특수관계자간 부동산 임대료 계산

특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것 임

[회신] 특수관계 있는 거주자와 내국법인간에 부동산 임대차 거래를 함에 있어, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점의「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로, 귀 질의의 경우 계약에 의하여 수수한 임대료가 시가에 해당하는 지는 인근 부동산의 임대실례, 부동산 위치·이용상황·노후정도 등 당해 부동산의 개별요인 등을 참작하여 사실판단할 사항임 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 ○ 갑(개인)은 2002년 사업용부동산을 12억원에 취득하여 특수관계자(주)독도에게 2008.2월까지 임대하였음 - 임대인 : 갑(개인), 임차인 : (주)독도 - 임대료 : 보증금 10억, 월 임대료 5백만원 - 계약기간 : 2002.2월 ∼ 2008.2월 ○ 갑(개인)은 임대 부동산을 2007.12월 40억원에 특수관계 없는 자에게 양도 나. 질의요지 ○ ( 질의1) 2007년도에 임차법인 을이 지급한 임차료에 대한 부당행위계산 부인금액을 계산함에 있어, 양도가액 40억을 임대자산(부동산)의 시가로 볼 수 있는지? ○ (질의2) 2007년 양도가액과 기준시가와의 비율을 각 사업연도 기준시가에 적용하여 산출한 가액(환산가액)을 부동산의 시가로 볼 수 있는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙) 등 ○ 소득세법 시행령 제98조 【부당행위계산의 부인】 ① ～② 생략 ③ 제2항제1호의 규정에 의한 시가의 산정에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조제1항 및 제2항의 규정을 준용한다. ④ 제2항제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는 「법인세법 시행령」 제89조제3항 내지 제5항의 규정을 준용한다. ○ 법인세법 시행령 제89조 【시가의 범위 등】 ① 법 제52조제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다. ② 법 제52조제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우 에 는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법 인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다. 2. 「 상속세 및 증여세법」 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조제2항제1호 및 동법시행령 제57조제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 "직전 6월(증여세가 부과되는 주 식등의 경우에는 3월로 한다)"은 이를 각각 "직전 6월"로 본다. ③ 제88조제1항제6호 및 제7호에 따른 금전의 대여 또는 차용의 경우에는 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 비율 중 해당 법인이 법 제60조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 선택하는 비율(선택하지 아니한 경우에는 제1호의 비율을 말한다)을 시가로 하되, 선택한 비율은 해당되는 모든 거래에 대하여 적용하고, 그 후의 사업연도에도 계속 적용하여야 한다. 다만, 제2호의 비율을 선택하였으나 그 이후 사업연도에 제2호의 비율의 적용이 불가능한 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 해당 사업연도에 한정하여 제1호의 비율을 시가로 할 수 있다. <개정 2009.2.4 부칙> 1. 기획재정부령으로 정하는 당좌대출이자율 2. 기획재정부령으로 정하는 가중평균차입이자율 ④ 제88조제1항제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. 1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 2. 건설 기타 용역을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 용역의 제공에 소요된 금액(직접비 및 간접비를 포함하며, 이하 이 호에서 "원가"라 한다)과 원가에 당해 사업연도중 특수관계자외의 자에게 제공한 유사한 용역제공거래에 있어서의 수익률(기업회계기준에 의하여 계산한 매출액에서 원가를 차감한 금액을 원가로 나눈 율을 말한다)을 곱하여 계산한 금액을 합한 금액 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 법인세과-968, 2009.9.1 내국법인이 특수관계 있는 법인과 부동산의 임대차 거래를 함에 있어 법인세법 시행령 제88조제1항제6호 및 제7호에 규정한 부당행위 계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단 하는 것이며, 임대료의 시가는 임대차 계약체결 시점에서 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제2항, 제4항을 순차적으로 적용하여 산출한 가액으로 하여 임대차 계약기간이 속하는 사업연도에 계속하여 적용 하는 것임 ○ 서이-463, 2007.03.19 법인세법 시행령 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는 지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단 하는 것으로 임대차 계약체결시점에서 같은 법 시행령 제89조 제4항의 규정에 의하여 산출한 시가를 임대차 계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것으로 기 질의 회신문 서면2팀-1579, 2005.10.05호 및 재법인-72, 2005.01.28호를 참조 바람 ○ 재법인-72, 2005.01.28 (사실관계) 1. A라는 법인이 B라는 특수관계 있는 법인에게 A법인의 기계시설을 B법인에게 임대한 경우 법인세법 제52조 및 동법 시행령 제89조 제4항을 적용함에 있어서 다음과 같은 의문사항이 있어 질의함. 2. 임대조건 ｏ 임대차계약일 : 1999.1.1. ｏ 임대차계약기간만료일 : 2003.12.31. ｏ 임대조건 : 5연간 장기임대차계약 ｏ 임대료지급 : 매월 일정요율로 지급 3. 질의내용 가. A법인이 1999.1.1.∼2003.12.31.기간 중 특수관계 있는 B법인에게 A법인의 기계를 임대하면서 1999.1.1.자 위와 같은 조건으로 임대차계약을 한 경우 임대자산이 법인세법 제52조 규정에 의한 부당행위계산을 할 때 동법 시행령 제89조 제4항의 시가의 산정방법에 있어서 나. 국세청 서이46012-10334, 2002.2.27. 및 국세청 서이46012-12334, 2002.12.27.자유권해석에 의하면 임대자산에 대한 시가를 산정할 경우 시가의 비교가 되는 시점은 임대차계약당시의 계약일 현재 확정된 임대료를 기준으로 부당행위에 해당되는지 여부를 판단한다고 할 때 〈질의1〉 가. 5연간 장기임대차계약에 있어서 임대차계약 3차연도 이후에 해당하는 2001.1.1.∼12.31. 사업연도 이후 임대자산의 시가를 산정할 때, 동법 시행령 제89조 제4항 「나」목의 규정이 2000.12.29.자 대통령령 제17033호로 개정삭제되어 2001.1.1.이후 개 시사업연도부터 다음과 같은 방법으로 적용하도록 하고 있음.(자산의 시가 × 50％ － 전세금 또는 보증금) × 정기예금이자율 나. 이때, 2001.1.1.이후 개시되는 사업연도부터 임대차계약기간이 만료되는 2003.12.31.까지의 임대자산에 대한 시가산정방법을 2000.12.29.자 대통령령 제17033호로 개정되기 이전의 법령을 적용하여야 되는지 개정된 이후의 법령을 적용하여야 되는지 여부. 〈질의2〉 상기 질의1의 경우 임대자산의 시가를 2000.12.29.자 법인세법 시행령이 개정되기 이전의 법을 적용할 때, 임대차계약기간 3차연도에 해당되는 2001.1.1.∼2001.12.31. 사업연도의 감가상각비를 계산함에 있어서 가. 임대차계약당시 최초연도에 감각상각비를 계산하는 방법으로 임대자산가액에 정율법에 의한 감가상각율을 곱하여 계산한 감 가상각비금액을 임대차계약 기간까지 동일한 감가상각비를 시가로 보아 부당행위 부인대상기준금액으로 비교하여 적용하는지 나. 또한 매연도에 임대자산가액에 정율법에 의한 감가상각율을 곱하여 계산한 감가상각비누계액을 차감한 미상각 잔액에 상각율을 곱하여 다음과 같이 계산한 감가상각비해당금액을 시가로 보아 부당행위 부인대상기준금액으로 비교하여 적용하는지 ｏ 1차연도 : 취득가액 × 상각율 ＝ 1차연도 감가상각비 ｏ 2차연도 : (취득가액－1차연도 감가상각비)×상각율＝2차연도 감가상각비 ｏ 3차연도 : (취득가액－1차, 2차연도 감가상각누계액)×상각율＝3차연도 감가상각비 ｏ 4차연도 : (취득가액 － 1∼3차 감가상각비누계액) × 상각율 ＝ 4차연도 감가상각비 (회신) 귀 질의의 경우, 법인세법 시행령 제88조 제1항 각호의 1의 규정에 의한 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 임대차 계약일을 기준으로 판단하는 것 으로 임대차계약 체결시점에서 동법 시행령 제89조 제4항 제1호의 규정(2000.12.29. 대통령령 제17033호로 개정되기 전의 것)에 의하여 산출한 시가를 임대차계약기간에 속하는 사업연도에 계속하여 적용하는 것임. ○ 서이46012-10334, 2002.02.27 법인이 특수관계자에게 임대한 부동산의 임대료가 당해 임대용역의 계약일 현재 확정된 경우 그 거래가 부당행위계산의 유형에 해당하는지 여부는 당해 계약일 현재 법인세법시행령 제89조 제4항 및 같은법시행규칙 제6조의 규정에 의한 정기예금이자율을 기준으로 판단하는 것으로, 귀 질의의 경우 2001. 12. 27 고시된 국세청장이 정하는 정기예금이자율(5.8％)의 고시(2001-31호)전에 같은 규정에 의하여 계산한 금액을 그 고시일이 속하는 사업연도의 임대료로 받기로 한 경우에는 당해 계약일 현재 고시된 정기예금이자율(7.5％)을 기준으로 하는 것임. ○ 서이46012-12334, 2002.12.27 법인이 법인세법시행령 제87조 의 규정에 의한 특수관계자에게 임대한 자산의 임대료가 임대용역의 계약일 현재 확정된 경우 법인세법 제52조 의 규정에 의한 부당행위계산의 부인대상에 해당하는 여부는 그 계약일 현재의 상황에 의하는 것으로, 법인세법시행령 제89조 제4항 의 규정에 의하여 임대료의 시가를 산정함에 있어 임대자산의 시가를 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 규정된 개별공시지가를 적용하는 경우에는 그 계약일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 기준으로 판단하는 것임. ○ 서면2팀-2181, 2006.10.27 귀 질의의 경우 법인이 특수관계자로부터 임차한 토지의 임차료를 지급함에 있어, 「법인세법」 제52조 의 규정에 의한 부당행위계산의 부인규정의 적용방법에 관한 다음과 같은 질의 회신 사례(서면2팀-1334, 2005.8.18.)를 참고하기 바람. ○ 서면2팀-1334, 2005.08.18. 「법인세법」 제52조 를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나, 법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서 당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(제도46012-11939, 2001.7.5.)을 참고하기 바람. ○ 제도46012-11939, 2001.7.5. 귀 질의의 경우 법인세법 제52조 를 적용함에 있어서 시가는 불특정다수인간의 자유로이 거래가 되는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 실례가 있는 경우 그 가액을 말하는 것이라 할 것이나, 법인이 부동산을 특수관계자에게 임대하고 받는 임대료가 적정한지의 여부를 판정함에 있어서 당해 부동산의 인근에서 거래실례가 없는 경우에는 법인세법시행령 제89조 제4항 제1호 의 규정에 의하여 계산한 금액을 기준으로 하는 것임.