시가를 산정하기 어려울 때에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 개별공시지가로 평가한 금액을 시가로 볼 수 있음

사 건 청주지방법원2016구합11556 원 고 OOO 피 고 OOO세무서장 변 론 종 결 2017.05.25. 판 결 선 고 2017.07.06.

• 가. 원고가 대표이사로 있는 AAA 주식회사(이하 ‘AAA’이라 한다)는 OO시 OO면 OO리 OOO 유지 18,684㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관한 OO지방법원 OO지원 20XX타경XXXX호 임의경매절차에서 제4회 매각기일인 2013. 5. 2.에 위 토지를 OOO원(이하 ‘이 사건 경매가액’이라 한다)에 매수신고하여 2013. 5.9. 매각허가결정을 받은 후 2013. 8. 14. 위 대금을 납부함으로써 그 소유권을 취득하였다.
• 나. 원고는 2013. 12. 10. 특수관계인으로 조카인 BBB과 CCC으로부터 AAA발행주식을 각 8,000주씩 합계 16,000주(이하 ‘이 사건 주식’이라 한다)를 1주당 5,000원에 양수하였다.
• 다. OO세무서장은 이 사건 주식 양도에 대한 주식변동조사를 실시한 결과 ‘이 사건 토지의 가액은 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기전의 것, 이하 같다) 제60조 제3항에 따라 개별공시지가로 평가한 OOO원(이하 ‘이 사건 개별공시지가 평가액’이라 한다)이고 이를 기초로 계산한 이 사건 주식의시가는 1주당 OOO원이 되므로 원고가 위 주식을 저가로 양수함으로써 지급한 대가와 시가의 차액 상당의 증여이익을 얻었다‘는 취지의 조사결과를 피고에게 통지하였고, 이에 피고는 2015. 12. 1. 원고에게 2013년 귀속 증여세 OOO원 및 OOO원의 각 부과처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 6호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 경매가액은 평가기준일인 이 사건 주식의 증여일(2013. 12. 10.)부터 불과 약 7개월 전에 결정된 것이고, 이 사건 토지는 지목이 유지이고 생산관리지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 개발이 용이하지 않아 경매절차에서도 3회 유찰 후 4회만에 감정가격(OOO원)의 약 35% 수준에서 위 경매가액이 정해진 점, 위 토지와 마찬가지로 감정가격이나 기준시가보다 상당히 낮은 금액으로 경락되었던 인근 토지들의 사례 등을 고려하면 평가기준일부터 경매가액이 결정된 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에 해당하므로, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2014.2. 21. 대통령령 제25195호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제1항 단서, 제2항에 따라 평가심의위원회의 자문을 거쳐 위 경매가격을 이 사건 토지의 시가로 보아야한다. 예비적으로, 적어도 이 사건 토지의 인근 토지의 매매사례가액 등을 재조사하여시가를 산정하여야 한다. 그럼에도 이와 달리 보충적․예외적으로만 적용되어야 할 구 상속세 및 증세법 제61조 제1항 제1호에 따라 이 사건 개별공시지가 평가액을 이 사건 토지의 시가로 보아 이 사건 주식의 가격을 평가한 것은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 구 상속세 및 증여세법 제35조 제1항, 제60조 제1 내지 3항, 제61조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제3호, 제2항 제3호, 제5항에 의하면 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 하고, 증여재산의 평가는 증여일(평가기준일) 현재의 ‘시가’에 따르도록 규정하고 있다. 또한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하되 당해 재산 또는 유사한 다른 재산에 대한 증여일 전후 3개월 이내의 평가기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우 그 경매가액 등은 시가로 인정될 수 있으며, 나아가 위 평가기간 외에 경매 등이 있는 경우에도 증여일부터 경매가액이 결정된 날 등까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 경매가액 등을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있다. 한편 위와 같은 방법으로 시가를 산정하기 어려운 때에는 해당재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 토지의 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 평가한 금액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

2. 이 사건을 보건대, 갑 제2 내지 7호증, 을 제2, 3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 개별공시지가 평가액을 이 사건 토지의 시가로 본다는 전제에서 계산한 이 사건 주식의 시가를 토대로 내려진 이 사건 처분은 적법하고, 이와 다른 전제에 있는 원고의 주장은 이유 없으며, 피고가 위 토지의 인근 토지의 매매사례가액 등을 재조사하여 위 토지의 시가를 산정하지 아니하였다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

① 구 상속세 및 증여세법 제60조 제2항 과 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 에서 증여일 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한다고 보이는 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액, 감정가액, 경매가액 등을 시가로 인정하도록 규정하고 있는데 이 사건 주식의 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 이 사건 토지가 매매․감정․수용․경매 또는 공매된 바 없어 매매가액이나 경매가액 등이 존재하지 아니한다.

② 한편 원고는 이 사건 경매가액을 이 사건 토지의 시가로 보아야 한다고 주장하나, ㉠ 위 경매가액은 경매절차에서 3차례 유찰되면서 가격시점이 2012. 4. 2.인 위 토지의 감정평가액 OOO원의 약 35.3%(=OOO원/OOO원)에 불과할 정도로 가격이 현저히 저감된데다가 ㉡ 위 토지의 1㎡당 개별공시지가가 2012년 OOO원, 2013년 OOO원, 2014년 OOO원, 2015년 OOO원, 2016년 OOO원으로 계속 증가해온 추세를 보면 이 사건 경매가액이 결정된 날과 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정할 수도 없으므로 위 경매가액을 위 토지의 시가로 보기 어렵다.

③ 원고가 비교사례로 드는 이 사건 토지의 인근 토지들은 위 토지와는 면적, 용도, 기준시가, 감정가액 및 기준시가 대비 경매가액 비율 등이 위 토지와는 유사하다고 보이지 아니한다.

④ 위와 같은 사정들을 고려하면 이 사건 토지는 시가를 산정하기 어렵다고 보이고, 더구나 AAA 스스로도 2013년도분 법인세 신고 당시 재평가적립금을 OOO원으로 계상하여 이 사건 개별공시지가 평가액을 약간 상회하는 OOO원으로 이 사건 토지를 재평가한데다가, 2015년도 법인세 신고 시에도 위 토지를 재평가하면서 재평가적립금 OOO원을 추가로 계상하기도 하였다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.