부동산 매각행위가 사해행위인지 여부

사 건 2023가합12854 사해행위 원 고 대한민국 피 고 A 변 론 종 결

2025. 3. 20. 판 결 선 고

2025. 5. 15.

1. 피고와 B 사이에 별지 목록 기재 각 부동산에 관하여 2022. 6. 13. 체결된 매매계약을 637,542,260원의 범위 내에서 취소한다.

2. 피고는 원고에게 637,542,260원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. B의 조세 체납 B은 2018. 9. 15. C 주식회사(이하 회사의 명칭에서 ‘주식회사’의 기재는 생략한다)의 비상장주식을 D에게 656,000,000원에 양도하고 증권거래세를 신고·납부하였으나 E세무서장은 위 주식을 저가양도하였다고 판단하고, 추정양도가액 1,062,775,000원을 토대로 아래 표 기재와 같이 7,662,260원의 증권거래세를 2023. 2. 28.까지 납부할 것을 고지하였으나 B은 이를 납부하지 아니하였다. 또한 B은 2007. 8. 14. II에 E시 F동 153-9, 10, 11, 12 총 4필지(이하 ‘F동 153-9 등 부동산’이라 한다)를 6,490,000,000원에 매도하는 계약을 체결하고 같은 날 계약금 및 중도금 합계 5,990,000,000원을 수령한 후, F동 153-9 등 부동산에 관하여 2022. 5.경 EF***와 부동산처분신탁변경계약을 체결하였고 2022. 5. 10. 잔금 500,000,000을 수령하였다. B은 이에 대하여 양도소득세 예정신고를 마쳤고, E세무서장은 B에게 2022. 10. 31.을 납기로 아래 표 기재와 같이 양도소득세를 고지하였으나 B은 이를 납부하지 아니하였다(아래 표 기재 채권들을 이하 ‘이 사건 국세 채권’이라 한다).
• 나. B의 피고에 대한 소유권이전등기 B은 2022. 6. 13. 피고에게 별지 목록 기재 각 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 800,000,000원에 매도하고(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 피고는 G지방법원 H등기소 2022. 7. 6. 접수 제*호로 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 경료하였다.
• 다. 이 사건 부동산의 감정평가액 이 사건 부동산에 대하여 2023. 6. 30. 감정평가가 이루어졌으며, 그 가액은 아래 표와 같다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장 원고는, B이 소 제기일을 기준으로 체납하고 있는 세금은 합계 1,044,166,630원이며 이 사건 국세 채권 등의 성립의 기초가 되는 법률관계는 2022. 6. 이전에 발생하였는데, B은 채무초과 상태에서 자신의 누이인 N이 사내이사로서 지분 40%를 보유하고 있는 피고에게 자신이 소유하고 있는 유일한 부동산인 이 사건 부동산을 양도하였으므로 이 사건 국세 채권은 이 사건 매매계약으로 인한 사해행위 취소청구의 피보전채권이 될 수 있고, 피고와 B 사이의 매매계약은 사해행위에 해당하므로 취소되어야 하며 피고는 원상회복으로 원고에게 이 사건 부동산 가액 중 일반채권자의 담보가 되는 금액 상당액 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 피고는 B이 이 사건 국세 채권이 부과될 것을 예측하지 못하고 이 사건 매매계약에 나아갔으며, 이 사건 매매계약 당시 소극재산이 적극재산을 초과하지도 아니하였을 뿐만 아니라 그 당시 이 사건 부동산에 설정된 근저당권의 피담보채무액을 고려할 때 매매대금 역시 적정하였으며, 피고는 B의 법률행위가 원고를 해한다는 사실을 알지 못하였다고 주장한다.
• 나. 피보전채권의 존재와 범위

1. 채권자취소권에 의하여 보호될 수 있는 채권은 원칙적으로 채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 하기 전에 발생된 것이어야 하지만, 그 법률행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 성립되어 있고, 가까운 장래에 그 법률관계에 기하여 채권이 발생하리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 발생한 경우에는, 그 채권도 채권자취소권의 피보전채권이 될 수 있다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2000다64038 판결 등 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 위 기초사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래 사정을 종합해보면, 이 사건 국세 채권은 이 사건 매매계약으로 인한 사해행위의 피보전채권이 될 수 있다고 할 것이다.

• 가) 자산의 양도차익에 대한 소득세는 예정신고납부하는 조세로서, 국세기본법 제21조 제1항, 제3항 제2호 등의 해석상 과세표준이 되는 금액이 발생한 달(자산의 양도일이 속하는 달)의 말일에 그 납부의무가 성립한다.
• 나) 원고의 F동 153-9 등 부동산에 관한 양도소득세 채권은 이 사건 부동산 매매계약 체결 이후인 2022. 7. 31. 성립하기는 하였으나, B은 2007. 8. 14.경 II로부터 F동 153-9 등 부동산의 계약금 및 중도금 5,990,000,000원을, 2022. 5. 10.경 잔금 500,000,000원을 각 받았으므로 이때 F동 153-9 등 부동산에 관한 양도소득세 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 발생하였고, 가까운 장래에 위 양도소득세 채권이 성립되리라는 점에 대한 고도의 개연성이 있었으며, 2022. 7. 31. 그 양도소득세 채권이 현실적으로 발생하였다. 따라서 F동 153-9 등 부동산에 관한 양도소득세 채권 및 이에 대한 사해행위 이후 사실심 변론종결시까지 발생한 가산금과 중가산금 채권은 원고가 주장하는 이 사건 매매계약으로 인한 사해행위에 대한 피보전채권이 될 수 있다.
• 다) 또한 2018. 12. 31. 발생한 증권거래세 채권은 그 이후에 이루어진 이 사건 매매계약으로 인한 사해행위에 대한 피보전채권이 될 수 있다.
• 다. 사해행위 및 사해의사

1. 채무자의 재산처분행위가 사해행위가 되기 위해서는 그 행위로 말미암아 채무자의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되어야 하는 것, 즉 채무자의 소극재산이 적극재산보다 많아져야 하는 것인바, 채무자의 무자력 여부는 사해행위 당시를 기준으로 판단하여야 하고(대법원 2009. 10. 29. 선고 2009다47852 판결), 채무자가 책임재산을 감소시키는 행위를 함으로써 일반 채권자들을 위한 공동담보의 부족상태를 유발 또는 심화시킨 경우에 그 행위가 채권자취소의 대상인 사해행위에 해당하는지는, 목적물이 채무자의 전체 책임재산 가운데에서 차지하는 비중, 무자력의 정도, 법률행위의 경제적 목적이 갖는 정당성 및 그 실현수단인 당해 행위의 상당성, 행위의 의무성 또는 상황의 불가피성, 채무자와 수익자 간 통모의 유무와 같은 공동담보의 부족 위험에 대한 당사자의 인식의 정도 등 행위에 나타난 여러 사정을 종합적으로 고려하여, 그 행위를 궁극적으로 일반 채권자를 해하는 행위로 볼 수 있는지에 따라 최종 판단하여야 한다(대법원 2011. 10. 13. 선고 2011다28045 판결).

2. B의 채무초과 여부

• 가) 앞서 든 각 증거, 갑 제10 내지 13호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 매매계약 당시 B이 보유하던 적극재산의 내역은 아래 적극재산 내역 표 기재와 같이 합계 1,816,917,864원임이 인정된다.
• 나) 앞서 든 각 증거, 갑 제12호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면 이 사건 매매계약 당시 B이 부담하던 채무 내역은 아래 채무내역 표 기재와 같이 합계 1,118,574,169원임이 인정된다.
• 다) 피고는 이 사건 매매계약 당시 B이 받고 있었던 연소득 167,200,000원 및 위 시점을 기준으로 적립된 퇴직금 281,806,450원 또한 B의 적극재산에 포함시켜야 한다고 주장한다. 그러나, ① B은 J은행 계좌로 급여를 수령해 온 것으로 보이는데, B이 위 계좌를 통하여 이 사건 매매계약시까지 수령한 급여는 위 가), 나)항과 같이 적극재산 및 소극재산의 계산에 이미 반영되어 재차 적극재산의 계산에 이를 반영할 수는 없는 점, ② 피고가 주장하는 B의 퇴직금 채권은 B의 퇴직이 임박하였다거나 퇴직 시점이 구체적으로 예상된다고 볼 수도 없는 점 등을 고려할 때 위 각 채권은 일반채권자의 공동담보에 공할 재산이라고 볼 수 없다.
• 라) B은 자신이 보유하던 자산 중 가장 가치가 큰 이 사건 부동산을 양도함으로써 환가 가능한 적극재산이 거의 남지 않게 되는 상황을 초래하였는바, 이 사건 부동산의 처분으로 인하여 B의 총재산의 감소가 초래되어 채권의 공동담보에 부족이 생기게 되었음이 입증되었다.

3. 사해행위 해당 여부

• 가) 저당권의 피담보채권액이 목적물의 가액을 초과하였더라도 채무자가 목적물을 양도하기에 앞서 자신의 출재로 피담보채무의 일부를 변제하여 잔존 피담보채권액이 목적물의 가액을 초과하지 않게 되었다면 이러한 목적물의 양도로 그 목적물의 가액에서 잔존 피담보채권액을 공제한 잔액의 범위 내에서 사해행위가 성립하는 것이고, 이는 채무자의 출재에 의한 피담보채무의 일부 변제가 양도계약 체결 후 이에 따른 소유권이전등기 등이 마쳐지는 과정에서 이루어진 경우에도 마찬가지로 보아야 한다(대법원 2017. 1. 12. 선고 2016다208792 판결 참조). 수 개의 부동산에 공동저당권이 설정되어 있는 경우 그 책임재산을 산정함에 있어 각 부동산이 부담하는 피담보채권액은 특별한 사정이 없는 한 민법 제368조 의 규정 취지에 비추어 공동저당권의 목적으로 된 각 부동산의 가액에 비례하여 공동저당권의 피담보채권액을 안분한 금액이라고 보아야 한다. 그러나 그 수 개의 부동산 중 일부는 채무자의 소유이고 다른 일부는 물상보증인의 소유인 경우에는, 물상보증인이 민법 제481조, 제482조의 규정에 따른 변제자대위에 의하여 채무자 소유의 부동산에 대하여 저당권을 행사할 수 있는 지위에 있는 점 등을 고려할 때, 그 물상보증인이 채무자에 대하여 구상권을 행사할 수 없는 특별한 사정이 없는 한 채무자 소유의 부동산이 부담하는 피담보채권액은 채무자 소유 부동산의 가액을 한도로 한 공동저당권의 피담보채권액 전액이고, 물상보증인 소유의 부동산이 부담하는 피담보채권액은 공동저당권의 피담보채권액에서 위와 같은 채무자 소유의 부동산이 부담하는 피담보채권액을 제외한 나머지라고 봄이 상당하다. 이러한 법리는 하나의 공유부동산 중 일부 지분이 채무자의 소유이고, 다른 일부 지분이 물상보증인의 소유인 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2016. 8. 18. 선고 2013다90402 판결, 대법원 2013. 7. 18. 선고 2012다5643 전원합의체 판결 등 참조).
• 나) 앞서 든 각 증거, 갑 제15, 20호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따르면 이 사건 부동산에 경료된 근저당권의 채권최고액, 이 사건 매매계약 무렵 발생한 것으로 보이는 피담보채권액, 각 피담보채권액 중 B의 1/2 지분이 담보하였던 피담보채권액은 아래 표 기재와 같고, 위 법리에 위 각 증거들에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정을 더하여 보면 B 소유의 이 사건 부동산 가액 중 948,367,854원 상당이 일반채권자의 공동담보에 제공되고 있었으므로, 이 사건 부동산을 피고에게 양도한 것은 사해행위에 해당한다.

① J은행에 설정한 각 근저당권이 담보하는 피담보채권의 주채무자는 K이며 B은 물상보증인에 불과하므로, 2023. 6. 30. 자 감정평가서에서 확인되는 E시 F동 161의 감정평가액 1,663,844,000원 및 같은 동 161-3의 감정평가액 24,998,000원에서 K 소유의 지분 1/2이 담보하는 2023. 6. 30. 기준 피담보채무액은 합계 844,421,000원2)이며, B 소유의 이 사건 부동산이 담보하는 피담보채무액은 505,578,506원이다. ② B은 2022. 7. 6. 피고에게 이 사건 부동산의 소유권 이전등기를 경료하는 과정에서, 2022. 6. 13.부터 같은 달 27.까지 L과 M에게 합계 600,000,000원을 변제하고 2022. 7. 6. L과 최혜순 명의의 근저당권설정등기를 말소하였으므로, B의 출재로 피담보채무가 변제된 위 600,000,000원 부분에 관하여는 사해행위가 성립한다. 따라서 이 사건 부동산 가액 1,453,946,360원에서 위 505,578,506원을 공제한 나머지 가액(948,367,854원)이 일반채권자의 공동담보에 제공되고 있었다고 봄이 상당하다.

4. 사해의사 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여보면, B은 자신이 보유하던 자산 중 가장 가치가 큰 이 사건 부동산을 양도함으로써 환가 가능한 적극재산이 거의 남지 않게 되는 상황을 초래하였고, 이 사건 매매계약을 통하여 확보한 현금으로 채무초과 상태를 해소하기 위한 노력을 기울였다고 볼만한 증거도 없으며, 이 사건 부동산을 매각하는 경우 자신이 부담하는 고액의 세금을 납부할 수 없다는 점을 충분히 인식할 수 있었다고 보이므로 B의 사해의사는 인정된다.

• 가. 피고의 주장 피고는 이 사건 매매계약 당시 B은 채무초과 상태가 아니었고, 이 사건 매매계약은 저가양도에도 해당하지 아니한 점 등에 비추어 선의의 수익자에 해당한다고 항변한다.
• 나. 관련 법리 사해행위취소소송에서 수익자의 악의는 추정되므로 수익자로서는 자신의 책임을 면하려면 자신의 선의를 입증할 책임이 있다. 이 경우 수익자의 선의 여부는 채무자와 수익자의 관계, 채무자와 수익자 사이의 처분행위의 내용과 그에 이르게 된 경위 또는 동기, 처분행위의 거래조건이 정상적이고 이를 의심할 만한 특별한 사정이 없으며 정상적인 거래관계임을 뒷받침할 만한 객관적인 자료가 있는지 여부, 처분행위 이후의 정황 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 논리칙·경험칙에 비추어 합리적으로 판단하여야 한다(대법원 2008. 7. 10. 선고 2007다74621 판결, 2023. 9. 21. 선고 2023다234553 판결 참조).
• 다. 판단 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실과 사정들에 비추어 보면, 피고가 제출한 증거들만으로는 악의 추정을 뒤집고 피고가 선의의 수익자라는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 위 주장은 이유 없다.

1. 피고는 B의 누이인 N이 사내이사로서 지분 40%를 보유하는 법인인바, B의 채무초과 상태 등을 알 수 있었을 것으로 보인다.

2. 이 사건 매매계약은 F동 153-9 등 부동산에 대한 거액의 양도소득세 부과가 예정된 시점에서 이루어졌다.

3. 이 사건 매매계약이 이루어진 날부터 2022. 7. 11.경까지 B의 계좌거래내역을 살펴보면, 피고로부터 B의 계좌에 이 사건 부동산 양도대금 800,000,000원이 입금되고, B의 계좌에서 피고에게 390,000,000원이 송금되는 것이 확인되며 피고는 이 사건 매매계약 무렵 이와 같은 금전거래가 이루어진 목적 및 경위 등을 소명하지 못하였다.

• 가. 피고의 주장 피고는 이 사건 부동산의 변론종결 시점의 가액은 2023. 6. 30.경의 감정평가 당시 보다 하락하였으므로 위 감정평가액을 기준으로 가액배상 금액을 정하여서는 안된다고 주장한다.
• 나. 관련 법리 부동산에 대하여 정당한 절차에 따라 산출된 감정평가액은 특별한 사정이 없는 한 그 시가를 반영하는 것으로 보아도 좋을 것이다(대법원 2001. 4. 27. 선고 2000다69026 판결 등 참조). 부동산에 대한 최저경매가격은 감정평가 이후 기계적으로 저감되게 되어, 비록 최저경매가격이 저감되었다고 하더라도 실제 경매절차에서 저감되기 전의 최저경매가격보다 높은 가격에 매각될 가능성을 완전히 배제할 수 없을 뿐 아니라 부동산 경매제도는 매수 시기, 대금납부 기한에 관하여 절차적인 제한이 있고, 매각대금 및 매수 상대방의 선택 등에 관한 협상 가능성이 전혀 없다는 점에서 경매를 사적인 거래와 똑같이 볼 수 없다는 등의 사정에 비추어 보면, 경매절차가 진행된 후 수차례 매각이 되지 않다가 상당한 기간이 지난 후에 매각이 이루어졌고 그 매각가액이 경매개시 직후의 감정가액에 비하여 상당히 적다는 사정만으로는 그 매각가액을 재산 처분행위 당시 부동산의 시가로 단정하기에 부족하다(대법원 2008. 5. 15. 선고 2005다60338 판결 등 참조).
• 다. 판단

1. 피고에게 이 사건 부동산에 대한 소유권이전등기가 경료된 2022. 7. 6. 채권자 L, M, 채권최고액 600,000,000원으로 된 근저당권설정등기가 말소된 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 매매계약 취소에 따른 원물반환은 불가능하거나 현저히 곤란한 것으로 보인다. 따라서 피고는 취소채권자인 원고에 대하여 원물반환에 갈음하는 가액배상 의무를 부담한다.

2. 앞서 든 증거를 위 법리에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 가액은 처분행위시인 이 사건 매매계약 무렵의 시가 상당액에 해당하는 2023. 6. 30. 기준 감정평가액 1,453,946,360원이라고 봄이 타당하고, 그 이후인 2025. 1. 20. 자 G지방법원 E지원 2023타경2570호 낙찰가를 고려할 것은 아니다. 이 부분 피고의 주장은 받아들이지 않는다.

3. 갑 제20호증 및 변론 전체의 취지를 종합하면 J은행은 2025. 2. 5. 기준으로 원금에 2023. 7. 18.부터 2025. 2. 5.까지 발생한 이자를 합한 금액에 대하여 아래와 같이 채권신고를 한 사실이 인정된다.

4. 따라서 피고가 가액배상 의무를 부담하는 금액은 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산 가액인 1,453,946,360원에서 이 사건 변론종결일에 가장 가까운 2025. 2. 5. 기준으로 이 사건 부동산이 담보하는 피담보채권액을 공제한 나머지인 744,664,976원이다.

• 라. 소결론 피고와 B 사이에 이 사건 부동산에 관하여 체결된 매매계약은 취소되어야 하고, 피고는 이 사건 매매계약의 취소에 따른 원상회복으로 원고에게 가액배상 의무를 부담하는 범위 내에서 원고가 구하는 637,542,260원 및 이에 대하여 이 판결 확정일 다음날부터 다 갚는 날까지 민법이 정한 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

원고의 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.