교환계약은 취득시기를 결정함에 있어 수용이나 환지에 관한 법리를 준용할 수 없음

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 8. 6. 원고에 대하여 한 양도소득세 59,462,370원, 주민세 5,946,230원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 대한민국 산하 산림청은 2001. 7.경 폭우로 유실된 도로를 복구하는 과정에서 원고 소유의 별지 제 1 부동산 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 교환 전 토지’라고 한다) 상에 무단으로 도로를 설치하였는데, 원고는 2004. 7.경 농지이용계획을 세우기 위해 이 사건 교환 전 토지에 대한 측량을 실시한 후 이러한 사실을 알게 되었다.
• 나. 원고는 그 후 산림청장과 협의한 결과 2006. 4. 19. 산림청 산하 홍천국유림관리 소장과 사이에 이 사건 교환 전 토지와 대한민국 소유의 별지 제Ⅱ부동산 목록 기재 각 토지(이하 ‘이 사건 교환 후 토지’라고 한다)를 상호 교환하는 계약을 체결하였고, 같은 날 이 사건 교환 후 토지에 관하여 원고의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 다. 이 사건 교환 후 토지 중, 강원 ○○군 ○○면 ○○리 산 186-2 임야 2,385㎡는 2007. 1. 25. 별지 제Ⅲ부동산 목록 기재 각 토지로, 같은 리 산 186-3 임야 4,751㎡는 같은 날 별지 제Ⅳ부동산 목록 기재 각 토지로 각 분할되었다(이하 제Ⅲ, Ⅳ부동산 목 록 기재 각 토지를 ‘이 사건 각 토지’라 통칭한다).
• 라. 원고는 2006. 12. 28. 김○순, 박○원, 오○환, 박○원(이하 ‘김○순 등’이라고 한 다)과 사이에 이 사건 각 토지를 비롯한 여러 필지 토지에 관한 각 매매계약을 체결한 다음, 2007. 1. 25.부터 2007. 2. 27.까지 사이에 각 해당 매수인에게 이 사건 각 토지 에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.
• 마. 원고는 기준시가를 양도가액으로 하여 위와 같이 매도한 토지들의 매매로 인한 양도차익을 27,614,754원으로 산정한 다음, 2007. 2. 28. 피고에게 이를 과세표준으로 하여 양도소득세 1,346,548원을 확정 신고 • 납부하였다.
• 바. 그런데 피고는 원고가 양도한 토지들 중 이 사건 각 토지의 양도는 취득 후 1년 이내의 양도행위에 해당한다는 이유로, 소득세법 제96조 제1항, 제2항 제4호에 따라 실지거래가액을 기준으로 양도차익을 125,306,390원으로 산정하고 이를 과세표준으로 하여 가산세를 포함한 양도소득세를 59,462,370원, 주민세를 5,946,230원으로 각 결정 한 다음 2008. 8. 6. 원고에게 이를 부과하는 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.
• 사. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 10. 28. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2008. 12. 31. 기각결정이 내려졌다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1 내지 4호증, 갑 13 내지 18호증, 을 1 내지 4호증 (각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 피고는 원고가 이 사건 각 토지에 관한 교환계약을 체결한 2006. 4. 19. 이 사건 각 토지를 취득한 것으로 인정하여 취득 후 1년 이내에 이를 양도한 것으로 보았으나, ① 홍천국유림관리소장이 원고에게 2004. 7.경 교환을 약속하고, 같은 달 28. 교환 방안 추진계획을 통지하였으며, 2005. 5. 10. 교환추진절차에 대하여 회신하고 2005. 12. 28. 사실상 교환이 마무리되었음을 회신한 점, ②토지 수용의 경우 등기접수일을 양도시기로 보고 있는데, 산림청이 2001. 7. 유실된 도로를 복구하는 과정에서 정상적으로 수용절차를 밟았다면 2004. 7. 이전에 이미 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전 등기가 마쳐졌을 것임이 분명한 점, ③환지의 경우 환지처분으로 취득한 토지의 취득 시기를 환지 전의 토지의 취득일로 규정하고 있는데(소득세법 시행령 제162조 제3항), 원고가 위 교환계약을 체결한 것은 국가에 의한 무단 점유 및 도로 개설로 인한 것으로서 종전 토지에 갈음하여 다른 토지의 소유권을 이전해 준다는 점에서 환지와 실질 적으로 다를 바 없는 점 등에 비추어 보면, 적어도 교환이 사실상 마무리되었다는 홍천국유럼관리소장의 회신이 이루어진 2005. 12. 28.경에는 원고가 이 사건 각 토지를 취득하였다고 보아야 하고, 따라서 이 사건 각 토지의 양도가액은 소득세법 제96조 제2항 본문에 의해 기준시가에 의하여 산정해야 한다.

(2) 산림청은 원고에게 2004. 12.경까지 토지 교환절차를 완료하기로 하였고, 2005. 5. 10.에도 교환절차에 착수하였음을 통지하는 등 2005. 10.경까지 교환절차를 완료하기로 약속하였으며, 원고는 이러한 약속을 믿고 2005. 7. 6. 김○순 등과 사이에 장차 교환을 통해 취득하게 될 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 교환절차가 완료되는 2005. 10.경 잔금을 받기로 약정하였던 것인데, 산림청이 2006. 4. 19.에서야 교환절차를 완료하는 바람에 원고로서는 부득이 2006. 12. 28. 위 매수인들로부터 잔금 을 수령한 후 소득세 등을 신고 • 납부하였던 것인바, 원고로서는 산림청이 당초 약속 대로 토지 교환절차를 완료하였다면 2005. 10. 전까지 위 매수인들로부터 잔금을 수령 하여 소득세 등을 신고 • 납부할 수 있었으나 산림청이 약속 이행을 지체함으로써 2006. 12. 28.에서야 잔금을 수령한 후 소득세 등을 신고·납부할 수 있었고, 이로 인 해 소득세 등을 추가로 납부해야 하는 손해를 입은 만큼 피고의 이 사건 처분은 행정 절차법 제4조 제l항이 규정한 신의성실의 원칙에 위배된 위법한 처분이다.

• 나. 관계 법령
• 다. 판단(주민세는 양도소득세에 부가하여 부과되는 세목이므로 별도로 살피지 않는다)

(1) 양도가액의 산정기준에 관한 판단 (가) 소득세법 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함 에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 않거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 마친 경우에는 등기접수일을 취득일로 하도록 규정하고 있다. (나) 그런데 갑 13호증의 기재에 의하면, 원고는 위 교환계약 당시 양 토지 사이의 평가차액 3,787,500원을 계약 체결과 동시에 홍천국유림관리소장에게 지급하기로 약정 한 사실이 인정될 뿐만 아니라, 위 교환계약 체결일인 2006. 4. 19. 이 사건 교환 후 토지에 관하여 원고의 명의로 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 앞서 살펴본 바이므로, 이 사건 각 토지의 취득일은 2006. 4. 19.로 봄이 타당하고, 교환계약은 법이 정한 절 차에 의해 강제적으로 이루어지는 토지 수용이나 환지와는 달리 당사자 사이의 자유로 운 의사에 의해 체결되는 계약이므로 그 취득시기를 결정함에 있어 수용이나 환지에 관한 법리를 준용할 수는 없다. (다) 한편, 소득세법 제96조 제1항, 제2항은 자산의 양도가액은 자산 양도 당시 양 도자와 양수자 간의 실지거래가액에 의하고, 다만 토지 등의 자산을 2006. 12. 31.까지 양도하는 경우에는 양도 당시의 기준시가에 의하되, 그 자산이 취득 후 1년 이내의 부 동산인 경우에는 실지거래가액에 의하여 산정하도록 규정하고 있다. 그런데 앞서 살펴 본 바와 같이 원고는 2006. 12. 28. 김○순 등과 사이에 이 사건 각 토지에 관한 각 매매계약을 체결한 다음 2007. 1. 25.부터 2007. 2. 27.까지 사이에 각 해당 매수인에게 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 원고가 이 사건 각 토지의 취득일인 2006. 4. 19. 로부터 1년 이내에 이를 양도하였음은 역수상 명백하고, 따라서 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의해 양도차익을 산정하여 양도소득세 등을 부과한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 이 사건 처분이 신의성실의 원칙에 위배되는지 여부 (가) 신의성설의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여 서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리 의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 하며, 일반 행정법률 관계에서 관청의 행위에 대하여 신의칙이 적용되기 위해서는 합법성의 원칙을 희생하여서라도 처분의 상대방의 신뢰를 보호함이 정의의 관념에 부합하는 것 으로 인정되는 특별한 사정이 있을 경우에 한하여 예외적으로 적용된다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결, 대법원 2004. 7. 22. 선고 2002두11233 판결 등). (나) 원고는 산림청장이 2004. 12.경까지 또는 2005. 10.경까지 교환절차를 완료하기로 약속하였음을 전제로 신의성실의 원칙 위반을 주장하고 있으나, 위와 같은 약속 이 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라, 설령 그러한 약속이 있었다고 하더라도 원고의 주장대로 원고가 위 약속을 믿고 2005. 7. 6. 김○순 등과 사이 에 장차 교환을 통해 취득하게 될 이 사건 각 토지에 관한 매매계약을 체결하면서 교 환절차가 완료되는 2005. 10.경 잔금을 받기로 약정하였고, 산림청이 위 약속한 시기까지 교환절차를 완료하였다면 2005. 10. 전까지 위 매수인들로부터 잔금을 수령하여 소득세 등을 신고·납부할 수 있었다는 것이라면, 결국 원고로서는 이 사건 각 토지를 취득한 후 1년 이내에 양도하는 것이어서 기준시가가 아닌 실지거래가액에 의해 양도 가액을 산정해야 함은 마찬가지이므로, 원고의 이 부분 주장은 나아가 다른 점에 관하 여 살펴볼 필요 없이 어느 모로 보나 이유 없다.

따라서 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.