양도잔금을 실제 소비대차로 전환하여 양도시기가 매매대금 청산일인지 여부

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2007.4.19. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2006.2.17. 주식회사 ○오픈 (이하 ○오픈이라고만 한다)에게 청주시 ○○구 ○○동 155-○ 답 172㎡, 155-○ 대 128㎡, 155-○○ 대 72㎡, 155-○○ 대 17㎡(이하 위 4필지 부동산을 합하여 이 사건 부동산이라고 한다)를 매매대금 4억 5,000만 원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하였다.
• 나. 원고는 ○오픈으로부터 위 매매계약당일 계약금 5,000만 원을 지급받았으나, 나머지 잔금 4억 원에 관하여는 위 잔금을 소비대차로 전화하여 지급받기로 하는 약정을 체결하였고, 이후 2006.3.23. ○오픈으로부터 위 4억 원을 지급받았다.
• 다. 한편, ○오픈으로부터 위 매매계약당일 계약금 5,000만 원을 지급받았으나, 나머지 자금 4억 원에 관하여는 위 잔금을 소비대차로 전화하여 지급받기로 하는 약정을 체결하였고, 이후 2006.3.23. ○오픈으로부터 위 4억 원을 지급받았다.
• 다. 한편, 이 사건 부동산 2006.2.21. 주택외부동산 투기지역으로 지정되었고, 2006.2.27. 위 부동산에 관한 ○오픈 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.
• 라. 원고는 2006.4.21. 이 사건 부동산에 관한 투기지역 지정 전인 2006.2.17.를 양도시기로 하여 기준시가로 양도차익을 산정한 과세표준 예정신고를 하였다. 그러나 피고는 이 사건 부동산의 양도시기를 소유권이전등기일인 2006.2.27.로 보아, 실질거래가액을 기준으로 양도차익을 산정하여 2007.4.19. 원고에게 2006년 귀속 양도소득세 127,230,470원을 부과하는 처분(이하 이 사건 처분이라고 한다)을 하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1, 2, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3호증, 갑 제14, 15호증, 갑 제18호증의 1, 2의 각 기재

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 관한 판단

• 가. 원고의 주장 원고와 ○오픈은 이 사건 부동산의 매매계약일은 2006.2.17. 위 부동산에 관한 4억 원의 매매잔대금 지급채무를 소비대차채무로 전환하기로 하는 약정을 체결하였으므로 위 매매잔대금 지급채무는 위 매매계약일에 모두 이행이 되었고, ○오픈에게는 4억원의 소비대차채무만 남게 되었다. 따라서 이 사건 부동산의 양도시기는 매매대금이 모두 청산된 2006.2.17.로 보아야 하므로, 소유권이전등기 경료일을 양도시기로 하여 내려진 피고의 이 사건 처분은 부적법하다.
• 나. 관계법령 소득세법 제96조 소득세법 제98조 소득세법 제104조의2
• 다. 판단 살피건대, 원고와 ○오픈 2006.2.17. 이 사건 부동산에 관한 4억 원의 매매잔대금 지급채무를 소비대차채무로 전환하기로 약정한 것은 민법 제605조 에 따른 준소비대차계약으로서, 위 약정에 의하여 ○오픈은 원고에 대하여 위 준소비대차계약에 따른 채무를 부담하게 되었다고 할 것이다. 이러한 경우 특별한 사정이 없으면 통상적인 준소비대차계약에 의하여 구채무는 소멸한 것으로 볼 수 있을 것이나, 과연 이 사건에서 위 준소비대차계약으로 인하여 ○오픈의 원고에 대한 매매잔대금 지급채무가 소멸되어 이 사건 부동산의 매매대금이 청산된 것인지 여부에 관하여 보건대, 앞서 인정한 사실과 갑제3호증, 갑제18호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 점들, 즉, ① 이 사건 준소비대차계약서에서, 원고와 ○오픈이 이 사건 부동산의 매매대금 청산일을 2006.2.17.로 약정하였으나 ○오픈이 이를 이행하지 않았다고 밝히고 있어, 위 준소비대차계약 당시 원고와 ○오픈 사이에 위 매매대금이 청산되지 않았던 것으로 보이는 점, ② 이에 따라 원고와 ○오픈은 이 사건 준소비대차계약을 체결하면서, 이러한 준소비대차계약이 청산되지 않은 이 사건 부동산의 매매대금 4억 원에 관한 채권확보를 목적으로 한다는 것을 분명히 하였던 점, ③ 또한 ○오픈이 위 준소비대차계약서에서 ‘당초 약정일(이 사건 부동산의 매매계약서에 기재된 매매꼐약일 이전에 원고와 ○오픈 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매약정이 잠정적으로 이루어진 날인 것으로 보인다)’로부터 ‘잔금’ 지급일까지 매매잔대금에 관한 이자를 지급하기로 약정하여 이자의 대상이 되는 원금채무가 잔대금채무라는 점을 밝히고 있는 점, ④ 부동산매매계약의 실무상 매매계약일 당일에 매매계약과 더불어 잔금을 모두 지급하여 대금을 청산하는 일을 매우 이례적인 점, ⑤ 매매잔대금채무를 대신하여 소비대차계약을 체결하면서 통상적인 소비대차와 달리 원고와 ○오픈 모두 그 채무의 변제기를 특정하지 아니하였던 점, ⑥ 또한 매매잔대금 지급채무는 소유권이전등기 채무와 동시이행관계에 있음에도 불구하고 그 지급을 담보할 어떠한 조치도 취하지 않은 채 이를 단순한 소비대차채권으로 전환한다는 것은 쉽게 받아들이기 어려운 점, ⑦ 원고와 ○오픈은 이 사건 부동산이 곧 주택외투기지역으로 지정될 것이라는 사실을 알고 있었던 점, ⑧ 이에 따라 원고와 ○오픈은 매매잔대금채무를 소멸시킬 진정한 의사 없이 위 부동산이 투기지역으로 지정되기 전에 잔금을 청산한 것과 같은 외형을 갖추어 조세부담을 피하기 위한 목적으로 이 사건 준소비대차계약을 체결한 것으로 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 사건 준소비대차계약으로 인하여 기존채무인 원고의 매매잔대금 지급채무가 완전히 소멸되고 순수한 소비대차채무만이 남았다고 볼 수는 없고, 다만 기존의 매매잔대금지급채무와 동일성을 유지하면서 위 잔금의 지급확보를 위하여 소비대차의 규정에 따르게 하고자 하는 취지의 준소비대차관계가 성립되었다고 보는 것이 타당하다. 그렇다면 이 사건 준소비대차계약의 체결일인 2006.2.17. 이 사건 부동산에 관한 매매대금이 청산되었다고 볼 수는 없고, 실제 이 사건 부동산에 관한 매매잔대금 4억 원이 원고에게 지급된 2006.3.23.에서야 그 대금이 청산되었다고 보아야 할 것이다.
• 라. 소결론 따라서 이 사건 부동산의 양도시기는 위 청산일 이전으로서 위 부동산에 관한 소유권이전등기가 경료된 2007.2.27. 이라고 할 것이므로, 이러한 점을 전제로 한 피고의 이 사건 처분은 적법하고, 이에 반하는 원고의 주장은 이유 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.