개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 있는지 여부

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지

2007. 4. 5. 피고 청주세무서장이 원고 김○환에게 한 양도소득세 금 43,662,270원, 원고 김○철에게 한 양도소득세 금 47,697,360원, 원고 김○호에게 한 양도소득세 금 43,662,270원, 원고 유○순에게 한 양도소득세 금 18,183,090원, 원고 김○경에게 한 양도소득세 금 18,183,090원, 피고 양천세무서장이 원고 김○우에게 한 양도소득세 금 43,662,270원의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고들은 청주시 ○○구 ○○동 산 00 임야 7,913㎡(이하 ‘이 사건 모 지번 토지’라 한다)를 공동으로 소유(원고 김○환, 김○철, 김○호, 김○우 지분 각 1/5, 원고 유○순, 김○경 지분 각 1/10)하던 중 2005. 3. 11. 소외 이○희, 손○만(이하 ‘이 사건 매수인’이라 한다)에게 전원주택 부지용으로 금 17억 7,000만 원(약 223,600원/㎡)에 매도하는 계약을 체결하였는데, 잔금지급일은 2005. 9. 28.로 정하고, 매수인이 건축허가를 받지 못할 때에는 계약을 무효로 한다고 특약하였으며, 원고들은 2005. 4. 매수인들에게 이 사건 모 지번 토지에 대하여 주택시설 건립용으로 사용할 것을 승낙하는 토지 사용승낙서를 교부하여 주었다.
• 나. 그 후 이 사건 모 지번 토지가 2005. 9. 7.경 같은 동 000-19 임야 8,270㎡로 등록전환되고, 2005. 9. 20.경 같은 동 000-19 임야 635㎡, 같은 동 000-30 임야 568㎡, 같은 동 000-31 임야 568㎡, 같은 동 000-32 임야 603㎡, 같은 동 000-33 임야 545㎡, 같은 동 000-34 임야 204㎡, 같은 동 000-35 임야 545㎡, 같은 동 000-36 임야 544㎡, 같은 동 000-37 임야 545㎡, 같은 동 000-38 임야 565㎡, 같은 동 000-39 임야 813㎡(이 사건 모 지번 토지의 중간을 관통하는 부분으로 같은 날 지목이 ‘도로’로 변경되었다), 같은 동 000-40 임야 2,135㎡로 분할되었고(이하 분할된 토지를 ‘이 사건 각 토지’라 한다), 2005. 11. 4. 이 사건 각 토지 중 위 ‘000-40’은 매수인 손○만의 명의로, 나머지 각 토지는 매수인 이○희의 명의로 소유권이전등기가 경료되었다.
• 다. 그 후 원고들은 2005. 12. 12. 피고들에게 이 사건 각 토지의 양도에 관하여 이 사건 모 지번 토지의 2005년 기준 개별공시지가인 ㎡당 102,000원을 기준으로 양도가격을 평가하여 양도소득세 예정신고를 하고, 그에 따라 원고 김○환, 김○철, 김○호, 김○우는 각 금 16,027,030원을 원고 유○순, 김○경은 각 금 5,626,757원을 이 사건 각 토지에 대한 양도소득세로 납부하였다.
• 라. 그러나, 대전지방국세청의 감사지적에 따라 피고들은, 이 사건 각 토지는 분할 후 토지로서 구 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘법’이라 한다) 제99조 제1항 기록 단서 및 구 소득세법시행령(2005. 12. 31. 법률 제19254호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘령’이라 한다) 제164조 제1항에서 정한 “개별공시지가 없는 토지”에 해당하는 것으로 보고, 한국감정원과 ○○에셋감정평가법인의 감정가액의 평균액을 이 사건 각 토지의 양도가액으로 평가하여, 피고들은 원고들에게 청구취지 기재와 같이 2005년 귀속 양도소득세를 부과ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).
• 마. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 행정심판을 청구하였으나 모두 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1 내지 8, 10 내지 19호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장

(1) 원고들은 이 사건 모 지번 토지가 분할되기 전에 매수인에게 매도하였고, 이 사건 모 지번 토지를 이 사건 각 토지로 분할한 것은 이 사건 매매계약이 있은 후 매수인들에 의하여 이루어진 것이며, 원고들이 이 사건 모 지번 토지가 이 사건 각 토지로 분할되기 전에 소유권이전등기를 경료하여 주지 못한 것은 이 사건 모 지번 토지 지상에 있는 묘지의 이장문제가 늦게 해결되었기 때문인데, 이러한 경우 이 사건 모 지번 토지의 개별공시지가를 기준으로 하여 양도가격을 산정하는 것이 정당함에도 불구하고 이 사건 각 토지를 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하여 감정평가를 한 가격을 기준으로 하여 양도가격을 산정한 다음 양도소득세를 결정, 부과한 이 사건 각 처분은 위법하여 모두 취소되어야 한다.

(2) 가사 이 사건 각 토지가 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 하더라도 이 사건 각 토지에 대한 감정평가금액이 이 사건 각 토지들에 대한 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가보다 높게 책정된 것은 보면 이 사건 각 토지에 대한 감정평가는 위법하다.

• 나. 관계법령 소득세법 제99조 (기준시가의 산정) 소득세법 시행령 제162조 (양도 또는 취득시기) 소득세법 시행령 제164조 (토지ㆍ건물의 기준시가 산정)
• 다. 판단

(1) 위 가.(1)항 주장에 관한 판단 살피건대, 이 사건 모 지번 토지의 양도시기는 소유권이전등기가 경료된 2005. 11. 4.이라 할 것인데, 위 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정 즉, 원고들은 이 사건 모 지번 토지 분할 전인 2005. 4. 매수인들에게 이 사건 모 지번 토지를 주택시설 건립용으로 사용함을 사전에 승낙하였던 사실, 이 사건 모 지번 토지가 12필지로 분할되면서 그 중 ‘336-39’는 도로로 지목이 변경되어 이 사건 모 지번 토지를 관통하게 된 사실, 이 사건 모 지번 토지 일대의 지가가 2005년부터 상승하고 있었다는 원고들의 주장 등을 종합하여 살펴보면, 이 사건 모 지번 토지에 대한 개별공시지가는 토지이용상황을 단순히 자연림으로 평가하였는데 이 사건 모 지번 토지는 사실상 분할 전에 전원주택의 건립이 예정되어 있는 상태에 있었다고 할 것인바 분할 전후를 통하여 토지의 성상과 위치, 용도, 형질 등에 변동이 있어 토지이용현황의 변화가 있는 경우에 해당하여 분할 전 모 지번 토지에 대한 개별공시지가를 적용하는 것이 부당하다고 할 것이므로, 분할 후 토지인 이 사건 각 토지는 법 제99조 제1항 가목 단서, 령 제164조 제1항 제2호에 정한 ‘지적법에 의하여 분할된 토지’로서 ‘개별공시지가가 없는 토지’에 해당한다고 봄이 타당하다.

(2) 위 가.(2)항 주장에 관한 판단 부동산가격공시및 감정평가에관한법률 제21조 제1항 본문 및 제2항에서 감정평가업자가 타인이 의뢰에 의하여 토지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 하고, 그 경우에 감정평가업자는 평가대상토지와의 위치ㆍ지형ㆍ환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 제요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가 균형을 유지하도록 감정평가 하여야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제31조의 규정에 의하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에관한규칙 제17조 제1항, 제6항에서는 토지의 평가에 있어서는 당해 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동율ㆍ도매물가상승율 및 기타사항(관계법령에 의한 토지의 사용ㆍ처분 등의 제한 또는 그 해제, 도시계획의 결정ㆍ변경 또는 도시계획사업의 시행, 공공사업의 시행이나 공공시설의 정비, 토지의 형질변경이나 지목의 변경, 토지개량비 등 유익비의 지출, 은행 등 금융기관의 이자율의 변동, 기타 지가에 영향을 미치는 요인 등)을 종합적으로 참작하여 평가하도록 하고 있다. 살피건대, 을 제9, 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고 청주세무서장의 의뢰를 받은 한국감정원과 주식회사 ○○에셋감정평가법인은 이 사건 각 토지의 특성에 대하여 그 지리적 위치 ‘경덕중학교 남서측인근’, 주위환경 ‘택지개발예정지대’, 도로상태 ‘세로가’, 공적규제 ‘토지거래허가지역’으로 각 평가하여 토지가격을 평가한 사실을 인정할 수 있는 바, 이 사건 각 토지들 중 일부에 대하여 2006. 1. 1. 기준 개별공시지가가 위와 같이 감정평가된 금액의 평균금액보다 다소 높다는 점만으로는 각 감정평가가 위법하다고 할 수 없으므로, 원고들의 위 부분 주장도 이유 없다.

따라서 원고들의 청구를 모두 기각한다.