매매계약서상 양도자가 미등기전매를 하였다 하더라도 특별한 사정이 없으면 납세의무가 있음

사 건 2016구합50288 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2017. 9. 15. 판 결 선 고

2017. 11. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 원고에게 한 2014. 11. 3.자 2011년 귀속 양도소득세 189,615,230원의 부과처분을 취소한다.

• 가. CCC, DDD(두 사람은 부부이다)가 소유하고 있던 ○○시 ○○면 ○○리(이하 ‘○○리’라고만 한다) 소재 아래 5필지 토지(이하 ‘이 사건 각 토지’라 한다)에 관하여 아래와 같이 EEE, FFF, GGG(이하 ‘이 사건 매수인들’이라 한다)에게 소유권이전등기가 마쳐졌다.
• 나. 피고는 원고가 CCC, DDD로부터 이 사건 각 토지를 합계 289,000,000원에 매수하여 이 사건 매수인들에게 합계 445,000,000원에 미등기전매한 것으로 보아 2014. 11. 3. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 189,615,230원[=(결정세액 105,700,000원 + 신고불성실가산세 42,280,000원 + 납부불성실가산세 41,635,230원), 필요경비 5,000,000원 인정]을 결정·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 다. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2014. 12. 1. 피고에게 이의신청을 하였고, 피고는 2014. 12. 30. 원고의 이의신청을 기각하였다. 원고는 2015. 2. 2. 조세심판원의 이 사건 처분의 취소를 구하는 심판을 청구하였고, 조세심판원은 2016. 1. 27. 원고의 심판청구를 기각하는 재결을 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증(가지번호 있는 경우 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지

1. 미등기전매가 아니라는 주장 원고는 이 사건 각 토지에 관한 거래중개를 독점적으로 행사하기 위하여 CCC, DDD와 컨설팅계약을 체결하고자 하였으나, CCC, DDD가 컨설팅에 대한 이 해가 부족하고 원고를 믿지 못하여 매도희망가격인 평당 18만 원을 매매금액으로 한 매매계약서를 형식적으로 작성하고, 거래의 성사를 담보하기 위한 보증금으로 4,000만원을 지급한 것일 뿐 미등기전매가 아니다.

2. 필요경비 관련 주장 (예비적 주장) 설령 이 사건 각 토지의 매매가 미등기전매에 해당하여 원고가 전매자로서 양도소득세를 부담해야 한다고 하더라도, 이 사건 처분에 당시 필요경비로 인정된 HHH에 대한 중개비 500만 원 외에, 원고가 매도인 CCC, DDD를 소개한 JJJ, KKK, HHH에게 지급한 소개비 각 800만 원, 1,200만 원, 1,000만 원, EEE를 소개한 MMM에게 지급한 소개비 1,800만 원이 필요경비로 인정되어 양도소득세 산정에 앞서 공제되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 미등기전매에 해당하는지 여부에 관한 판단

• 가) 관련 법리 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결 등 참조).
• 나) 인정사실 을 제4 내지 10호증의 각 기재, 증인 HHH, DDD의 각 증언 및 변론 전체의 취지를 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다.

① 원고와 CCC, DDD 사이에 2010. 10. 29. 원고가 CCC, DDD로부터 이 사건 각 토지 중 ○○리 661, 663, 664를 합계 234,000,000원에 매수하되 계약금 4,000만 원 중 1,000만 원은 계약체결일에, 나머지 3,000만 원은 2010. 11. 9.지급하고, 잔금은 2011. 4. 30.에 지급하기로 하는 내용의 매매계약서(이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)가 작성되었고, 이 사건 매매계약서에는 벽산부동산공인중개사무소의 중개대상물확인설명서 및 1억 원의 공제증서와 다음과 같은 내용의 특약사항이 첨부되어 있다. <특약사항>

1. 본 계약 토지에 볏짚을 2010. 11. 10.까지 매도인은 철거한다.

2. 본 계약 토지에 진입로 토목 공사 및 트랙터로타리 작업하는 것을 매도인은 허락한다.

3. 잔금 지급 전에 매수자 인적사항이 변동될 경우 매수 인원에 관계없이 매도자는 소유권이전에 필요한 서류 일체를 매수자에게 제출한다.

4. 매수인이 측량 행위가 필요하면 잔금 전이라도 매도인은 허락한다.

5. 계약금 4,000만 원이 입금된 후 HHH 실장에게 매매계약 및 잔금, 소유권이전에 관한 행위를 매수인은 위임한다.

6. 총 매매금액 중 계약금 4,000만 원을 제외한 잔금 2억 3,400만 원은 ○○리 661번지 70,820,000원, ○○리 663번지 31,480,000원, ○○리 664번지 91,700,000원으로 정한다.

7. 본 계약 토지에 잔금 전까지 개발행위허가 및 건축허가가 나지 않을 경우 쌍방 위약금 없이 계약을 해지한다.

8. 계약금 중 1,000만 원은 금일 지불하고, 나머지 3,000만 원은 2010. 11. 9. 지불한다.

9. 본 계약 토지를 현장 방문하고 현 상태 그대로를 인정하고 계약한다(경계포함).

② 원고는 이 매매계약서에서 계약금으로 정한 바와 같이 CCC의 계좌로 2010. 10. 29. 1,000만 원, 2010. 11. 9. 3,000만 원을 입금하였다.

③ [○○리 664, 425-13 관련] 원고는 2010. 11. 16. 이 사건 각 토지 중 ○○리 664를 FFF, GGG에게 매매대금 165,000,000원(계약당일 계약금 800만 원, 2010. 11. 25. 중도금 1억 3,000만 원, 2011. 1. 11. 잔금 2700만 원)에 매도하면서 위 토지에 접한 도로 부분에 해당하는 ○○리 425-13을 같이 넘겨주기로 하여, 같은 날짜로 CCC를 매도인으로 하여 ○○리 664, 425-13에 대한 매매계약서를 작성하였다. 원고는 위 매매계약에 따라 FFF, GGG으로부터 2010. 11. 16. 계약금 800만 원, 2010. 11. 25. 중도금 1억 3,000만 원, 2011. 1. 11. 잔금 2,700만 원을 지급받고, 그 다음날인 2011. 1. 12. ○○리 664, 425-13 토지에 관하여 FFF, GGG 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

④ [○○리 661, 663, 425-9 관련] 원고는 2011. 1. 21. 이 사건 각 토지 중 ○○리 661, 663을 EEE에게 매매대금 합계 280,000,000원(계약당일 계약금 7,000만원, 2011. 1. 28. 잔금 2억 1,000만 원)에 매도하면서 위 토지에 접한 도로 부분에 해당하는 ○○리 425-9를 같이 넘겨주기로 하여, 같은 날짜로 CCC, DDD를 매도인으로 한 각 매매계약서를 작성하였다. 원고는 EEE로부터 2011. 1. 21. 1,000만 원, 2011. 1. 28. 227,417,000원을 지급받는 등으로 매매대금을 수령하였고, 2011. 1. 28. ○○리 661, 663, 425-9 토지에 관하여 EEE 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다.

⑤ 원고는 2010. 11. 25. 중개인 HHH를 통하여 CCC의 계좌로 630만 원, 2011. 1. 28. 직접 CCC의 계좌로 1억 980만 원을 지급하는 등으로 CCC, DDD에게 이 사건 매매계약에서 정한 이 사건 각 토지의 매매대금을 지급하였다.

⑥ 이 사건 매매계약을 중개하였던 HHH는 이 법정에서 다음과 같이 증언하였다. ㉮ HHH는 원고를 이 사건 각 토지 중 ○○리 661, 663, 664의 매수인으로 알았고, 이 사건 매매계약 당시 CCC, DDD가 원고로부터 받은 4,000만 원은 컨설팅이행보증금이 아니라 계약금으로 알았으며, 이 사건 매매계약 당시 원고와 CCC, DDD가 참여한 반면, 이후 이 사건 매수인들과의 매매계약 체결시에는 CCC, DDD가 참여하지 않았다. ㉯ HHH는 CCC, DDD를 대리하여, EEE, FFF, GGG과의 매매계약에서 정한 각 잔금일에 원고로부터 잔금을 받고, 계약 체결 이후에 문제된 도로 부분 ○○리 425-9, 425-13 토지를 매매계약에 포함시키며, 소유권이전등기에 필요한 서류를 넘겨주기 위하여 참석한 바 있으나, 원고로부터 평당 18만 원으로 계산한 매매대금의 잔금을 받는 것에만 관심이 있었을 뿐, 원고로부터 이 사건 각 토지를 매수하는 매수인에 대하여는 관심이 없었다. ㉰ CCC, DDD가 컨설팅계약을 체결한 원고의 중개로 이 사건 각 토지 중 ○○리 661, 663, 664를 이 사건 매수인들에게 매도한 것이라는 취지의 HHH 명의 확인서(갑 제4호증의 10)는 이 사건 이후에 원고의 요청으로 사실과 다름에도 사인해 준 것이다.

⑦ 이 사건 각 토지의 매도인 중 1인인 DDD는 이 법정에서, CCC, DDD가 원고의 중개로 이 사건 각 토지 중 ○○리 661, 663, 664를 이 사건 매수인들에게 매도하였다는 취지의 DDD 명의 확인서(을 제7호증의 1)에 관하여 그 내용을 잘 알지 못한다는 취지로 증언하였고, 이 사건 각 토지를 평당 18만 원에 매도하였으며, HHH와 원고는 알고 있으나, 이 사건 매수인들은 알지 못한다고 증언하였다.

• 다) 판단 앞서 본 법리에 따라 보건대, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 사정 즉, ① 원고와 CCC, DDD 사이에 매매계약서가 특약사항까지 구체적으로 작성되었음에도 원고가 주장하는 컨설팅 용역에 대한 내용이 없는 점, ② 원고는 CCC, DDD로부터 이 사건 각 토지를 평당 18만 원에 매수하여 이를 그대로 이 사건 매수인들에게 매도하였을 뿐 이 사건 각 토지의 가치를 상승시키기 위하여 원고가 어떠한 용역을 수행한 바 없는 점(이 사건 매수인들과 사이에 매매계약이 체결된 이후 이 사건 각 토지에 접한 도로 부분이 CCC, DDD의 사유지로 밝혀지자 원고의 요청으로 CCC, DDD가 위 도로 부분까지 별도의 대금 없이 위 매수인들에게 이전하였을 뿐이다), ③ 이 사건 매수인들이 역시 원고에게 매매대금을 지급하였을 뿐, CCC, DDD에게 직접 매매대금을 지급한 바 없고, 원고는 매수인들로부터 지급받은 매매대금의 액수와 무관하게 이 사건 매매계약에서 정한 매매대금만을 CCC, DDD에게 지급한 점, ④ 원고는 이 사건 거래로 인하여 단기간에 1억 5,000만 원이 넘는 시세차익을 얻었고 이는 원고가 수행한 용역의 대가라기보다는 전형적인 시세차익 즉 양도소득으로 보이는 점 등을 종합해 보면, 원고는 CCC, DDD로부터 이 사건 각 토지를 매수하여 미등기상태에서 이 사건 매수인들에게 전매한 것으로 봄이 타당하다.

2. 필요경비 관련 예비적 주장에 관한 판단 원고는, 이 사건 처분에서 필요경비로 인정된 HHH에 대한 중개비 500만 원 외에도 소개비로 JJJ에게 지급한 800만 원, KKK에게 지급한 1,200만 원, HHH에게 1,000만 원, MMM에게 지급한 1,800만 원을 필요경비로 공제해야 한다고 주장한다. 우선, HHH, JJJ, KKK에 대한 소개비에 관하여 살피건대, 원고에 주장에 부합하는 듯한 갑 제4호증의 8, 10의 각 기재(원고가 소개비로 HHH에게 1,000만 원, JJJ에게 800만 원, KKK에게 1,200만 원을 지급하였다는 취지의 HHH, KKK의 2015. 1. 20.자 확인서)는, 이 사건 매매계약 체결일로부터 4년여가 지난 후 원고에 대한 세무조사 중 원고가 작성해 온 서면에 HHH, KKK이 서명한 것인 점, HHH는이 법정에서 중개비로 500만 원을 받은 것 외에 추가로 1,000만 원을 받은 사실이 없음에도 원고의 요청으로 위 확인서에 서명해 준 것이라고 하는 점 등에 비추어 그대로 믿기 어렵고, 달리 원고가 HHH, JJJ, KKK에게 위 소개비를 지출하였음을 인정할 증거가 없다. 다음으로, MMM에 대한 소개비에 관하여 살피건대, 갑 제6호증의 각 기재에 의하면, 원고가 MMM(개명전: NNN)에게 2011. 1. 28. 1,300만 원, 2011. 4. 19. 500만원, 합계 1,800만 원을 이체한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제4호증의 5, 을 제8호증의 1의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 사정 즉, ① 원고는 위 거래 외에도 2010. 1. 25.부터 2011. 1. 28.까지 MMM에게 16회에 걸쳐 금원을 이체한 점, ② 원고는 MMM이 같이 사업도 하고 형동생으로 절친하게 지내는 사이라고 한 점, ③ EEE는 매매대금 중 일부를 MMM과 원고가 사업자금으로 빌려갔던 돈의 일부로 상계하였다고 한 점, ④ MMM이 특별히 부동산 중개업 등 관련 업종에 종사하고 있지 않은 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 앞서 본 사실만으로는 위 금원이 MMM에 대한 소개비로 지출된 것이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.