소급감정한 감정평가액을 신뢰하기 어려우며, 매매사례가액 역시 유사성이 확인되지 아니하여 인정할 수 없음

사 건 청주지방법원-2014-구합-927(2015.02.12) 원 고 민○○ 피 고 청주세무서장 변 론 종 결

2015. 01. 22 판 결 선 고

2015. 02. 12

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2013. 12. 2. 원고에 대하여 한 양도소득세 46,459,870원의 부과처분을 취소한

• 가. 원고는 2002. 1. 20. 이AA과 사이에 원고 소유의 청주시 ○○구 ◇◇동 123-1 외 5필지 토지(이하 ‘이 사건 교환부동산’이라 한다)와 이AA 소유의 청주시 상당구 내 덕동 44 토지 및 그 지상에 건축 중이던 건물(위 건물은 2002. 3. 21. 사용승인을 받았 다, 이하 위 토지와 완공된 건물을 통칭하여 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 서로 교환하 기로 하는 내용의 부동산매매계약(이하 ‘이 사건 교환계약’이라 한다)을 체결하였고,

2002. 2. 5. 이 사건 부동산 중 토지 부분에 관하여 원고 명의로 소유권이전등기를,

2002. 4. 3. 이 사건 부동산 중 건물 부분에 관하여 원고 명의로 소유권보존등기를 마쳤

• 다. 나. 원고는 2013. 5. 30. 이 사건 부동산을 장BB에게 10억 원에 양도한 후 2013.

7. 29. 피고에게 양도소득세를 신고하면서 2002. 1. 20.자 부동산매매계약서(갑 제2호 증)에 기재된 매매대금 10억 5천만 원을 이 사건 부동산의 취득가액으로 신고하였다.

• 다. 피고는 2013. 12. 2. 원고에 대하여, 원고가 이 사건 부동산의 취득가액을 임의 로 평가한 가액으로 신고하였다는 이유로 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제114조 제7항에 따라 환산취득가액인 752,872,770원을 적용하여 2013년 귀속 양도소득세 46,459,870원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처 분’이라 한다).
• 라. 원고는 2013. 12. 10. 이 사건 처분에 불복하여 조세심판원장에게 심판청구를 하였으나, 위 청구는 2014. 5. 14. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 양도자산의 취득가액 산정은 원칙적으로 당해 자산의 실지거래가액을 기초 로 산출되어야 하는바, 이 사건 교환계약 시점을 기준으로 이 사건 교환부동산의 가액 을 산정한 감정평가서 등을 토대로 이 사건 부동산의 실지거래가액을 산정할 수 있음 에도, 피고가 이 사건 부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아니라 환산가액으로 산정 하여 양도차익을 계산한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 설령 이 사건 부동산의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하더라도, 이 사건 부동산 인근의 청주시 △△구 ▽▽동 44-6 토지 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 비교 대상부동산’이라 한다)에 관하여 2002. 3. 5.경 매매된 사례가 있으므로, 피고는 구 소 득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176 조의2 제3항 제1호에 따라 매매사례가액으로 취득가액을 산정하여 양도차익을 계산하 여야 함에도, 이와 달리 취득가액을 환산가액으로 정한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 취득가액의 산정방법 구 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호, 제114조 제7항, 구 소득세 법 시행령 제176조의2 제3항에 의하면, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가 액으로 하되, 장부 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없 는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가의 순서대로 정하여야 한다.

2. 취득가액을 실지거래가액으로 산정하여야 한다는 주장에 관한 판단

• 가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절 차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 위와 같은 과정 없이 당사자 사 이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 한다(대법원

1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결 등 참조). 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환 대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가 지라고 할 것이다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

• 나) 이 사건을 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고는 이 사건 교환계약 당시 이AA과 사이에 이 사건 부동산과 이 사건 교환부동산에 관하여 시가감정과 그에 따 른 정산절차를 취한 적이 없는 점, 원고는 피고에게 실지거래가액 산정을 위한 자료로

2013. 10.경 감정된 감정평가서를 제시하고 있으나, 위 감정평가서는 이 사건 교환계약 일로부터 이미 10년 이상 경과한 시점에 작성된 것일 뿐 아니라 해당 부동산의 가치에 중대한 변동이 발생하였을 가능성이 있어 위 감정평가서를 그대로 믿기 어려운 점, 그 밖에 이 사건 교환계약이 교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것이라고 볼 수 있는 자료를 찾을 수 없는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 양도는 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보아야 할 것 이다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 취득가액을 매매사례가액으로 산정하여야 한다는 주장에 관한 판단 원고가 2002. 1. 20. 이AA과 이 사건 교환계약을 체결한 후 같은 해 2. 5. 과 4. 3. 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기 또는 소유권보존등기를 각 마친 사 실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제4호증의 기재에 변론 전체의 취지를 보태어 보면, 이 사 건 부동산 취득일로부터 3개월 전후인 2002. 3. 5. 이 사건 비교대상부동산이 이영순에 게 매매대금 6억 6,000만 원에 양도된 사실을 인정할 수 있으나, 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 이 사건 비교대상부동산 은 현재 이 사건 부동산과 지목이 다를 뿐만 아니라 토지 및 건물의 면적이 이 사건 부 동산의 절반 정도에 불과하고 건물의 구조와 형태, 용도가 서로 다른 점, 이 사건 비교 대상부동산과 달리 이 사건 부동산 중 건물 부분은 준공시점까지 2개월 남짓 남은 채 건축공사가 진행 중인 미완공 상태에서 교환계약이 체결된 점 등에 비추어 보면, 이 사 건 비교대상부동산은 이 사건 부동산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산이라고 보기 어려워 이 사건 비교대상부동산의 양도가액을 기준으로 이 사건 부동산의 매매사례가 액을 정할 수는 없고, 달리 이 사건 부동산에 관한 매매사례가액이나 감정가액도 존 재하지 않으므로, 피고가 이 사건 부동산의 취득가액을 산정함에 있어 관계 법령의 규정에 따라 이 사건 부동산의 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세를 부과한 것은 적법하다. 따라서 원고의 이 부분 주장 역시 이유 없다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판 결한다.