부동산임대업을 경영하는 공동사업장의 차입금 지급이자 필요경비 산입 여부

부동산임대업을 경영하는 공동사업자가 동업계약의 내용에 따라 임대부동산을 취득하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것임

[회신] 질의1과 질의2의 경우 공동사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 출자를 위한 차입금 외에 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 공동사업 구성원 간에 정한 동업계약의 내용 및 출자금의 실제 사용내역 등에 따라 판단하는 것입니다. 다만, 질의2의 경우 사업을 위한 차입금의 지급이자에 해당하더라도 준공된 날까지의 지급이자는 소득세법 제33조제1항제10호 및 같은 법 시행령 제75조의 규정에 의하여 건물가액에 가산하며, 준공된 날 이후의 지급이자는 해당 과세기간의 필요경비에 산입하는 것임을 알려드립니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의내용 < 질의 1 > 〔 사실관계 〕 ○ 거주자인 갑과 을은 부동산임대업을 공동으로 경영하기 위하여 100억원의 상가건물을 구입하기로 하고 동업계약을 체결한바 - 동업계약서에 기재된 출자금은 40억원(각 20억원씩)이며 나머지 취득자금은 임대보증금 10억원과 금융기관 대출금 50억원으로 충당함 * 임대부동산 취득자금 내역 | 구분 | 지급일자 | 지급금액 | 자금조달 내역 | | 계약금 | 2009.6.1 | 20억 | 공동사업자 2인 출자금으로 지급 | | 중도금 | 2009.7.1 | 20억 | 공동사업자 2인 출자금으로 지급 | | 잔금 | 2009.9.30 | 60억 | 임대보증금과 대출금으로 충당 | | 계 | | 100억 | | - 공동사업 약정내용 및 부동산 매매계약 내용 ① 2009.5.25. 갑과 을은 부동산임대사업을 목적으로 동업계약서 작성 [동업계약서 내용] ▪ 부동산임대사업 공동경영 ▪ 지분율 : 갑 50%, 을 50% ▪ 출자금 : 현금 40억원(갑과 을 각 20억원씩 출자) ▪ 계약금과 중도금은 출자금으로 충당하고 나머지 취득자금은 임대보증금과 금융기관 대출금으로 충당 ▪ 대출금 지급이자는 공동사업장의 임대수입금에서 지급하기로 약정 ▪ 지분을 처분할 때는 반드시 동업자의 동의를 받아야 함. ② 출자금 40억원은 2009.6.1. 대표 공동사업자인 갑의 통장에서 납입완료 ③ 2009.6.1. 부동산 매매계약 체결 [계약내용] ▪ 부동산 내용 : 대지 및 상가 건물(매매가액 계 : 100억원) ▪ 계약금 : 20억원(2009.6.1 지급) ▪ 중도금 : 20억원(2009.7.1 지급) ▪ 잔 금 : 60억원(2009.9.30 지급, 임대보증금 10억원은 매수자가 승계받음) ④ 공동사업자 사업자등록증 신청일 : 2005.10.1. 갑과 을 각 2분의 1 공유지분으로 등기필 ⑤ 금융기관 대출 : 잔금일(2009.9.30)에 은행대출 50억원을 차입하여 잔금으로 지급함. 대출명의자는 대표공동사업자인 갑명의로 하고 담보는 갑과 을이 공동 제공함 ⑥ 상가임대 실제 개시일 : 2009.10.1 ⑦ 소유권 이전 등기 : 2009.10.1. 갑과 을 각 2분의 1 공유지분으로 등기필 ⑧ 임대사업 개시 대차대조표는 아래와 같음 | 차 변 | 대 변 | | 계정과목 | 금액 | 계정과목 | 금액 | | 토지건물 | 100억원 | 임대보증금 | 10억원 | | | | 장기차입금 | 50억원 | | | | 출 자 금 | 40억원 | | 계 | 100억원 | 계 | 100억원 | ⑨ 공동사업에 대한 이익금의 분배는 임대수입금액에서 판관비 및 차입금에 대한 지급이자 등을 차감한 소득금액을 구성원의 지분별로 안분하여 배분하려 함 〔 질의내용 〕 ○ 부동산임대업을 경영하는 공동사업에서 부동산의 취득자금을 지급 하기 위하여 차입한 차입금 지급이자의 공동사업장 필요경비 해당 여부 < 질의 2 > 〔 사실관계 〕 ○ 부동산임대업을 경영하는 공동사업장이 기존 건물을 철거하고 차입금으로 건물을 신축한바 - 공동사업 구성원의 자금이 부족하여 차입금으로 건물을 신축함 〔 질의내용 〕 ○ 부동산임대업을 경영하는 공동사업장의 기존 건물을 철거하고 건물을 신축하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자가 공동사업장의 필요경비에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 ○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】 ① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. ○ 소득세법 제33조 【필요경비 불산입】 ① 거주자가 해당 과세기간에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각 호에 해당하는 것은 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입하지 아니한다. 5. 대통령령으로 정하는 가사(家事)의 경비와 이에 관련되는 경비 10. 차입금 중 대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 금액의 이자 11. 채권자가 불분명한 차입금의 이자 ○ 소득세법 제43조 【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】 ① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 “출자공동사업자”라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 “공동사업장”이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다. ○ 소득세법 제87조 【공동사업장에 대한 특례】 ③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조 제1항 및 제168조를 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】 ① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다. 13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 ○ 소득세법 시행령 제61조 【가사관련비 등】 ① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. 1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다. 2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 기획재정부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액