보증금 압류에 대해 임대인이 월세를 보증금에서 차감시 월 임대료로 보아 압류가능

1. 피고는 원고에게 금22,900,000원 및 이에 대하여 2007.10.6.부터 완제일까지 연20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 주문과 같다.

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증(체납내역), 갑 제2호증(압류통지서), 갑 제3호증(지급의뢰공문), 갑 제4호증(가구상황조회), 갑 제5호증(주주현황조회), 갑 제6호증(법인사업자기본사항조회), 갑 제7호증(법인등기부등본조회), 갑 제8호증(부동산등기부등본조회), 갑 제9호증(배우자조회), 을 제1내지 3(각 임대차계약서)의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

• 가. 원고는 2005. 9. 8. 현재 소외 주식회사 ○○○○(이하 ○○○○라 한다)에 대하여 아래 표와 같은 15건 합계 금124,750,480원의 조세채권을 갖고 있다. 순번 세목명 납부기한 본세(원) 가산금(원) 중가산금(원) 합계 1 부가가치세

2001. 3.31. 4,607,802 230,390 3,317,400 8,155,610 2 부가가치세

2001. 7.26. 3,597,110 179,850 2,546,440 6,323,400 3 부가가치세

2001. 9.30. 3,362,060 168,100 2,299,380 5,829,540 4 부가가치세 2001.12.31. 2,815,720 140,780 1,824,120 4,780,620 5 법인세 2002.12.31. 1,037,260 0 236,360 1,273,620 6 부가가치세 2002.12.31. 1,508,430 75,420 760,200 2,344,050 7 부가가치세

2003. 3.31. 1,514,350 75,710 708,630,298,690 8 부가가치세

2003. 4.30. 645,470 32,270 294,120 971,860 9 부가가치세

2003. 6.30. 1,484,360 74,210 641,160 2,199,730 10 부가가치세

2003. 9.30. 1,487,280 74,360 588,720 2,150,360 11 부가가치세 2003.12.31. 1,485,360 44,560 534,600 2,064,520 12 부가가치세

2004. 3.31 1,486,690 44,600 481,680 2,012,970 13 부가가치세

2004. 6.30. 1,484,790 44,540 427,440 1,956,770 14 부가가치세

2004. 9.30. 1,486,550 44,590 374,430 1,905,570 15 근로소득세(갑)

2003. 3.31. 53,019,240 2,650,960 24,812,970 80,483,170 총계 81,022,490 3,880,340 39,847,650 124,750,480

• 나. 원고는 ○○○○의 국세체납액을 징수하기 위해 2005. 9. 8. ○○○○가 피고로부터 수령하여야 할 매출채권 중 국세채납액 상당액에 대하여 채권압류를 하고, 그 사실을 ○○○○와 피고에게 통지하였다.
• 다. ○○○○가 피고로부터 수령하여야 할 매출채권은 ○○○○와 피고 사이의 임대차계약에 의한 임대료 채권으로, ① ○○○○와 피고는 2004. 10. 1. 목욕탕과 여관을 임대차 목적물로 하여 보증금 일억, 차임 월 이백오십만원, 명도일 2004. 8. 19. 기한은 명도일로부터 36개월로 하는 임대차 계약을 체결하였고, ② 2006. 3. 30. 목욕탕만을 임대차 목적물로 하여 보증금을 육천팔백만원, 차임 월 삼십만원, 임대차 기간은 정하지 아니하는 것으로 임대차 계약을 다시 체결하였다.

• 가. 당사자들의 주장 원고는 압류일인 2005. 9. 7. 이후 피고가 ○○○○에 지급하였어야 할 2005. 9. 19.부터 2006. 3. 19.까지 7회분 임차료 월 금2,500,000원 합계 금17,500,000원 및 그 이후부터 변론종결시(2007. 9. 21.)까지 18회분 월 금300,000원 합계 금5,400,000원 총합계 금22,900,000원의 압류금의 지급을 구한다. 이에 대하여 피고는 ○○○○로부터 임차한 건물이 경매로 경락되어 보증금을 지급받지 못하고 있어, 임차보증금의 채권확보를 위하여 2005. 3.부터 임차료를 지급하지 않고 있고, 임차료 금32,000,000원을 공제한 금68,000,000원을 임대차 보증금으로 하여 지하층을 재계약하였으므로, 피고의 임대차보증금의 확보가 어려운 상황에서 임대료를 원고에게 지급할 수 없다고 주장한다.
• 나. 임대차보증금의 성질 임대차보증금은 건물임대차에 있어 임대료는 물론, 임차건물의 명도에 이르기까지 임대료로 인한 일체의 임대인의 채권을 담보하는 것으로서 임대차 종료후에 임대인이 이에 대한 반환청구를 함에는 임대건물을 임대인에게 명도할 때에 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다. 따라서 임대차 관계가 존속중인 경우 임대인이 연체차임을 보증금에서 충당하느냐 않느냐는 임대인의 자유이므로 임대인은 보증금으로 연체차임 등에 충당할 수 있고, 보증금은 그대로 둔 채 임차인에게 연체임 등의 지급을 청구할 수 있다. 이 경우 임차인은 보증금의 존재를 이유로 그로써 충당하라고 하면서 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
• 다. 압류 후 채무자 및 제3채무자의 지위 채무자 즉 ○○○○는 압류된 채권의 처분이나 영수를 하여서는 아니되고, 제3채무자 즉 피고는 압류명령으로 인하여 채무자(○○○○)에 대하여 지급하는 것이 금지되고 채무자에 대한 지급은 채권자(원고)를 해치는 한도에서 무효이다. 그러나 이와 달리 제3채무자가 채무자와의 채권관계의 발생원인인 기본적 법률관계를 소멸시키는 행위를 하는 것은 자유이다. 다만 이 경우에도 채무자와 제3채무자가 아무런 합리적 사유없이 채권의 소멸만을 목적으로 계약관계를 합의해지한다는 특별한 사정이 있을 경우를 제외한다.
• 라. 판단 살피건대 앞서 인정한 바와 같이 ○○○○와 피고는 2004. 10. 1. 목욕탕과 여관을 임대차 목적물로 하여 보증금 일억, 차임 월 이백오십만원, 명도일 2004. 8. 19. 기한은 명도일로부터 36개월로 하는 임대차 계약을 체결하였고, 이는 2002. 8. 15.자 임대차계약기간이 만료하자 이를 연장하기 위한 계약으로 보이고(다만 임대료는 임대목적물 주변의 아파트 재건축으로 인하여 영업이 부진하여 월 금500만원에서 금250만원으로 인하하였고, 아파트 입주시 원상태로 올려주기로 하였다.), 36개월이 지나기 전인 (원래 계약에 의한 임대차 만료일인 2007. 8. 14.) 2006. 3. 30.에 체결된 목욕탕만을 임대차 목적물로 하여 보증금을 육천팔백만원, 차임 월 삼십만원 임대차 기간은 정하지 아니한 임대차 계약은 기본계약인 임대차계약의 해지 및 재계약이 아닌 목적물을 목욕탕만으로 한정하여 임대차보증금과 차임을 감액한 변경 합의라고 봄이 상당하므로 원고의 압류의 효력은 계약 변경 후의 차임 채권에도 미친다고 할 것이다. 다만 을 제3호증(부동산임대차계약서)의 자필 기재내용은 ‘기존 임대 보증금 일억원 중 미지급금 삼천이백만원 공제하여 임대보증금을 육천팔백만원으로 하고 경매지하1층 경매종료시까지 보증금으로서 월세공제하기로 한다’이나 ○○○○의 대표이사인 ○○○와 피고는 시아버지-며느리 관계이고, 임대차 기간이 계속되면서 차임의 액수가 500만원→250만원(500만원으로 복귀 특약있음)→30만원으로 지나치게 감액된 점(임대차 목적물이 목욕탕에 한정된다고 하더라도, 감액의 비율이 사회통념상 건전한 상식에 비추어 볼 때 지나치다)에 미루어 위 자필 기재 내용(공제 약정)을 그대로 믿기 어렵고, 또한 ○○○○는 위 차임채권을 임대차 기간 존속중에 공제하기로 하는 약정을 들어 압류채권자인 원고에게 대항할 수 없다고 할 것이다. 따라서 피고는 임대차 관계가 유지되고 있는 한 원고에게 압류된 차임채권 즉 피고가 ○○○○에 지급하여야 할 2005. 9. 19.부터 2006. 3. 19.까지 7회분 임차료 월 금2,500,000원 합계 금 17,500,000원 및 그 이후부터 변론종결시(2007. 9. 21.)까지 18회분 월 금300,000원 합계 금5,400,000원 총합계 금22,900,000원의 압류금을 지급할 의무가 있다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.