이자소득으로 보아 원천징수를 하여야 하는지 여부

농공단지개발사업의 시행자가 공장용지 분양대금을 선납받고 산업입지및개발에관한법률시행령 제40조의 규정에 해당되는 금액을 정산금액에서 차감하여 선납자에게 지급하는 금액은 이자소득으로 보지 않고 분양가액에서 차감하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 농공단지개발사업의 시행자가 공장용지 분양대금을 선납받고 산업입지및개발에관한법률시행령 제40조의 규정에 해당되는 금액을 정산금액에서 차감하여 선납자에게 지급하는 금액은 이자소득으로 보지 않고 분양가액에서 차감하는 것입니다. 1. 질의내용 ○ ○○농공단지 조성산업 시행자인 ○○조합이 사업용지를 조합원 등에게 선분양을 실시하여 계약금 및 중도금을 선납받고 98년 10월 「산업입지및개발에관한법률시행령」제40조 제10항에 근거하여 선수금 납부일부터 정산일까지의 시중은행 1년만기 정기예금이자율(년 6%)에 해당하는 금액을 정산금액에서 차감한 후 이를 지급할 예정인 바 동 금액을 이자소득으로 보아 원천징수를 하여야 할 것인지 아니면 분양대금의 감액으로 처리하여 소득세 원천징수 의무를 이행하지 않아도 되는지를 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관계법령 등 ○ 산업입지및개발에관한법률시행령 제39조 (개발토지ㆍ시설등의 분양) ①사업시행자는 토지 또는 시설등을 법 제38조제１항의 규정에 의하여 당해 산업단지에 입주하여 사업을 영위하고자 하는 자에게 분양하고자 하는 경우에는 분양계획서를 작성하여 그 계획에 따라 분양하여야 한다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ②제1항의 규정에 의한 분양계획서에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> 1. 분양하고자 하는 토지 또는 시설등의 명세 2. 분양대상자의 자격요건 3. 분양의 시기ㆍ방법 및 조건 4. 분양가격의 결정방법 5. 선수금 및 그 납부에 관한 사항 ○ 산업입지및개발에관한법률시행령 제40조 (분양가격의 결정등) ①사업시행자가 개발된 토지 또는 시설등을 법 제38조제１항의 규정에 의하여 산업시설용지로 분양하는 경우 그 분양가격은 조성원가로 한다. 다만, 사업시행자가 법 제16조제１항제３호 내지 제５호에 해당하는 자인 경우에는 조성원가에 적정이윤을 합한 금액으로 분양가격을 정할 수 있다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ②사업시행자는 제１항의 규정에 불구하고 필요하다고 인정하는 경우에는 분양가격을 조성원가이하로 정할 수 있다. ③건설교통부장관은 제１항의 규정에 불구하고 지역여건 및 산업시설용지 수급계획상 특히 필요하다고 인정하는 경우에는 분양가격을 따로 정할 수 있다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ④제１항의 규정에 의한 산업시설용지외의 용도로 공급하는 용지의 분양가격은 지가공시및토지등의평가에관한법률 제２조의 규정에 의한 감정평가업자가 행한 감정평가액으로 하되, 사업시행자가 필요하다고 인정하는 경우에는 그 이하의 금액으로 할 수 있다. 다만, 산업단지에 입주하는 자의 생산활동의 지원에 직접 필요한 용지로서 공용화물터미널용지ㆍ집배송단지등 물류시설용지와 직업훈련시설용지의 분양가격은 조성원가로 할 수 있으며, 학교시설용지ㆍ이주택지ㆍ국민주택용지ㆍ임대주택용지 및 연구시설용지의 분양가격은 조성원가 또는 그 이하의 금액으로 할 수 있다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ⑤제１항 및 제４항의 규정에 의한 조성원가는 다음 각호의 기준에 따라 산정한 공사비ㆍ조사비ㆍ설계비ㆍ보상비 및 기타 비용을 합산한 금액으로 한다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> 1. 공사비 : 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제９조의 규정에 의한 재료비ㆍ노무비ㆍ경비ㆍ일반관리비 및 이윤의 합계액을 말한다. 2. 조사비 : 당해 산업단지개발사업을 위한 측량비 및 기타 조사비로서 순공사비에 포함되지 아니한 비용을 말하며, 엔지니어링기술진흥법 제10조의 규정에 의한 엔지니어링사업대가의 기준에 의한다. 3. 설계비 : 당해 산업단지개발사업의 설계를 위한 비용을 말하며, 엔지니어링기술진흥법 제10조의 규정에 의한 엔지니어링사업대가의 기준에 의한다. 4. 보상비 : 당해 산업단지개발사업을 위하여 지급된 토지매입비와 토지가액에 포함되지 아니한 건물ㆍ입목ㆍ영업권등 토지소유권외의 권리에 대한 보상비 및 이주대책비의 합계액을 말한다. 5. 기타 비용 : 산업재해보상보험법에 의한 보험료, 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 제９조의 규정에 의하여 예정가격결정기준에 의한 일반관리비율에 의하여 산정한 일반관리비, 최초 실시계획에서 정한 사업기간(정부지원계획의 차질 기타 건설교통부령이 정하는 불가피한 사유로 실시계획기간을 연장한 경우 동기간을 포함한다)까지의 자본비용, 천재지변으로 인한 피해액, 다른 법령이나 산업단지개발사업의 인가조건등에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 납부한 부담금등 당해 산업단지개발사업의 인가조건등에 의하여 소요된 비용의 합계액을 말한다. ⑥삭제 <98ㆍ6ㆍ24> ⑦사업시행자는 제２항 또는 제４항 단서의 규정에 의하여 산업시설용지를 조성원가이하로 분양하는 경우에는 당해 산업단지의 산업시설용지외의 용지의 매각수익 또는 다른 산업단지의 산업시설용지의 매각수익으로 그 손실을 보전할 수 있다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ⑧사업시행자는 준공인가전에 산업시설용지를 분양한 경우에는 준공인가후에 당해 산업단지개발사업을 위하여 투입된 총사업비 및 적정이윤을 기준으로 정산할 수 있다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ⑨토지등을 분양받은 자는 제８항의 규정에 의하여 정산하는 금액이 선수금액보다 100분의 15이상 증액된 경우에는 위약금을 지불하지 아니하고 사업시행자에게 계약의 해지를 요구할 수 있다. 다만, 관련법령의 제정ㆍ개정이나 정부정책의 변경으로 분양가격의 상승요인이 발생하여 100분의 15이상 증액되었다고 실시계획승인권자가 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ⑩선수금을 납부한 자에 대하여 정산하는 경우에는 선수금 납부일부터 정산일까지이 시중은행 1년만기 정기예금이자율에 해당하는 금액을 정산금액에서 차감하여야 한다. ⑪법 제16조제１항제１호 및 제２호의 규정에 의한 사업시행자가 분양하는 산업단지에서 산업시설용지를 분양받은 자는 사업의 부도, 경영상의 애로 기타 건설교통부령이 정하는 사유로 당초의 계약을 유지하는 것이 어려운 불가피한 사유가 있는 때에는 당해 산업단지의 조성공사가 완료되기 전까지는 위약금의 전부를 지불하지 아니하거나(분양면적을 축소하는 경우로서 축소되는 면적이 당초 분양면적의 100분의 30이하인 경우에 한한다) 당초 분양면적의 100분의 30에 해당하는 위약금을 지불하지 아니하고(분양면적을 축소하는 경우로서 축소되는 면적이 당초 분양면적의 100분의 30을 초과하는 경우 및 분양계약을 해지하는 경우에 한한다) 분양면적의 축소 또는 분양계약의 해지를 요구할 수 있다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 98ㆍ6ㆍ24> 1. 분양면적의 축소 또는 분양계약의 해지로 인하여 축소 또는 해지된 부지를 단독으로 산업시설용지로서 공급하는 것이 곤란한 경우 2. 분양받은 토지에 대하여 준공인가전 사용허가를 받은 경우 〔전문개정 94ㆍ12ㆍ16〕 ○ 산업입지및개발에관한법률시행령 제40조의2 (장기 미분양용지의 경쟁입찰등) ①사업시행자는 산업단지개발사업이 준공된 후 1년이 경과된 경우로서 산업시설용지가 분양되지 아니하는 때에는 분양촉진을 위하여 국가를당사자로하는계약에관한법률의 규정에 의하여 경쟁입찰을 실시할 수 있다. ②제１항의 규정에 의한 경쟁입찰은 1회에 한한다. 다만, 사업시행자가 분양촉진을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③지방자치단체는 제１항의 규정에 의한 경쟁입찰의 결과 낙찰금액이 조성원가에 미치지 못하는 경우에는 그 손실액의 일부를 보조할 수 있다. ④사업시행자가 원활한 경쟁입찰을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 한국자산관리공사, 한국토지공사 또는 공업배치및공장설립에관한법률에 의한 한국산업단지공단에 이를 위탁하여 시행할 수 있다. <개정 2000ㆍ2ㆍ14> ⑤제４항의 규정에 의하여 경쟁입찰을 위탁하는 경우 위탁수수료는 분양가의 100분의 1을 초과할 수 없다. ⑥사업시행자는 제１항의 규정에 의한 경쟁입찰에도 불구하고 산업시설용지가 분양되지 아니한 경우에는 당해 용지를 임대용으로 전환할 수 있다. 〔본조신설 98ㆍ6ㆍ24〕 ○ 산업입지및개발에관한법률시행령 제41조 (개발토지ㆍ시설등의 임대) ①사업시행자는 법 제38조제１항의 규정에 의하여 개발된 토지 또는 시설등을 당해 산업단지에 입주하여 사업을 영위하고자 하는 자에게 직접 임대하고자 하는 경우에는 임대에 관한 사업계획을 작성하여 실시계획승인권자에게 제출하여야 한다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> ②제１항의 규정에 의한 임대에 관한 사업계획에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다. <개정 96ㆍ6ㆍ29> 1. 임대하고자 하는 토지 및 시설등의 명세 2. 임대하고자 하는 시기와 방법 및 대상자의 자격기준 3. 유치하고자 하는 업종 및 규모 4. 임대보증금 및 임대료의 산정기준 5. 사후관리 및 운영계획 ③및 ④삭제 <96ㆍ6ㆍ29> ⑤제１항의 규정에 의한 사업계획에 의하여 임대한 토지 및 시설등의 관리에 관하여 필요한 사항은 건설교통부령으로 정한다. <개정 94ㆍ12ㆍ23 대령14447> 나. 유사사례 ○ 법인46012-93,1996.01.12 【제목】 토지에 대한 매매계약후 계약변경에 의해 매매대금 변경시 양도가액은 변경후 가액임 【질의】 72.9.25 일 임야를 취득하여 보유해 오던중 정부의 비업무용 토지 매각정책에 의하여 주거래은행을 경유하여 ○○공사에 강제매각 위임하여 매각 진행하였으나 7차례 유찰로 인해 매각 중단된 상태가 지속되던중 95.10월 ○○공사를 통하여 매매가 5억,5년 균등 분할지급 조건으로 매매계약을 완료하였고 계약금을 수령하였음. 질의 1.특별부가세 산출시 양도가액 산정기준 (1)매매계약 조건에 의거 잔금 조기 입금시 매각위임 금융기관의 이자율 상당 금액 (감면액 1억 2천만원, 실양도가액 3억 8천만원)을 감면키로 매수자와 협의하여 당초 매매대금 지급조건에 대하여 변경 계약을 하였음. (2)위 경우 법인세법상 특별부가세 계산시 양도가액은? (첫째) 실양도가액 ３억 8천만원 이유: 계약조건상의 감면사유에 의한 실지거래 가액이고, 당초 매매대금 지급조건에 대하여 변경 계약을 하였음. (둘째) 최초계약 금액 5억원 이유: 실거래와 관계없이 당초 계약금액을 우선적용하여야 함. (셋째) 매수자 및 ○○공사 최종 확인 금액 이유: 쌍방합의에 기한 매매금액이 확인가능함. 【회신】 법인이 토지에 대한 매매계약을 체결한 후 계약변경에 의하여 당초계약상의 지급조건과 매매대금을 변경한 경우에는 변경된 매매가액을 당해 토지의 양도가액으로 하는 것임.