법인세법 시행규칙 제16조의2의 규정에 의한 감정한 가액이라 함은 당해 자산의 거래당시의 시가를 감정한 가액에 한함
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 법인세법 시행규칙 제16조의2의 규정에 의한 “감정한 가액”이라 함은 당해 자산의 거래당시의 시가를 감정한 가액에 한하는 것임.
1. 질의내용 요약
1) 거래 개요
A회사는 제조업을 영위하는 회사로서 자기소유의 토지와 건물을 특수관계에 있는 B회사에 매각하고져 하나, B회사는 기업합리화 대상 기업이면서 동시에 계열기업군에 속하므로 B사가 업무용 부동산을 취득함에 있어서는 계열기업군에 대한 여신관리 시행세칙 제18조에 의거 주거래 은행에 취득승인을 신청하여 취득승인을 득함이 부동산 취득의 필수조건으로 되어 있고, 당사자간의 매매가격도 타당한 근거가 있어야 하므로 한국감정원의 시가감정이 또한 필요합니다. 이러한 요건을 충족시키기 위하여 A사는 이 부동산의 가격시점을 1990년 06월 12일로 하여 일반거래(매각용)목적으로 한국감정원에 이 감정가액을 기준으로 매수자인 B사가 주거래 은행등 관계 금융기관과 부동산취득절차등에 관한 사전 구두협의를 거쳐 1990년 10월19일 주거래 은행인 제일은행에 계열기업군에 대한 여신관리 시행세칙 제18조에 의거 부동산 취득승인 신청을 하여 1991년 3월2일 제일은행으로부터 계열기업군에 대한 여신관리 시행세칙 제18조에 의거 취득승인 통지를 받음으로써, 1991년 3월25일 A와 B는 이 부동산의 매매대금을 355억원은 1991년 03월 29일 지급받았습니다. 참고로 B회사는 대도시내 공장을 처분하고 지방의 본건 토지로 이전함과 동시에 이전에 따르는 차액은 전액 금융기관 차입금 상환에 충당하였습니다.
2)
법인세법 시행규칙 제16조
의 2에는 “......시가가 불분명한 경우에는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액에 의하고, 감정한 가액이 없는 경우에는 상속세법 시행령 .......”라고 규정하고 있으며, 본건 거래 대상 토지와 건물은 매매계약 체결시에 거래가 없어 정상적인 거래에서 형성되는 시가가 없었고 따라서 매매가격은 거래(매각)를 전제로 한국감정원에서 감정한 감정가액을 근거로 한 것입니다.
감정 평가 시기와 계약체결 시기간에 몇 개월 소요되었지만 이는 어디까지나 주거래 은행등의 매각승인을 얻기 위한 업무절차 이행 과정상 부득이 했던 상황이었습니다. 여기서 시기상의 차이(공시지가 기준일은 1990년 01월01일 이고 본건의 시가감정 기준일은 1990년 06월12일임) 즉 시가감정일이 공시지가 기준일(1990년01월01일)보다 훨씬 늦음에도 불구하고 감정가액이 공시지가 보다 낮다는 사실에 문제제기가 되는 것 같은바, 그렇다면 반대로 시가감정가액이 공시지가 보다 훨씬 높은 경우에는 어떻게 할것인가 하는 의문이 제기됩니다. 개별적인 당해 부동산의 실제가치는 위치와 특성에 따라서 공시지가에서 반영되는 일반적인 가격변동추이와는 일치하지 않는 방향으로 움직일수도 있을것입니다 또한 특정의 토지나 건물을 개별적으로 어떤 특별목적(예: 매각용)에 맞추어 감정한 경우가 특정목적이 아닌 일반적인 시가감정보다는 훨씬 더 확실하고 객관적인 감정평가가 되지 않을까 생각합니다. 또한 일련의 모든 절차를 다 마치고 계약서에 서명날인 단계서 다시 감정하여 이를 기준으로 매매가액을 정하는 경우는 실제상 거의 없는 상황입니다.
이같은 사정들을 고려할 때 본건의 경우 한국감정원의 감정평가(매각용) 금액이 당연히
법인세법 시행규칙 제16조
의 2에 규정한 시가가 되어야 한다고 판단되는바 이에 대한 귀청의 해석을 질의합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
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법인세법 시행규칙 제16조의2