[회신]
귀 질의의 경우 법인이 토지를 양도하고 그 매매대금을 분할하여 영수함에 있어서 사전약정에 의하여 각 분할하여 받기로 한 매매대금을 그 지급약정일 전에 미리 납부하는 경우 일정이자율에 상당하는 금액을 당초 계약한 매매대금에서 차감하기로 약정한 경우
그 조기상환에 따라 매매대금에서 차감되는 할인료 상당액은 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감하는 것입니다.
1. 질의내용
○ 법인이 토지를 양도함에 있어서 계약금은 계약 체결일에 받고, 중도금은 30일후, 잔금은 60일후에 받는 조건으로서
- 중도금과 잔금을 약정일 전에 납부한 경우 일정이자율상당액을 매매대금에서 차감하고, 연체하면 연체료를 받기로 사전 약정한 경우
- 조기상환 할인료가 특별부가세 양도가액에 제외되는지 ?
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련규정 등
○
법인세법 제99조
【과세표준】(삭 제, 2001. 12. 31)
① 특별부가세의 과세표준은 다음 각호의 1에 해당하는 자산(이하 “토지 등” 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다. (2000. 2. 3 개정)
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) (2000. 2. 3 신설)
2. 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) (2000. 2. 3 신설)
3. 부동산에 관한 권리로서 다음 각목의 1에 해당하는 것 (2000. 2. 3 신설)
가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 2. 3 신설)
나. 지상권 (2000. 2. 3 신설)
다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 2. 3 신설)
4. 주식 또는 출자지분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것 (2000. 2. 3 신설)
가. 비영리내국법인이 양도하는 주식 또는 출자지분으로서
소득세법 제94조 제1항 제3호
의 규정에 해당하는 것(제103조의 규정에 의한 비영리내국법인의 부동산 등 양도소득에 대한 특례의 경우에 한한다) (2000. 12. 29 개정)
나. 주식 또는 출자지분의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성ㆍ특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 것 (2000. 2. 3 신설)
② 제1항에서 “양도” 라 함은 토지 등에 대한 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(
상속세 및 증여세법 제47조 제3항
본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2000. 12. 29 후단신설)
③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 단서삭제)
1. 취득가액. 다만, 상속세 및 증여세법에 의하여 상속세과세가액 또는 증여세과세가액에 산입되지 아니한 재산을 출연받은 법인이 대통령령이 정하는 토지 등을 양도하는 경우에 있어서는 당해 토지등을 출연한 출연자의 취득가액을 당해 법인의 취득가액으로 하며,
국세기본법 제13조 제2항
의 규정에 의한 법인으로 보는 단체의 경우에는 동법 동조 동항의 규정에 의하여 승인을 얻기 전의 당초 취득한 가액을 취득가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정)
2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용 (1998. 12. 28 개정)
○ 기본통칙 99-0…2 【양도비용의 범위】
법 제99조 제3항 제2호에서 규정하는 “토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용” 에는 당해 토지 등을 양도하기 위한 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 및 분양대행수수료 등을 포함하는 것으로 한다. (2001. 11. 1 개정)
○ 기본통칙 99-0…3 【토지 등을 장기할부조건으로 양도하는 경우 양도가액의 계산】
- 토지 등의 가액에 이자상당액을 가산하여 양도가액을 확정하고 그 대금의 지급을 장기할부방식으로 한 경우 동 이자상당액은 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액에 포함하는 것으로 한다. 이 경우 당초 계약시 이자상당액을 토지 등의 가액과 구분하여 지급하기로 한 때에도 또한 같다. 다만, 당초 계약상의 지급기일의 지연으로 인하여 지급하는 이자는 그러하지 아니하다.
나. 유사사례
○ 법인46012-3446, 1996.12.11
- 토지 등의 가액에 이자상당액 가산하여 양도가액을 확정 그 대금지급이 장기할부방식인 경우 동 이자상당액이 조기상환으로 감소되는 경우 영업외 비용이며 당초 양도가액에서 감액할 수 없음
○ 법인46012-2385 / 2000.12.15
- 법인이 매입한 토지의 매입대금을 분할하여 지급함에 있어서 각 분할지급 하여야 할 금액 중 일부를 조기에 상환함으로써 할인받은 경우 당해 토지의 취득가액은 그 할인료에 상당하는 금액을 차감한 가액으로 하는 것이며
매입대금중 일부 잔금의 지급지연으로 그 금액이 소비대차로 전환됨에 따라 지급하는 이자상당액은 각 사업연도의 손금으로 하는것임
○ 법인46012-811 / 2000.3.28
- 부동산을 양도하고 연불조건에 의하여 분양대금을 지급받는 경우로서 당초 계약상 지급기일내에 납부되지 않음에 따라 지급지연으로 인하여 지급받은 연체이자에 상당하는 금액은 당해 부동산의 양도가액에서 제외하는 것임