토지 등 매매차익 예정신고와 자진납부를 함에 있어서 토지 등 매매차익에 대한 산출세액 계산방법

부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 함

[회신] 귀 질의의 경우 부동산매매업자의 토지등 매매차익에 대한 산출세액은 「소득세법」 제69조 제3항에 따라 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각 호에 따른 세율을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. 【질의내용】 1. 질의내용 요약 부동산매매업자가 소득세법 제69조 에 따라 토지 등 매매차익 예정신고와 자진납부를 함에 있어서 토지 등 매매차익에 대한 산출세액 계산방법은. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제69조 (부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 자진납부) ① 부동산매매업자는 토지 또는 건물(이하 "토지 등"이라 한다)의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생한 때에도 이와 같다. ② 제1항의 규정에 의한 신고를 "토지 등 매매차익예정신고"라 한다. ③ 부동산매매업자의 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 매매가액에서 제97조의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 제104조 제1항 각호에 규정하는 세율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. ④ 부동산매매업자가 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 한 때에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 공제(이하 "토지 등 매매차익예정신고납부세액공제"라 한다)한다. ⑤ 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정ㆍ경정에 관하여는 제107조 및 제114조의 규정을 준용한다. ⑥ 토지 등의 매매차익과 그 세액의 계산 및 예정신고납부절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제127조 (부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고와 납부) ① 법 제69조 제1항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정신고를 하고자 하는 자는 재정경제부령이 정하는 토지등매매차익예정신고서를 납세지관할세무서장에게 제출하여야 한다. ② 부동산매매업자가 법 제69조 제4항의 규정에 의하여 토지 등 매매차익예정세액을 자진납부하고자 하는 때에는 제1항의 토지등매매차익예정신고서에 재정경제부령이 정하는 토지등매매차익예정신고자진납부계산서를 첨부하여 납세지관할세무서ㆍ한국은행(그 대리점을 포함한다. 이하 같다) 또는 체신관서에 납부하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제128조 (토지 등 매매차익의 계산) ① 법 제69조 제3항의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 그 매매가액에서 다음 각호의 금액을 공제한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비에 상당하는 금액 2. 제75조의 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의 이자 3. 토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금 4. 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 ② 토지 등을 평가증하여 장부가액을 수정한 때에는 그 평가증을 하지 아니한 장부가액으로 매매차익을 계산한다. ③ 부동산매매업자는 토지 등과 기타의 자산을 함께 매매하는 경우에는 이를 구분하여 기장하고 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 당해 자산의 가액에 따라 안분계산하여야 한다. ○ 소득세법 시행령 제129조 (토지 등 매매차익과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지) ① 법 제69조의 규정에 의한 토지 등 매매차익은 다음 각호에 의하여 계산한다. 1. 부동산매매업자가 토지 등 매매차익예정신고시에 제출한 증빙서류 또는 비치ㆍ기장한 장부와 증빙서류에 의하여 계산한다. 2. 제143조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에 있어서는 매매가액에 동조 제3항의 규정을 적용하여 계산한 금액으로 한다. ② 제1항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 매도한 토지 등의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액을 매매가액으로 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 법 제99조의 규정에 의한 기준시가를 매매가액으로 한다. ③ 납세지관할세무서장은 법 제69조 제1항 및 제4항의 규정에 의하여 토지등매매차익예정신고 또는 토지등매매차익예정신고자진납부를 한 자에 대하여는 그 신고 또는 자진신고납부를 한 날부터 1월 내에, 매매차익예정신고를 하지 아니한 자에 대하여는 즉시 그 매매차익과 세액을 결정하고 제149조의 규정을 준용하여 당해 부동산매매업자에게 이를 통지하여야 한다. ○ 소득세법 제64조 (부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ① 부동산매매업을 영위하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 7까지의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것에 의한다. 1. 제55조 제1항의 규정에 의한 종합소득산출세액 2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 가. 주택등매매차익에 제104조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 나. 종합소득과세표준에서 주택등매매차익의 당해연도분 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조의 규정에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 ② 제1항의 부동산매매업을 영위하는 거주자에 대한 주택등매매차익의 계산 그밖의 종합소득산출세액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제122조 (부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례) ② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. 1. 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비 2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 ④ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그밖에 필요한 사항은 재정경제부령으로 정한다. ○ 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율) ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 <종합소득과세표준> <세 율> 1천만원 이하 : 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 : 90만원＋1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 : 630만원＋4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 : 1천710만원＋8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택수와 조합원입주권수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) 양도소득과세표준의 100분의 60 2의 5. 대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용토지 양도소득과세표준의 100분의 60 2의8. 제94조 제1항 제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 양도소득과세표준의 100분의 70 4. 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 자산 가. 대통령령이 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조 제6항에서 "중소기업"이라 한다) 외의 법인의 주식 등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식 등 양도소득과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의 주식 등 양도소득과세표준의 100분의 10 다. 가목 및 나목 외의 주식 등 양도소득과세표준의 100분의 20 ○ 소득세법 제55조 (세율) ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. <종합소득과세표준> <세 율> 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 72만원＋(1천200만원을 초과하는 4천600만원 이하 금액의 100분의 16 4천600만원 초과 616만원＋(4천600만원을 초과하는 8천800만원 이하 금액의 100분의 25 8천800만원 초과 1천666만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35 나. 관련예규(판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면1팀-434(2006.4.5.) 부동산매매업자가 재고자산인 토지 등을 매매하고 소득세법 제69조 의 규정에 의해 그 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 토지 등의 매매차익예정신고와 함께 자진납부를 하는 경우에는 그 산출세액에서 신고ㆍ납부한 매매차익에 대한 세액의 100분의 10을 공제하게 되는 것이며, 당해연도에 대한 소득세과세표준확정신고 및 자진납부시에 당해 예정신고 납부시 공제받은 예정신고납부세액공제액은 종합소득산출세액에서 공제하는 세액공제액에 포함되는 것임. ○ 서면1팀-365(2006.3.20.) 1. 토지 등 매매차익 예정신고는 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날까지 신고하여야 하는 것임. 2. 부동산매매업의 수입시기(매매일)는 대금청산일이나 대금청산 전에 소유권이전을 등기ㆍ등록하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일이 수입시기가 되는 것이며, 동 수입시기에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액이 총수입금액이 되는 것임. ○ 재일46014-1090(1997.5.2.) 질의:1. 토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 소득세법 제69조 제3항 에서 소득세법 제97조 의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 양도세율을 적용하여 계산한 금액으로 하도록 규정하면서, 같은법 동조 제5항에서는 토지 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산 및 결정, 경정에 관하여는 제107조 및 제109조의 규정을 준용한다고 되어 있는바, 토지 등 매매차익예정신고 납부시에 소득세법 제107조 제1항 의 양도소득기본공제(2,500,000원)를 할 수 있는 것인지. 2. 토지 등 매매차익예정신고시 양도세율을 적용 산출세액을 계산신고 납부 후, 확정신고시에는 사업소득으로서의 종합소득기본세율을 적용하는 것인지 또는 예정신고시 적용한 양도세율을 동일하게 적용하는 것인지. (갑설) 토지 등 매매차익에 대한 확정신고시에도 소득세법 제69조 제3항 의 규정에 따라 소득세법 제164조 제1항 각 호에 규정하는 세율(양도소득세율)을 적용하여 산출세액을 계산함. 산출세액＝(매매차익－양도소득기본공제)×양도소득세율 (을설) 토지 등 매매차익예정신고시에는 양도소득세율을 적용 산출세액을 계산 신고 납부한 후, 확정신고시에는 부동산매매업은 그 본질이 종합소득의 일종인 사업소득이므로 소득세법 제55조 제1항 에 규정하고 있는 종합소득기본세율을 적용하여 종합소득산출세액을 계산함. 산출세액＝(매매가액－법 제27조의 규정에 의한 필요경비－종합소득공제)×종합소득기본세율 회신:1. 부동산매매업자가 토지 등의 매매차익예정신고를 하는 경우 소득세법 제69조 제5항 및 동법 제107조 제1항의 규정에 따라 양도소득기본공제 2,500,000원을 적용받을 수 있는 것임. 2. 귀 질의 2)의 경우에는 "을"설에 의하는 것임. ○ 소득46011-2931(1996.10.22.) 부동산매매업자가 소득세법 제69조 에 의한 토지 등 매매차익예정신고ㆍ납부시 토지 등 매매차익에 적용하는 세율은 같은법 제104조 제1항 각호에서 규정하는 양도소득세의 세율로 하는 것이며, 익년도 5월 1일부터 5월 31일 사이에 당해연도의 부동산매매업소득 등에 대한 과세표준확정신고ㆍ납부시에는 같은법 제55조 제1항에서 규정하는 기본세율을 적용하여 종합소득산출세액을 계산하는 것임. 또한 부동산매매업자의 소득금액을 추계결정(경정 포함) 방법으로 계산하는 경우에는 같은법시행령 제129조 제1항 제2호 및 제143조 제3항 제1호의 규정에 따라 토지 등의 매매가액에 당해 업종의 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임. 1. 토지 등 매매차익예정신고시 적용할 세율 －토지 등 매매차익에 대한 산출세액은 그 실지매매가액에서 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)의 규정을 준용하여 계산한 필요경비를 공제한 금액에 같은법 제104조 제1항 각호의 세율(양도소득세율)을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임( 소득세법 제69조 제3항 ). 2. 부동산매매업에 대한 과세표준확정신고시 적용할 세율 －종전에는 부동산매매소득에 대한 산출세액은 종합소득세율과 양도소득세율을 비교하여 많은 금액을 하도록 하였으나 1996년 귀속부터는 비교과세가 폐지되어 종합소득세율에 의해서 산출하나 매매차익예정신고ㆍ결정제도는 종전대로 존치함. ※ 매매차익예정신고시 적용하는 세율 → 양도소득세율 확정신고시 적용할 세율 → 종합소득세율(기본세율) 3. 추계결정(경정)시 부동산매매업의 소득금액계산방법 －실지매매가액(실지매매가액이 확인할 수 없는 경우에 기준시가)에 당해 종목의 표준소득률을 곱하여 계산한 금액으로 하는 것임.