정금액의 산정(매출원가 및 재고 자산금액 산정에 영향을 미침) (갑설) 기존 분양가액에 의해 100억원을 적용하여 분양률을 산정 (을설) 대한주택공사에 환매조건부로 매각된 가격(50억원)을 적용하여 분양률을 산정 【關聯法令】 □ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (2007. 2. 28. 개정) (중략) 3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날 [「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날 로 한다. (2007. 2. 28. 개정) (이하생략) □ 법인세법 시행령 제69조 【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】 ① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도로 한다. (1998. 12. 31. 개정) (이하생략) □ 법인세법 기본통칙 40-69…7 【아파트 등을 분양하는 경우의 작업진행률 계산】 ① 주택ㆍ상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제2항의 규정에 의하는 경우에 당해 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조의 규정에 의한 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다. (2001. 11. 1. 신설) (이하생략) 【關聯例規】 ○ 서이46012-11441(2003.08.01) 【질의】 상가분양공급업을 영위하는 법인이 건설 계약기간이 1년 이상인 장기분양공사에 대한 공사손익을 작업진행률에 따라 인식함에 있어서 분양계약이 일부만 이루어진 경우 공사수익 및 공사원가의 세무상 계산방법은. 【회신】 법인이 건설 등의 계약기간이 1년 이상인 상가의 예약매출로 인한 익금과 손금을 법인세법 시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 “작업진행률”에 따라 각 사업연도의 소득금액에 산입함에 있어서, 당해 예약매출과 관련한 미분양 상가가 있는 경우에 당해 상가의 준공전 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 예시와 같음 ㅇ 다 음 ㅇ | - 익금(분양수익) : 총분양예정가액 × 작업진행률 × 분양계약률 － 전기말 누적분양 수익 - 손금(분양원가) : 누적실제발생비용 × 분양계약률 － 전기말 누적분양원가 | ○ 서이46012-10169(2003.01.23) 【질의】 아파트 건설업법인의 다음 사례와 관련한 법인세법 제40조 의 규정에 의한 손익의 귀속시기는. (질의 1) - 건설 착공일 : 2001. 3월 - 아파트 준공일 : 2001. 11월 - 일부 고객 계약일 : 2001. 10월 - 고객 입주일(잔금일) : 2002. 5월 2001년 수입금액에 피분양자의 공사진행률 수입금액 포함여부 〈갑설〉 착공일부터 준공일까지의 기간이 1년 미만이므로 단기 공사로서 착공일부터 인도일까지의 기간이 1년 이상이라도 당해 고객의 법인세법 제40조 의 규정에 의한 수입금액은 1년 미만 공사로 보아 인도일기준으로 수입금액을 계상함. 〈을설〉 착공일부터 입주일(인도일)의 기간이 1년 이상이므로 1년 이상 장기공사로서 공사진행률에 의하여 수입금액 계상함. (질의 2) - 건설 착공일 : 2001. 3월 - 아파트 준공일 : 2001. 11월 - 미분양주택 계약일 : 2001. 12월 - 고객 입주일(잔금일) : 2002. 5월 2001년 수입금액에 피분양자의 공사진행률 수입금액 포함여부 〈갑설〉 착공일부터 인도일까지의 기간이 1년 이상이므로 장기공사로서 공사진행률을 적용하여 2001년 수입금액을 산출, 계상함. 〈을설〉 만약, 1년 이상 장기공사에 해당되는 경우라도 2001. 12월까지(12월말법인인 경우) 미분양주택이라면 2001년 수입금액은 없었을 것이므로(법인 46012-450, 2000. 2. 16) 1년 이상 해당여부를 착공일부터 잔금일로 하지 아니하고, 착공일부터 준공일로 보아 1년 이상 해당여부를 따져 이 사례는 작업진행률 적용대상이 아님. (질의 3) 동일 사업장의 아파트 건설용역을 제공함에 있어서 아파트 각 동별로(예 : A동, B동) 공사기간이 1년 이상과 1년 미만으로 나누어져 있을 경우 각각 작업진행률 적용대상과, 적용제외대상(인도기준)으로 구분하여 수입금액을 계상할 수 있는지 여부(공사 허가서상 건설기간이 다른 경우) 【회신】 1. 귀 질의 1의 경우 건설 등의 계약기간( 법인세법시행령 제69조 제2항 에 규정된 계약기간으로서 목적물의 건설 등의 착수일부터 인도일까지의 기간을 말함)이 1년이상인 건설 등의 경우로서 목적물의 완공일 이전에 분양계약이 이루어진 경우이므로 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 작업진행률을 기준으로 건설용역의 제공에 대한 손익을 인식하는 것이며 2. 질의 2의 경우는 건설 등의 목적물이 완공된 이후에 분양된 경우이므로 법인세법시행령 제68조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 그 손익을 인식하는 것임. 3. 질의 3의 경우 법인이 건설용역의 손익귀속시기에 관한 법인세법시행령 제69조 의 규정을 적용함에 있어 같은 아파트 공사현장이더라도 각 동별로 건설 등의 계약기간이 상이한 경우에는 각 동별로 장·단기도급공사인지의 여부에 따라 동 규정을 적용함. ○ 법인46012-450(2000.02.16) 【질의】 1. 수도권에서 주택(아파트)신축판매업을 영위코자 1999년도에 토지를 취득하여 대지정지작업을 진행중에 있는 사업자로 1998. 12. 31 개정된 법인세법시행령 제69조 제2항 에 의한 장기예약매출에 해당하여, 작업진행률에 의한 수입금액 계산대상이 되나, 작업진행률 적용시 의문이 있어 질의함. ※ 사업계획 (중략) 2. 질의내용 ① 질의 1 : 1999 사업연도와 같이 분양계약이 안된 상태에서 원가발생시 작업진행률에 의한 수입금액과 분양원가 계산방법 ② 질의 2 : 2000년도에 분양을 개시하여 분양계약율이 50％인 경우 2000 사업연도의 작업진행률에 의한 수입금액과 분양원가 계산방법 【회신】 법인세법시행령 제69조 제2항 의 규정에 의한 공사진행기준방법에 의한 손익의 인식은 계약기간이 1년 이상인 건설 등의 경우 예약매출에 의한 계약금액에 대한 공사진행기준에 의해 적용하는 것으로 주택신축판매업을 영위하는 법인의 분양계약이 이루어지지 않은 분에 대하여는 같은 규정을 적용하지 아니하는 것임.