건물은 신축중으로 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하여, 전체를 토지의 양도로 보아야 하므로, 잔금 청산이 이루어지지 않았으므로, 그 양도시기는 소유권이전등기 접수일로 보아야함
건물은 신축중으로 양도소득세 과세대상에 해당하지 아니하여, 전체를 토지의 양도로 보아야 하므로, 잔금 청산이 이루어지지 않았으므로, 그 양도시기는 소유권이전등기 접수일로 보아야함
사 건 청주지방법원-2017-구합-2849(2019.02.14) 원 고 정@ 피 고 청주세무서장 변 론 종 결 2019.01.10. 판 결 선 고 2019.02.14.
1. 피고가 2016. 6. 1. 원고에 대하여 한 2008년도 귀속 무신고 양도소득세 277,425,360원 1) 의 부과처분(부당무신고가산세 50,370,000원, 납부불성실가산액 101,130,367원 포함)을 모두 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.
1. 원고는 2008. 4. 10. bbb로부터 청주시 흥덕구 가경동 *** 대 332.9㎡ 2) (이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 6억 6,500만 원에 매수하는 계약을 체결하였고, bbb 가 2008. 7. 10. 이 사건 토지 지상 건물 신축공사에 관하여 받은 건축허가(이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)에 대하여 2008. 7. 14. 건축주를 ‘원고‘를 변경하였다.
2. 원고는 2008. 9. 30. 공인중개사인 소외 ccc의 중개 하에 aaa에게 이 사건 토지 및 그 지상에 신축 중인 철근 콘크리트조의 지상 건물을 양도(이하 ‘이 사건양도’라 한다)하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
3. 이 사건 매매계약에 관하여 작성된 매매계약서(갑 제8호증, 이하 ‘이 사건 매매계약서’라 한다)에 기재된 매매대금은 12억 3,000만 원으로, 그 대금지급방법에 관하여 aaa이 계약 시에 계약금 5,000만 원을 지급하고, 잔금 11억 8,000만 원은 신 축되는 건물의 준공과 동시에 처리하되, 위 잔금 중 9억 2,000만 원은 aaa이 원고 의 임대차보증금채무 2억 3,000만 원을 승계하고 새마을금고에 대한 대출금 6억 9,000만 원을 승계하는 방식으로 처리하는 것으로 기재되어 있다. 또한 이 사건 매매계약서는 특약사항으로 ‘2008. 10. 1. 건축주 명의 변경 시 이미 선이 중도금으로 1억 원을 원고에게 지급하고, 토지 등기 시(2009. 4.경) 토지에 대한 bbb의 취․등록세는 원고가 부담하며, aaa은 건축주 명의 변경 시 총 매매대금 에 대한 부가가치세 환급금을 원고에게 지급한다’는 취지로 기재되어 있다.
1. 원고는 이 사건 매매계약에 따라 aaa으로부터 2008. 9. 30. 2,000만 원을 지급받았고, 2008. 10. 1. 이 사건 건축허가의 건축주를 aaa으로 변경한 후 같은 날 aaa으로부터 1억 3,000만 원을 지급받았다.
2. 그 후 aaa은 이 사건 토지에 건축면적 198.94㎡의 제2종 근린생활시설 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 완공하여 2008. 10. 24. 이 사건 건물에 대한 사용승인을 받았고, 2008. 11. 4. 이 사건 건물에 관하여 aaa 명의의 소유권보존등기 를 마쳤다. 한편 aaa은 2008. 11. 19. 주식회사 dd건설에 대하여 이 사건 건물의 신축공사비 744,150,000원(부가가치세 포함)을 전부 지급하였다.
3. 원고는 2008. 12. 10. aaa에게 ‘이 사건 건물이 완공되어 aaa 명의로 소유권보존등기를 마쳤으므로, aaa은 이 사건 매매계약의 매매대금 12억 3,000만 원 중 나머지 1억 6,000만 원을 지급하라’는 취지로 내용증명을 보냈다.
4. 원고는 2009. 1. 1. aaa으로부터 남은 매매대금 1억 6,000만 원을 수령함 과 동시에 아래와 같은 내용의 확인서를 작성하였다.
5. 한편 이 사건 매매계약을 중개한 ccc은 2009. 1. 1. 원고에 대하여 ‘기존 의 채무금 4억 4,000만 원에서 이 사건 매매계약 수수료 5,000만 원을 제외한 3억 9,000만 원을 2009. 3. 30.까지 지급한다’는 내용으로 차용증(이하 ‘이 사건 차용증’이라한다)을 작성해 주었다.
6. 그 후 이 사건 토지에 관하여도 2009. 3. 18.자로 한국**공사 명의로 소유 권보존등기가 마쳐졌고, 2009. 7. 3. 이 사건 토지에 관하여 bbb, aaa 순으로 각 소유권이전등기가 순차적으로 마쳐졌다.
7. 원고는 2009. 6. 29. aaa에 대하여 이 사건 매매계약과 관련된 확인서를 다시 작성하였고, 그 중 이 사건과 관련된 내용은 아래와 같다.
8. 한편 aaa은 2009. 7.경 bbb와 이 사건 토지에 관하여 일자를 소급하여 매매대금 6억 6,500만 원의 2009. 6. 1.자 매매계약서를 작성한 후 2009. 7. 3. 청주시흥덕구청에 대하여 이 사건 토지의 취득가액을 6억 6,500만 원으로 하여 이 사건 토지의 취득세 및 등록세를 신고하였고, 2008. 11. 3. 이 사건 건물의 취득가액을 685,436,636원으로 신고하여 취득세․등록세를 납부하였다.
1. 피고는 2016. 4. 6. 이 사건 각 부동산에 관한 원고의 2008년도 양도소득세 에 대하여 양도가액을 16억 7,000만 원으로, 취득가액을 1,365,650,000원으로 하여 양도소득세 125,925,000원, 신고불성실가산세 50,370,000원, 납부불성실가산세 101,130,357원, 총 결정세액 277,425,367원의 양도소득세 결정결의를 한 다음, 2016. 4.11. 원고에게 ‘이 사건 토지 및 건물을 양도하면서 양도소득세를 신고하지 아니하였으므로, 무신고 양도소득세 125,925,000원을 포함한 예상 고지세액 277,425,367원을 부과 할 예정이다’는 취지의 세무조사결과를 통지하였고, 당시 아래와 같은 내용의 ‘수입금액․과세표준 및 세액의 산출내역’을 첨부하였다.
2. 피고는 2016. 6. 1. 원고에게 무신고 양도소득세 277,425,360원(부당무신고 가산세 50,370,000원, 납부불성실가산액 101,500,367원 포함)을 경정․부과하는 고지 (이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)를 하였다.
3. 원고는 2016. 9. 1. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원에 심판을 청구하였 으나, 조세심판원은 2017. 7. 6. 원고의 청구를 기각하였다.
1. 원고는 2016. 8. 23. aaa, ccc을 상대로 서울서부지방법원 2016가합 ****호로 ‘aaa의 요청에 의하여 세금을 절감하기 위하여 이 사건 매매계약서에 매 매대금을 12억 3,000만 원으로 기재한 것일 뿐, 이 사건 매매계약의 실제 매매대금은 16억 7,000만 원이므로, 매수인 aaa은 미지급한 나머지 매매대금 4억 4,000만 원을 지급하여야 하고, 이 사건 차용증을 작성하여 aaa의 채무를 중첩적으로 인수한 ddd은 aaa과 연대하여 위 4억 4,000만 원 중 3억 9,000만 원 3) 을 지급하여야 한다’ 는 이유로 매매대금지급청구의 소를 제기하였다.
2. 서울서부지방법원은 2017. 8. 10. ‘이 사건 각 확인서에 따라 원고와 aaa 사이에 부제소특약이 존재하고, ccc이 중첩적으로 aaa의 채무를 인수하였다고 볼 수는 없으나 ccc이 이 사건 매매계약을 중개하면서 원고에게 이 사건 차용증에 따라 3억 9,000만 원을 지급하기로 약정한 사실은 인정된다’는 이유로, 원고의 aaa 에 대한 청구는 각하하고, ccc에 대하여는 ‘원고에게 3억 9,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라’는 내용으로 원고의 청구를 인용하는 판결(이하 ‘관련 제1심 판 결’이라 한다)을 선고하였다.
3. 위 관련 제1심 판결에 대하여 원고와 ccc이 항소하였고, 서울고등법원은
2018. 11. 16. 2017나****호로 관련 제1심 판결 중 aaa에 대한 청구에 관하여 아래와 같은 내용의 추가 판단을 하면서 원고 및 ccc의 항소를 모두 기각하는 판결 (이하 ‘관련 항소심 판결’이라 한다)을 선고하였으며, 위 판결은 2018. 12. 11. 확정되었다.
4. 한편 aaa은 이 사건 토지 및 건물을 소외 에게 매 도하였고, 이에 대한 양도소득세를 신고하면서 이 사건 토지 및 건물의 취득가액을 16 억 7,000만 원으로 신고하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 갑 제 10, 11, 12, 16, 18호중, 갑 제19 내지 22호증, 갑 제26 내지 28호증, 을 제1, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단
1. 절차상 하자 국세징수법 제9조 제1항 은 납세고지서에 과세연도, 세목, 세액 및 그 산출근 거, 납부기한, 납부장소의 명시를 요구하고 있고 이는 강행규정이므로, 세액산출근거 등의 기재사항을 누락한 납세고지서는 적법한 납세의 고지라고 볼 수 없다. 그런데 이 사건 처분의 경우 처분서에 과세표준만 기재되어 있을 뿐, 양도차익의 근거인 양도가 액, 취득가액, 필요경비가 얼마인지 기재되어 있지 않고, 기본 공제 여부조차 알 수 없 는바, 이 사건 처분서에는 세액 산출의 구체적인 기재가 없는 절차상 하자가 존재한다. 나아가 이 사건 토지 및 건물이 이 사건 매매계약의 공동 목적물이라고 하더라도, 각 부동산에 관한 취득방법과 취득시기가 다른 경우에는 그 취득가액이 따로 결정되어 야 하는데, 이 사건 처분의 납세고지서에는 이 사건 토지 및 건물에 대한 취득가액이 구분되어 기재되어 있지 아니하여 원고로서는 어떤 부동산을 대상으로 이 사건 처분에 불복하여야 하는지를 알 수 없었던바, 이 사건 처분은 이러한 점에서도 적법한 이유의 제시가 없어 위법하다.
2. 제척기간의 도과 원고는 이 사건 토지를 6억 6,500만 원에 취득하여 동일한 가격으로 aaa 에게 매도하였고, 이에 이 사건 토지에 대한 양도차익이 발생하지 않아 위 양도소득세 를 신고하지 아니한 것에 불과하며, 더욱이 이 사건 매매계약 당시 이 사건 토지가 한 국토지공사 명의로 소유권보존등기가 마쳐지지 않아 이 사건 토지에 관하여 이전등기 를 할 수 없어 절차의 간소화를 위하여 소유권보존등기가 마쳐진 후 바로 aaa 앞으 로 이전등기를 한 것에 불과하다. 또한 이 사건 건물은 이 사건 양도 당시에는 완공되 지 않았으므로, 이 사건 건물을 완공한 aaa이 이 사건 건물을 원시취득하였을 뿐 원고는 이 사건 건물을 취득한 바 없다. 따라서 이 사건 건물은 양도소득세 신고의 대 상이 아니고, 원고는 그러한 이유 때문에 이 사건 건물에 관한 양도소득세 신고를 하 지 않은 것이다. 즉 원고에게는 조세 포탈의 고의 자체가 없고, 비록 원고가 이 사건 매매계약에 대 하여 실제 매매대금 16억 7,000만 원이 아닌 12억 3,000만 원을 매매대금으로 기재한 다운계약서를 작성한 사실이 인정된다고 하더라도, 이는 ccc의 제안에 따라 작성한 것에 불과하여 다운계약서를 작성한 사정만으로 원고가 사기 기타 부정한 행위를 하였 다고도 볼 수도 없으며, 이는 원고가 bbb, aaa 사이에 작성된 허위 계약서의 작 성에 관여한 적이 없다는 점에서 더욱 그러하다. 특히 건물에 관하여는 피고가 건축관 계자 변경서, 건축물 사용승인서 등을 확인하여 실제로 건물을 신축한 사람을 쉽게 파 악할 수 있으므로, 적극적인 은닉행위가 있었다고 할 수 없다. 이와 같이 원고는 단순히 신고하지 않은 외에 추가로 허위 서류 작성 등의 적극적 조세회피 행위에 나아간 사실이 없을 뿐 아니라, 토지에 대하여는 양도차익이 없고 건 물에 대하여만 양도차익이 있었으므로 양도소득세 신고의무는 건물의 양도에 관하여만 발생하는데, 건물 양도를 신고하지 아니한 것은 단순한 세법상의 신고를 하지 아니한 경우에 해당한다. 따라서 단순히 세법상의 신고를 하지 아니한 원고에게 적용될 부과제척기간은 구 국세기본법(2010. 1. 1. 법률 제9412호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국세기본법’이라 한다) 제26조의2 제1항 제1호, 구 국세기본법 시행령(2010. 12. 30. 시행령 제22572호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 국세기본법 시행령’이라 한다) 제12조의2 제1항, 조세범처벌법 제3조 제6항 에 따른 ‘사기 기타 부정한 행위’에 대한 10년이 아닌, 구 국세기본법 제26조의2 제1항 제2호 에 따른 7년이 되어야 한다. 그런데 이 사건 양도소득세에대한 확정신고기한은 2009. 5. 31.이므로, 부과제척기간의 기산일인 2009. 6. 1.로부터7년이 경과한 2016. 6. 1. 이루어진 이 사건 처분은 위법하다. 설령 원고가 사기 기타 부정한 행위를 한 것으로 인정된다고 하더라도, ‘국세를 포 탈하거나 환급, 공제받지 아니하는 경우’에는 부과제척기간은 원칙으로 돌아가 7년이므 로, 여전히 이 사건 처분은 제척기간 경과에 해당한다.
3. 양도소득세 대상의 하자 피고는 이 사건 매매계약 중 이 사건 건물의 양도를 구 소득세법(2009. 6.
9. 법률 제9763호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 소득세법’이라 한다) 제94조 제1항 제2호 가.목의 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 것으로 판단하였다. 그러나 이사건과 같이 공사 중인 건물을 양도하는 경우에는 중간에 공사를 포기할 수도 있으므로, ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’를 양도한 경우에 해당한다고 볼 수 없고, 이 사건건물은 aaa이 건축주로서 완공하여 신축함으로써 건물을 원시취득하였으므로, 이 사건 건물의 양도 부분은 양도소득세가 부과될 수 없다. 설령 그렇지 않다고 하더라도, 피고는 이 사건 토지 및 건물에 관한 양도소득세를 따로 부과하여야 함에도 한꺼번에 양도소득세를 산정·부과한 위법이 있다.
4. 양도시기 위법 원고는 관련 항소심 판결에서 aaa과의 부제소특약이 인정되어 aaa으 로부터 매매대금 잔금을 받을 가능성이 없게 되었고, 따라서 이 사건 양도에 관하여는 소득세법에서 양도시기로 정하는 ‘잔금청산일’이 존재하지 않는다. 오히려 이 사건 양 도는 ‘청산하는 날이 아예 없는 경우’에 해당하여 양도시기를 확정할 수 없으므로, 이 사건 처분은 근거 자체가 없다.
5. 양도소득세 산정 방법의 위법
6. 가산세의 위법
1. 절차상 위법 주장에 관한 판단 국세징수법 제9조 제1항 은 ‘세무서장은 국세를 징수하려면 납세자에게 그 국세의 과세기간, 세목, 세액 및 그 산출 근거, 납부기한과 납부 장소를 적은 납세고지 서를 발급하여야 한다’라고 정하고 있을 뿐 과세대상이나 과세물건을 기재하도록 명시 적으로 규정하고 있지 않고, 양도소득세와 같이 과세기간별로 그 귀속연도에 발생한 양도소득에 대하여 과세하는 세목에 있어서는 납세고지서에 귀속연도와 그 귀속연도의 과세표준, 세액의 산출근거 등을 명시하여 고지하면 족하고, 과세대상 토지 등 세액산 출의 실질적 근거와 경로, 경위 등을 기재하도록 요구할 근거는 없다(대법원 1997. 6.
27. 선고 96누5810 판결 참조). 위 법리와 같이 양도소득세의 경우 납세의무자가 과세대상 물건이 무엇인지 아는 것이 용이하고, 기간과세가 적용되어 당해 과세기간 중에 발생한 양도소득을 모두 합 산하여 그 과세표준과 세액이 산출되므로, 과세대상 물건이나 산출내역이 납세고지서 에 기재되지 않았다거나 과세대상 물건 별로 과세표준을 표시하지 않았다고 하여 이와 같은 납세고지에 절차상 하자가 있다고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 5)
2. 제척기간 도과 주장에 관한 판단
(1) 이 사건에서 문제되는 양도소득세는 납세의무자가 스스로 과세표준 과 세액을 신고함으로써 조세채무가 확정되는 신고납세방식이므로 납세의무자가 스스 로 적법한 신고를 하지 않는 이상 과세관청으로서는 그 탈루사실을 포착하여 과세하기 어려운데, 원고가 이 사건 양도에 관하여 신고하지 아니함으로써 피고는 약 7년 6개월 이라는 상당한 기간 동안 이 사건 토지의 양도에 관한 과세를 하지 못하였다.
(2) 원고는 이 사건 토지를 매수한 다음 위 토지 지상에 건물의 신축공 사를 시작하였고, 이와 같이 신축 중인 건물로 인하여 토지의 객관적 가치가 상승한 상태에서 토지 및 신축 중인 건물을 매도함으로써 수익을 창출하였다. 그럼에도 원고 는 이 사건 토지에 대한 이전등기를 마치지 아니한 채 매수인인 aaa으로 하여금 토 지에 대한 이전등기를 바로 마치도록 하고, 건물에 관하여는 aaa이 건축주 명의를 승계하여 건축물 사용승인 및 소유권보존등기를 마치도록 하는 방법을 사용하여 이 사 건 양도의 존재를 은닉하였다.
(3) ccc은 서울서부지방법원 2012가합32942호 사건 8) 에 증인으로 출 석하여 ‘원고의 남편 eee가 건축업자로, 점프등기를 하고 양도소득세를 내지 않기 위하여 이 사건 매매계약서에 매매대금을 12억 3,000만 원으로 기재한 것이다’는 취지 로 증언하였다.
3. 양도시기의 위법 여부에 관한 판단
12. 선고 2013두2037 판결 등 참조). 만일 과세처분에서 정한 양도소득세의 귀속연도, 즉 자산의 양도시기가 속하는 연 도가 실제와 다르다면 그 자체로 처분의 전부 취소사유에 해당한다(대법원 2005. 5.
13. 선고 2004두6914 판결 등 참조). 한편 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 제2호 에 의하면, 자 산의 양도 또는 취득시기는 잔금을 청산한 날을 원칙으로 하되, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 잔금 청산일로 보도 록 규정하고 있다.
(1) 구 소득세법 제96조 제1항, 제100조 제2항은 자산 양도의 경우 실 지거래가액에 의하여 양도가액 및 취득가액을 산정하도록 규정하고 있으므로, 이 사건 토지의 양도차익을 산정할 때 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액에 의하여야 한다. 소득세법의 실지거래가액은, 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 그 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경 제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하여야 한다 (대법원 1993. 7. 27. 선고 92누19613 판결 참조).
(2) 위 법리나 앞서 인정한 사실 및 갑 제9, 28호증, 을 제2, 3, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보 면, 이 사건 양도에 관한 대금은 이 사건 토지 및 건물을 포함하여 16억 7,000만 원이 고, 현재까지도 그중 3억 9,000만 원이 미지급된 상태라고 봄이 타당하다. (가) 비록 이 사건 매매계약서에는 거래가액이 12억 3,000만 원이라 고 기재되어 있으나, 원고는 관련 민사소송에서 일관되게 이 사건 부동산의 매매가격 은 16억 7,000만 원이라고 주장하였고, 이 사건 매매계약을 중개한 ccc 역시 서울 서부지방법원 2012가합***호 사건에 증인으로 출석하여 이 사건 매매계약서는 세금절감을 위하여 작성한 다운계약서로 실제 매매대금은 16억 7,000만 원이라고 진술하였으며, 원고의 남편으로 이 사건 매매계약의 실질적인 당사자인 eee 역시 위 사건의증인으로 출석하여 이 사건 양도에 관한 실제 매매대금은 16억 7,000만 원이라고 증언하였다. 또한 eee와 ccc은 2016. 2. 1. 이 사건 처분과 관련하여 청주세무서에서 조사를 받으면서도 이 사건 매매계약의 매매대금이 16억 7,000만 원이라고 진술하였
4. 부가적 판단 - 양도소득세의 과세대상에 관한 판단
그렇다면 원고의 청구는 원고의 다른 주장에 관하여 더 나아가 살필 필요 없이 이 유 있으므로 이를 인용하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.