쟁점토지의 권리지분평가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

사 건 2016구합50202 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2017. 10. 24. 판 결 선 고

2017. 11. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 2. 1. 원고에게 한 양도소득세부과처분을 취소한다.

• 가. ○○ ○○구 ○○동 147-115 대 1,034㎡(이하, ‘이 사건 토지’라 한다) 중 1,213분의 18 지분(면적으로 환산하면 약 15.34㎡ 1) 가 된다. 이하, ‘이 사건 쟁점지분’이라 한다)의 소유자인 원고는 2006. 7. 20.경 주식회사 CCCC(이하, ‘CCCC’이라 한다)과 원고가 이 사건 쟁점지분을 제공하고 CCCC은 이 사건 토지 지상에 주상복합건물(이하, ‘이 사건 신축건물’이라 한다)을 신축하여 이 사건 신축건물의 분양권을 원고에게 제공하는 내용의 시행계약(이하, ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. 시행계약서 제1조(목적) 본 계약은 이 사건 토지에 대해 원고가 토지를 제공하며 CCCC에 주상복합신축을 위임개발하고, CCCC은 그 대가로 신축건물의 분양권을 교환 제공함을 약정함에 있어 원고와 CCCC의 지위, 권리, 의무 등을 규정하여 주상복합 신축 사업(이하 ‘사업’이라 한다)의 성공적인 완성을 목적으로 한다. 제2조(당사자의 지위 및 사업원칙, 사업시행방법, 용어의 정의)

② 원고는 CCCC에 사업 시행을 위임하며 원고가 소유한 부동산을 사업부지로 제공한다.

④ CCCC은 CCCC의 책임 하에 ‘사업’을 완성하며 원고가 제공한 토지의 대가로 CCCC은 원고에게 제3조에 의거한 상가, 아파트, 오피스텔 등의 분양권을 제공한다.

⑤ 본 계약서에서 사용하는 ‘대물변제’의 용어 정의는 원고가 CCCC에 토지를 제공함에 따라 받는 분양계약서의 계약평수(면적)(이하, ‘대물변제면적’이라 한다)를 말한다.

⑥ 본 계약서에서 사용하는 ‘대물변제금액’이라 함은 ‘대물변제면적’에 관할 인.허가청에서 승인한 설계개요상의 30평형대 아파트의 평당 평균 분양환산가(이하, ‘대물변제평당금액‘이라 한다)를 곱한 금액을 말한다. 제3조(대물변제 방법)

① CCCC이 원고에게 제공하는 ‘대물변제’ 방법은 원고의 등기된 토지 면적 1평당 4.64를 곱한 것으로 하며 이것이 ‘대물변제면적’이 된다.

② 원고는 상가 및 오피스텔, 아파트 중 선택할 수 있다.

③ 원고는 CCCC이 관할관청에서 승인 받은 분양가를 인정하고, ‘대물변제면적’을 제외한 잔여 평수에 대한 분양가액을 CCCC에게 정산하여 지급한다. 제4조(분양권에 대한 원고의 부담금) 원고는 분양받을 건축 시설의 분양가액이 원고의 ‘대물변제’ 금액을 초과할 경우 그 차액을 CCCC은 제2조 제6항에 의거 정산지급한다.

• 나. 원고는 이 사건 신축건물의 신축사업(이하, ‘이 사건 사업’이라 한다)을 안정적으로 추진하기 위해 2007. 4. 2. 주식회사 DD신탁(이하, ‘DD신탁’이라 한다)과 원고가 DD신탁에 이 사건 쟁점지분을 신탁하는 내용의 토지신탁계약(이하, ‘이 사건 신탁계약’이라 한다)을 체결하였는데, 그 주요 내용은 다음과 같다. 관리형 토지신탁 계약서 제1조(신탁목적)

① 원고는 이 사건 쟁점지분을 DD신탁에 신탁하고, DD신탁은 이를 인수한다.

② 이 신탁의 목적은 토지 위에 주상복합건물을 건설하고 토지와 건물(토지와 건물을 총칭하여 이하, ‘신탁부동산’이라 한다)을 신탁재산으로 하여 이를 분양(처분)하는 데에 있다. 제7조(건물의 인도 및 신탁공시) DD신탁은 건물의 사용검사 후 지체 없이 건설회사로부터 건물을 인도받아 신탁재산으로 소유권보존등기 및 신탁등기를 행한다. 제13조(최초 수익자) 이 신탁의 최초 수익자는 원고로 한다. 그러나 DD신탁의 동의를 얻어 제3자를 수익자로 할 수 있다. 제19조(제비용의 지급)

① 다음 각 호의 비용은 원고의 부담으로 한다.

1. 신탁재산에 대한 제세공과금(신탁사업 시행과 관련된 부가가치세, 건물의 보존등기에 따른 취득세, 등록세 및 공과금 등) 및 등기비용 일체

2. 설계, 감리비용 및 공사대금

3. 차입금, 임대보증금 등의 상환금 및 그 이자

4. 신탁부동산의 수선, 보존, 개량비용 및 화재보험료

5. 분양(처분) 및 임대사무처리에 필요한 비용

6. 기타 신탁사무처리상 발생하는 비용 제20조(신탁재산환가에 의한 제비용의 충당) 신탁재산에 속하는 금전으로 차입금 및 그 이자의 상환, 신탁사무처리상 DD신탁의 과실 없이 받은 손해 기타 신탁사무 처리를 위한 제비용 및 DD신탁의 대지급금을 충당하기에 부족한 경우에는 원고에게 청구하고, 그래도 부족한 경우에는 DD신탁이 상당하다고 인정하는 방법 및 가액으로서 신탁재산의 일부 또는 전부를 매각하여 그 지급에 충당할 수 있다. 제25조(신탁종료) 신탁계약은 다음 각 호의 경우에 종료한다.

2. 신탁의 목적을 달성할 수 없는 경우

4. 제24조에 의해 계약이 해지된 경우 제26조(신탁종료시 신탁재산의 교부) 신탁계약이 종료된 경우에는 DD신탁은 최종 계산에 관하여 다음 각 호의 방법에 따라 수익자에게 교부한다.

1. 신탁부동산에 대하여 DD신탁은 신탁등기의 말소 및 수분양자에게 소유권이전등기를 행한 후 현존하는 상태대로 수익자에게 인도한다.

• 다. 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 2007. 4. 6. 이 사건 쟁점지분에 관하여 DD신탁 명의로 신탁을 원인으로 한 신탁등기를 마쳤다.
• 라. 원고는 2007. 12. 5. DD신탁과 이 사건 신축건물 에이(A)동 제501호(이하, '이 사건 수분양아파트‘라 한다)에 관하여, 분양가액을 967,000,000원으로 하되 그중 이 사건 쟁점지분의 평가금액(473,330,643원)을 제외한 나머지 금액(493,669,357원)만을 지급하기로 하는 내용의 분양계약을 체결하였고, DD신탁은 건축주로서 이 사건 토지와 ○○ ○○구 ○○동 147-29 대 2,955㎡(이하, ‘○○동 147-29 토지’라 한다) 위에 이 사건 신축건물을 건축한 후 2011. 2. 14. 소유권보존등기를 마쳤다.
• 마. 원고는 2011. 3. 7. 이 사건 수분양아파트에 관하여 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로 하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 위 수분양아파트의 대지권의 목적은 이 사건 토지와 ○○동 147-29 토지, 대지권종류는 소유권대지권, 대지권 비율은 3,989분의 16.52(면적으로 환산하면 16.52㎡ 2) 이다)이다.
• 바. 피고는 원고가 이 사건 쟁점지분을 2011. 2. 14. 대물변제하였다고 보아, 2015. 2. 1. 과세연도를 2011년으로 하여 원고에게 양도소득세를 결정‧고지하였다(이하, ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2015. 11. 25. 심판청구를 기각하는 결정을 받았다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5, 8호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 가지번호 포함), 을 제1, 2, 3호증, 변론 전체의 취지]

• 가. 원고의 주장 다음과 같은 사유로 이 사건 처분은 위법하다.

1. 원고가 DD신탁으로부터 이전받은 이 사건 수분양아파트의 대지(16.52㎡) 중 이 사건 쟁점지분(15.34㎡)에 관하여는 처음부터 어떠한 양도행위가 있었다고 볼 수 없는 점, 이 사건 사업의 경우 DD신탁은 형식적으로 사업수행의 주체가 될 뿐 사업자금 조달책임을 부담하지 않고, 처음부터 신탁계약 해지에 따른 소유권반환이 예정되어 있으므로 실질적인 소득의 지배가능성이 DD신탁에 이전되었다고 볼 수 없는 점, 원고를 비롯한 토지소유자들이 구청 측으로부터 국세청에 이 사건 사업 추진 과정을 설명할 경우 양도소득세가 부과되지 않을 수 있다는 답변을 받고 이를 신뢰하여 이 사건 사업을 계속 추진한 점 등을 종합하면, 원고의 이 사건 쟁점지분 신탁은 소득세법상 양도에 해당하지 않는다(이하, ‘제1 주장’이라 한다).

2. 설사 이 사건 쟁점지분의 양도가 소득세법상의 양도에 해당한다고 하더라도 이 사건 쟁점지분의 평가금액 473,330,643원이 아닌 원고가 면하게 된 공사대금 상당액 175,396,010원을 양도소득세 과세대상으로 보아야 한다(이하, ‘제2 주장’이라 한다).

3. 원고가 이 사건 쟁점지분을 양도한 시기는 2011. 2. 14.이 아니라 이를 DD신탁에 신탁한 2007. 4. 2.이다(이하, ‘제3 주장’이라 한다).

• 나. 관계 규정 별지 기재와 같다.
• 다. 제1 주장에 대한 판단

1. 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하, ‘구 소득세법’이라 한다) 제4조 제1항은 거주자의 소득을 종합소득, 퇴직소득, 양도소득으로 구분하면서 그중 양도소득을 ‘자산의 양도로 인하여 발생하는 소득’(제3호)이라고 규정하고 있고, 제88조 제1항은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 ‘양도’라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”고 규정하고 있으며 제2항은 “도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다.”고 규정하고 있다.

2. 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고의 이 사건 쟁점지분 신탁은 구 소득세법상 양도에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이와 같은 전제에 선 이 사건 처분은 적법하고, 원고의 이 부분 주장을 받아들이지 아니한다.

• 가) 이 사건 사업은 도시개발법이나 도시 및 주거환경정비법 등에 따른 것이 아니라 건축법에 따라 건축허가를 받아 진행된 것으로 기존의 주택수보다 더 많은 주택을 건설하여 일반인에게 분양하여 건축비에 충당하는 방식을 취하고 있는 일반적인 부동산개발사업이므로, 구 소득세법 제88조 제2항 에서 양도로 보지 아니한다고 규정하고 있는 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.
• 나) 원고가 소유하고 있던 이 사건 쟁점지분은 이 사건 토지에 대한 공유지분에 관한 소유권인 반면 원고가 분양받은 이 사건 수분양아파트의 대지권은 집합건물인 이 사건 신축건물의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리로 그 성격이 전혀 다르고, 더욱이 원고가 소유하던 지분은 이 사건 토지 중 1,213분의 18 지분인 반면 원고가 취득한 대지권은 이 사건 토지 외에 ○○동 147-29 토지까지 포함한 토지 중 3,989분의 16.52 지분이므로 원고가 소유하던 이 사건 쟁점지분과 원고가 새로 취득한 이 사건 수분양 아파트의 대지권 사이에 동일성이 유지된다고 볼 수 없다.
• 다) 원고는 이 사건 쟁점지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받으면서 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 쟁점지분에 평당 4.64를 곱한 대물변제 면적 상당의 분양가액을 차감한 금액을 추가로 지급하기로 하였는데, 이처럼 원고가 분양가액과의 차액만을 지급한 것은 정산의 편의를 위한 것일 뿐, 이 사건 쟁점지분의 가액과 이 사건 수분양아파트의 가액을 지급하는 것을 전제로 하므로, 이 사건 쟁점지분에 관하여는 거래가 이루어지지 않았다거나 이 부분에 관하여는 대가를 지급 받지 않았다고 볼 수도 없다.
• 라. 제2 주장에 대한 판단

1. 구 소득세법 제96조 제1항 은 “자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하, ‘실지거래가액’이라 한다)에 따른다.”고 규정하고 있고, 여기서 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2009두19465 판결 등 참조).

2. 앞서 본 사실에 의하면, 원고는 이 사건 계약상 CCCC이 관할관청에서 승인받은 이 사건 수분양아파트의 분양가액을 인정하고(제3조 제3항), 그 분양가액에서 원고가 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 금액을 부담하기로 약정하였으며(제4조 제1항), DD신탁과 분양계약을 체결하면서도 분양가액 중 이 사건 쟁점지분의 평가금액(473,330,643원)을 제외한 나머지 금액(493,669,357원)만을 지급하기로 하였으므로 분양가액을 양도가액 산정의 근거로 삼기로 합의한 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 쟁점지분의 양도가액은 위 각 계약 내용에 따라 분양가액을 기준으로 산정함이 타당하다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 아니한다.

• 마. 제3 주장에 대한 판단

1. 앞서 본 대로 양도소득세는 자산의 양도로 인하여 발생하는 자산가치의 증가에 대하여 과세하는 세목으로 여기서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미한다.

2. 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 토지지분의 양도시기는 2011. 2. 14.이라고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 아니한다.

• 가) 원고는 이 사건 신탁계약에 따라 2007. 4. 6. 수탁자인 DD신탁 앞으로 이 사건 쟁점지분에 관한 신탁등기를 마쳤으므로 이 사건 쟁점지분의 소유권은 대내외적으로 DD신탁에 완전히 이전된다. 하지만 이는 이 사건 사업을 안정적으로 추진하기 위하여 재산의 관리․처분에 관한 수탁자인 DD신탁의 능력을 이용하기 위한 것일 뿐이다. 또한, 이 사건 신탁계약이 해지, 신탁기간의 만료, 목적의 달성 또는 실패로 종료하게 되는 경우 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도되는데(제25조, 제26조), 이처럼 이 사건 신탁계약은 처음부터 종료를 예정하고 있고 종료되는 경우 신탁재산이 수분양자, 수익자에게 환원되는 점, 수탁자인 DD신탁이 이 사건 쟁점지분에 대한 실질적인 수익 등에 대한 소유권을 넘겨받은 것은 아닌 점 등에 비추어 위 신탁등기만으로는 실질적인 의미에서 재산권이 DD신탁에 이전되었다고 볼 수 없다.
• 나) 이 사건 쟁점지분 양도에 대한 대가는 원고가 이 사건 수분양아파트를 분양받는 것인데, 이 사건 사업이 완료되고 분양계약에 따라 이 사건 수분양아파트에 관하여 원고 앞으로 소유권이전등기를 마치기 전까지는 원고는 반대급부를 지급 받지 못한 상태에 있었다. 그 과정에서 이루어진 것이 이 사건 신탁계약 및 신탁등기인데, 원고가 위 신탁계약에서 이 사건 쟁점지분의 신탁 자체에 따른 대가를 지급 받거나 지급을 약정받은 것이 없으므로 이 사건 쟁점지분에 관하여 신탁등기를 한 때에는 이 사건 쟁점 지분에 관한 대금 청산이 전혀 이루어지지 않았다고 봄이 타당하다.

그렇다면 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 이 사건 토지 면적 1,034㎡ × 1,213분의 18 2) 이 사건 토지 및 ○○동 147-29 토지의 면적 합계 3,989㎡(= 1,034㎡ + 2,955㎡) × 3,989분의 16.52