토지의 취득가액 계산

유동화전문회사가 보유 부동산을 양도시 양도가액이 당초 취득가액을 초과함으로 인하여 약정에 의해 초과금액의 일정액을 지급하는 성공보수는 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감되는 양도비용에 해당되지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 법인세법 제99조 제3항 제2호(2001.12.31 법률 제6558호로 개정되기 전의 것)에서 규정하는 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감되는 양도비용은 계약서 작성비용, 소개비, 인지대 등 당해 자산을 양도하기 위하여 직접 지출된 비용을 말하는 것으로 유동화전문회사가 보유 부동산을 자산관리자를 통하여 양도시 양도가액이 당초 취득가액을 초과함으로 인하여 약정에 의해 그 자산관리자에게 초과금액의 일정액을 지급하는 성공보수는 법인의 특별부가세 과세표준 계산시 양도가액에서 차감되는 양도비용에 해당되지 아니하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 자산유동화에 관한 법률에 의한 유동화전문회사가 자산관리자를 통하여 보유 부동산을 양도하는 경우 그 자산관리자의 성공보수 등이 특별부가세 과세표준 계산시 양도비용에 해당되는 지 질의합니다. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련법령 ○ 법인세법 제99조 【과세표준】(삭 제, 2001. 12. 31) ① 특별부가세의 과세표준은 다음 각호의 1에 해당하는 자산(이하 “토지 등” 이라 한다)의 양도로 인하여 발생한 양도차익으로 한다. (2000. 2. 3 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) (2000. 2. 3 신설) 2. 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) (2000. 2. 3 신설) 3. 부동산에 관한 권리로서 다음 각목의 1에 해당하는 것 (2000. 2. 3 신설) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 2. 3 신설) 나. 지상권 (2000. 2. 3 신설) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 2. 3 신설) 4. 주식 또는 출자지분으로서 다음 각목의 1에 해당하는 것 (2000. 2. 3 신설) 가. 비영리내국법인이 양도하는 주식 또는 출자지분으로서 소득세법 제94조 제1항 제3호 의 규정에 해당하는 것(제103조의 규정에 의한 비영리내국법인의 부동산등 양도소득에 대한 특례의 경우에 한한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 주식 또는 출자지분의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인의 주주의 구성ㆍ특정자산의 보유현황 또는 사업의 종류 등을 감안하여 대통령령이 정하는 것 (2000. 2. 3 신설) ② 제1항에서 “양도” 라 함은 토지 등에 대한 등기 등에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 토지 등이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2000. 12. 29 후단신설) ③ 제1항의 규정에 의한 양도차익은 양도가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 금액으로 한다. (2000. 12. 29 단서삭제) 1. 취득가액. 다만, 상속세 및 증여세법에 의하여 상속세과세가액 또는 증여세과세가액에 산입되지 아니한 재산을 출연받은 법인이 대통령령이 정하는 토지 등을 양도하는 경우에 있어서는 당해 토지등을 출연한 출연자의 취득가액을 당해 법인의 취득가액으로 하며, 국세기본법 제13조 제2항 의 규정에 의한 법인으로 보는 단체의 경우에는 동법 동조 동항의 규정에 의하여 승인을 얻기 전의 당초 취득한 가액을 취득가액으로 한다. (1998. 12. 28 개정) 2. 토지등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용 (1998. 12. 28 개정) ○ 기본통칙 99-0…2 【양도비용의 범위】 법 제99조 제3항 제2호에서 규정하는 “토지 등을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용” 에는 당해 토지 등을 양도하기 위한 계약서작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비 및 분양대행수수료 등을 포함하는 것으로 한다. (2001. 11. 1 개정) 나. 관련예규 ○ 재일46014-1680 / 1995.7.5 부동산 양도차익 계산시 분양대행업체에게 지급한 분양수수료는 양도비에 해당하나 상가분양을 위해 고용한 영업사원에게 지급한 급여는 양도비용이 아님 ○ 국심96서3250 / 1997.2.11 공장의 처분여부에 관한 의사결정 참고자료 용역제공에 대한 지급수수료는 공장양도를 위하여 직접지출된 비용이 아님 ○ 국심93서2369 / 1993.12.30 콘도분양수수료중 사회통념상 지출이 불가피한 광고비와 인지대는 “직접지출한 비용”에 해당하나 판촉사원급여는 단지 콘도분양촉진을 위한 지출비용으로 사회통념상 지출이 불가피한 비용이 아니므로 양도가액에서 공제되는 양도비용이 아님