시가라 함은 당해 부동산의 인근에서 동일한 임차기간 중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 유사한 부동산의 적정임차료를 말하는 것이며, 시가가 불분명한 경우 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 하는 것임.
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 법인이 특수관계자로부터 토지를 시가보다 높은 가액으로 임차하는 경우에는 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정이 적용되는 것으로,
이 경우 시가라 함은 당해 부동산의 인근에서 동일한 임차기간중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 유사한 부동산의 적정임차료를 말하는 것이며, 시가가 불분명한 경우 “지가공시및토지등의평가에관한법률”에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우에는 그 가액으로 하는 것이고, 감정가액이 없는 경우에는 같은법시행령 제89조 제4항 제1호의 각목에 따라 계산한 금액중 큰 금액으로 하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
(사실관계)
- 당해 토지의 인근에 특수관계 없는 자 간에 거래된 토지의 임대실태(토지의 임차인이 건축물을 신축하여 사용하는 경우)를 찾기 어려운 때에는 다음 산식 에 의하여 계산한 금액을 인근 토지의 임대가액으로 보는 것임.
○ 적정임대료 = 당해 토지 건물의 실제 임대료
× 토지의 시가표준액
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토지의 시가표준액 + 건물의 시가표준액
(질의사항)
- 위의 경우 『토지의 시가표준액』은 현재 개별공시지가 × 과세표준액 적용비 율로 변경되었는바, 적정비율은 ○○시 ○○구의 경우 80%이어서 개별공시지 가에 접근하였으나 건물의 시가표준액은 신축건물기준가액이 ㎡당 \160,000 에 불과하여 토지와 건물의 안분계산상 형평이 맞지 않고 토지가 건물보다 월 등히 과대평가 되므로 위의 적정임대료 안분계산 산식이 적용되기는 무리일듯 하므로, 현재도 위의 산식대로 적용할지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련법령
○
법인세법시행령 제88조
【부당행위계산의 유형 등】
① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (98. 12. 31 개정)
7. 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우 (98. 12. 31 개정)
○
법인세법시행령 제89조
【시가의 범위 등】
① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다. (98. 12. 31 개정)
② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다. (98. 12. 31 개정)
1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액. 다만, 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외한다. (98. 12. 31 개정)
2.
상속세 및 증여세법 제38조
ㆍ동법 제39조 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액 (98. 12. 31 개정)
④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다. (98. 12. 31 개정)
1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 다음 각목의 금액 중 큰 금액 (98. 12. 31 개정)
가. 당해 자산의 시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액 (98. 12. 31 개정)
나. 당해 자산의 감가상각비(기준내용연수와 그에 따른 상각률 및 제26조 제4항의 규정에 의한 감가상각방법에 의하여 계산한 당해 사업연도 중의 임대차기간에 해당하는 상각범위액을 한도로 한다) 및 공과금ㆍ수선비 등 그 자산을 유지ㆍ관리함으로써 발생하는 비용의 합계액 (98. 12. 31 개정)
나. 유사사례
○ 법인46012-4022, 1998.12.22
귀 질의의 경우 법인이 특수관계있는 법인으로부터 부동산을 취득하여 이를 다시 당해 특수관계있는 법인에게 임대하고 받는 임대료가 당해 부동산의 인근에서 동일한 임대기간중에 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 유사한 부동산의 적정한 임대료보다 낮은 경우에는 이를 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아
법인세법 제20조
의 부당행위계산의 부인규정을 적용하는 것입니다.
○ 법인46012-2616, 1998.9.16
귀 질의1)의 경우 시가라 함은 불특정다수인간의 거래에 있어서 자유로운 의사에 의해 성립되는 가격을 말하는 것이나, 시가가 불분명한 경우에는
법인세법시행규칙 제16조
의 2의 규정에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이며,
귀 질의2)의 경우 적정임대료는 당해 부동산의 인근에서 정상적인 사인간의 거래로 형성되는 유사한 건물의 임대료로 하는 것입니다.